目录第一部分宏观经济：过热前端.............................................................................................................5一、宏观环境综述：环境助推房地产泡沫....................................5二、出口导向型面临转型压力..............................................6二、投资拉动造成结构性问题突出..........................................7三、消费回暖是2010年的大趋势...........................................8第二部分宏观环境助推泡沫........................................................9四、2010年宏调基调.....................................................9五、货币政策：M2趋势性下降不改宽松货币环境............................10六、信贷：并未实质收紧，但回落趋势将加剧...............................13七、利率：加息滞后，负息环境推高资产泡沫...............................17八、汇率：人民币升值压力增大...........................................19九、人民币升值、加息下的房地产泡沫.....................................20第三部分房地产：资产价格风险突出..............................................21十、房调：“强政策调控、弱制度建设”格局急待改变.......................21十一、房地产供应新低遭遇流动性——需求并非常态，不可持续...............25十二、一线城市住宅实际年化回报率为负值.................................29十三、房地产消费能力：长期看好、中短期调整.............................35十四、土地：土地格局未变，地价过高.....................................38十五、房地产金融：资本化进程加速.......................................42图表目录图表1：进口增速远远大于出口........................................................................................................................6图表2：出口导向型难以持续............................................................................................................................6图表3：2009年投资大幅增加...........................................................................................................................7图表4：地产投资与城镇固定资产投资当月增速（单位：%）.....................................................................8图表5：居民收入增速超过GDP增速，消费支出增长也赶超GDP增长.....................................................8图表6：社会消费品零售总额数据（单位：亿，%）.....................................................................................9图表7：2010年、2009年政府工作报告的对比.............................................................................................10图表8：M2趋势性下降不改宽松的货币环境（单位：%）.........................................................................11图表9：流动性仍然较高..................................................................................................................................12图表10：人民币贷款余额及增速....................................................................................................................12图表11：银行业准备金率还处在较高水平.....................................................................................................13图表12：2010年到期央票资金量最新测算（单位：亿人民币）................................................................13图表13：近年各月新增贷款数量（单位：亿元）.........................................................................................14|专项研究报告|2图表14：2006、2007年一季度信贷量接近全年40%...................................................................................14图表15：2005-2009年信贷月度平均占比......................................................................................................15图表16：公司贷款的中长期化趋势加强........................................................................................................15图表17：居民户新增贷款额............................................................................................................................16图表18：CPI同比和环比变化（单位：%）..................................................................................................17图表19：大宗商品价格短暂回调后保持上涨趋势.........................................................................................18图表20：BERNT原油现货价格（单位：美元/桶）.....................................................................................18图表21：人民币名义有效汇率连续两个月升值.............................................................................................19图表22：2月份人民币对美元的升值预期再次出现......................................................................................20图表23：中日比较............................................................................................................................................20图表24：两会代表委员对房地产的有关表态...................................................................