证券研究报告/行业年度策略报告2013年12月24日房地产署名人：李少明房地产行业2014年年度投资策略中性S0960511080001010-63222931制度·改革挑战·机遇lishaoming@china-invs.cn参与人：张岩S0960111080637投资要点：010-63222861zhangyan1@china-invs.cn?13年我们提出“把握阶段性、结构性投资机会”下半年“资金成本上升，估值承压，等待曙光”，行业“中性”评级，得到市场验证。??14年经济重质、淡化速度，控制金融资产膨胀速度，货币环境回归常态，加快存贷款利率市场化来解决资产膨胀问题，存款利率及社会融资成本将逐步上升。“着力防控债务风险、着力做好保障和改善民生工作”是14年政府五项工作中的两项，评级调整：维持足见控制债务风险保民生的重要性。基本资料?房地产调控重点转向“供应、保障民生非一刀切”的市场化管理。“房地产税“需上市公司家数151立法，“房产税扩大试点范围难落地。土地制度改革保障农民产权，对土地财政及总市值（亿元）10111.24经济转型影响深远，房地产行业竞争格局将加剧，有利实力公司。集体用地流转将占A股比例（%）3.81%扩大试点，难全面推进，小产权房流通难有实质突破。平均市盈率（倍）58.74行业表现?14年银行”融资及信贷结构“优化将继续收缩房贷，楼市成交增速将下行至个位（%）1M3M6M数。若控制和化解地方政府性债务风险有成效将缓解主要城市房价和楼市的压力。房地产-7.73-10.55-4.77?2012年劳动年龄人口提前逆转，仍然保持较高水平，2026年将出现较快速下降。上证指数-5.52-4.880.04%提高人口素质及生产率可减缓冲击。在城镇化中城市圈发展带来人口流动的住房需18%24366求还在持续，不能过分低估。当前购房年轻化趋势明显，后续增长潜力存风险。12%203056%16244?美联储退出QE，中国防控债务风险，利率中枢上移，无风险收益率提高，经济增0%12183-6%8122速放缓。受此影响房地产行业资金成本上升，行业增速下降至15.5%，行业盈利和-12%4061-18%0购房需要均存下降风险，房地产等资产价格承压，板块估值中枢难提升。2012/62012/92012/122013/3成交金额房地产上证指数?14年行业挑战与机会并存，维持行业“中性“评级。投资机会更多来自于行业估值大幅下行后的修复性机会以及公司自身高增长带来的结构性机会。结构性看好“沿相关报告海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”发展吸纳新增人口带来的持续性住房《房地产行业-投资增速小幅反弹，销售增需求。上半年在诸多不利因素下估值大幅下降后板块可能出现反弹，更多机会或来速持续下行》2013-12-10自于下半年债务膨胀风险缓解以及市场利率上涨趋缓的背景。建议重点关注城市带《房地产行业-一二线城市成交同环比均下发展、公司资源释放、集团注资、股本融资放开以及产业布局带来高增长机会的公滑-36个城市周交易报（12.2-12.8）》司，如：华夏幸福、招商地产、北京城建、中航地产、福星股份等。风险提示：美联储退出QE致全球流动性收紧，经济、政策及行业持续恶化等风险。股票名称12EPS13EPS14EPS15EPS12PE13PE14PE15PEP/RNAV投资评级招商地产1.932.613.414.44108650.54强烈推荐华夏幸福2.022.643.404.30108650.72推荐北京城建1.231.552.072.6486540.36强烈推荐中航地产0.620.740.851.1598750.58推荐福星股份0.861.021.351.7787540.37推荐泛海建设0.170.350.570.872512850.44推荐荣盛发展1.151.532.042.6597540.68推荐华业地产0.160.570.700.97257640.45推荐首开股份0.720.741.191.2376440.34推荐世茂股份1.171.421.722.1276540.42推荐请务必阅读正文之后的免责条款部分行业年度策略报告目录回顾：我们的预见................................................................................................................3?一、制度·改革......................................................................................................................4?1.1经济重质、淡化速度，控制金融资产膨胀速度，着力民生.....................................................................4?1.2房地产调控重点转向“供应、保障和改善民生”.....................................................................................5?1.3土地制度改革保障农民产权，对土地财政及经济转型影响深远............................................................7?1.4加快“房地产”税立法，短期内“房产税扩大试点范围”难以落地....................................................8?1.5发展中小城市投入大，大城市及特大城市周边城市圈发展存机会........................................................8?二、挑战·机遇..................................................................................................................10?2.1劳动年龄人口提前逆转，购房年轻化趋势明显......................................................................................10?2.2利率中枢上移，无风险收益率提高，经济增速放缓，房地产等资产价格及需求承压....................11?2.3控制和化解地方政府性债务风险才能缓解房价和楼市的压力.............................................................13?2.4行业增速下降，市场资金成本上升资产价格承压..................................................................................13?2.5投资机会：估值修复性机会、公司自身高增长带来的结构性机会.....................................................15?2.6投资策略.........................................................................................................................................................15?2.7重点个股.........................................................................................................................................................16?请务必阅读正文之后的免责条款部分2/21行业年度策略报告回顾：我们的预见我们2013年“年度”行业策略报告“把握阶段性、结构性投资机会”以及2013年“中期”行业策略报告“资金成本上升，估值承压，等待曙光”，给予行业“中性”评级，均被市场后来的验证是合理的。关键时刻我们及时提示了风险与机会，得到市场验证。①1月24日，提示：两会前北京政策调控预期可能带来风险；②3月28日，提示：“规范银行理财业务投资运作”文件带来的流动性风险对行业可能造成冲击风险；③3月，提示：各地“国五条”细则实施低于预期，楼市表现超预期有投资价值纠偏的机会。④6月初，提示：市场资金面趋紧，板块累计涨幅较多，对楼市成交向好已有预期，提醒投资者注意板块有调整压力。⑤在2013年的中期策略中，我们明确提出“美联储明确退出QE时间表，全球流动性“盛宴”终结，融资成本上市是2013年下半年制约行业发展的最主要因素，融资成本上升对资金高度敏感的房地产等资产价格承压，行业估值承压，建议等待曙光”把握个股难得的机会。上半年，我们抓住了公司基本面持续向好或改善或有主题投资机会的“招商地产、中国武夷、泛海建设”，三季度我们抓住销售增长迅速的“华业地产、世茂股份”等的投资机会。图1：行业指数与大盘指数?数据来源：WIND，中投证券研究总部请务必阅读正文之后的免责条款