融真城市广场项目可行性研究及定位策划报告汇报稿一、区域环境介绍二、项目地块分析三、城市发展对办公物业的影响四、区域办公楼市场概况五、区域商业市场概况六、区域消费者市场研究七、项目定位建议八、项目投资分析九、项目规划建议附件、工程条件及相关优惠政策一、区域环境介绍?嘉定简介?嘉定人口概况?嘉定经济发展情况?收入与支出?南翔发展动力?南翔发展定位嘉定简介?嘉定区位于上海西北部，总面积463.55平方公里，东与宝山、普陀两区接壤，西与昆山市毗连，南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与太仓市为邻。?嘉定有11个街道、镇和工业区。项目位于嘉定重镇——南翔镇。南翔镇来源：上海嘉定政府网站嘉定人口概况面积户籍人口街道/镇/工业区各区、县土地面积、常住人口及人口密度（2008）（平方公里）（万人）土地面积年末常住人口其中人口密度嘉定镇街道4.16.34地区（平方公里）（万人）外来人口（人/平方公里）真新街道5.093.95嘉定区464.20103.4245.972228南翔镇33.314.81金山区586.0564.5614.021102菊园新村18.612.02松江区605.64107.4251.741774华亭镇39.572.44青浦区670.1478.9832.921179徐行镇/3.11南汇区677.66106.2132.811567马陆镇57.165.08奉贤区687.3980.8428.841176外冈镇50.953.11崇明县1185.4967.269.41567安亭镇60.155.57江桥镇42.375.24嘉定工业区/6.23嘉定全区常住人口达103万人，外来人口46万人，是远郊中外来人口最多的地区，外来人口占常住人口的45%，南翔户籍人口约5万人，居住人口约15万人，另据我司统计，随着区域内中冶翔腾、骏丰等项目竣工入住，未来南翔区域居住人口有望达到30万人，大量外来人口导入同时也为本区域内的商业及商务地产市场提供了潜在消费基础。嘉定GDP（2005-2009）嘉定固定资产投资（2005-2008）GDP（亿元）固定资产投资（亿元）800200182171706172156161655600150560478411400341100嘉定经济发展?嘉定经济处于快速发展阶段，2004年到2009年的年均复合增长率达到15.7%，高于上海同期GDP的年均复合增长率14.9%。?嘉定固定资产投资保持稳健增长。?目前嘉定引进了超过20040家世界500强公司。500020042005200420062007200520082006200920072008来源：上海嘉定统计局嘉定城镇居民可支配收入（2005-2008）城镇居民可支配收入（元）2500022,24119,7702000017,26815,64115000嘉定城镇居民可支配收入和消费性支出10000?2005年到2008年，嘉定城镇居民可支配收入的年均复合增长率达到了12.5%。?2008年，嘉定社会消费品零售总额191.6亿元，比上年增长15.9%。500002005200620072008南翔发展动力随着人口和企业的涌入，就业率提高，城镇功能进一步发展，经济进入良性循环高速公路、轨道交通、便捷的交通提高当地便捷的交通使得当地城镇内部密集的路网居住的生活质量，并居民更容易在城市中结构，这些都是交通吸引自市区搬迁而来寻觅工作和购物，并良好的象征。的居民且也吸引企业将办公室迁移到城镇交通生活就业南翔发展定位嘉定新城位于上海市西北部，由嘉定主城区、安亭组团、南翔嘉定新城规划图组团共同组成，是全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，更是“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一。?主城区定位嘉定新城的主体与核心，以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心，形成具有独特人文魅力和城市特色、强大的集聚力和持续的创新力的现代化城区，集中体现传统文化、现代文明、运动休闲及生态魅力。?安亭组团定位以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交通枢纽建设为动力，以全国最重要的汽车产业基地之一为目标，形成具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区。?南翔组团定位以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海以现代居住、旅游观光、都市工业中心城疏导人口，形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城为导向的南翔发展定位将催生更多区。新型的商业及商务需求空间。南翔发展定位新南翔，新城市，新格局南翔镇中心区位地块二、项目地块分析?项目技术指标?项目区位介绍?项目周边概况?项目周边交通规划及实况?项目周边实景图?项目周边景观图项目技术指标总用地面积16,856.26㎡总建筑面积（含不计容）75,110.59㎡融真城市广场地上建筑面积（计容）42,140.65㎡商业部分（B1-F3)8,430.13㎡办公部分(F4-F21)33710.52㎡办公部分单层面积约1,520㎡架空/骑楼（不计容）554.58㎡地下建筑面积（不计容）32,415.36㎡Walmart（沃尔玛）12,516.40㎡地下商业步行街3,691.28㎡地下停车库14,330.29㎡其中人防面积1,877.39㎡建筑占地面积8,428.13㎡容积率2.5建筑密度50%绿化率20%总停车位479辆规划指标限制：地上停车62辆商业与办公配比：2：8地下停车(B2)417辆项目区位介绍?本项目位于嘉定区南翔镇新镇中心，距离镇政府500米，区域位置佳；?本项目距离人民广场30分钟车程，距离虹桥机场20分钟，可达性较强；?本项目地处众仁路与银翔路交汇处，距离轻轨11号线南翔站800米，毗邻沪嘉高速公路，交通便利。项目区位优势明显嘉定新城项目交通便捷程度高，可到性强南翔镇大虹桥商务区市中心虹桥机场项目周边概况?本项目周边有金地格林、云翔居住区等大型居住小区，居住人口密集；?项目南侧规划为物流园区，集中了大量物流类相关企业。项目周边大型居住区、工业园区等较为密集，商业及商务配套的需求度高11号线环球公园站金地格林等云翔居住社区（待开发）（较为成熟）南翔11号线南翔站新镇真南路南翔老镇本项目物流园区A12公路/S5项目周边交通规划项目紧邻次干路-众仁路，并可快速与城市快速路相连同，交通便捷。本项目本项目周边交通实况众仁路2车道银翔路4车道本项目临近主干道，交通便捷本项目周边实景图北医院西东本项目南河本项目周边景观图?南翔政府投入2000多万治理河道及河道景观，目前项目河边已经种上树木。?景观河道对本项目形象和业态有一定正面影响。?南翔已改造好的景观河道。（位于本项目西北面）三、城市发展对办公物业的影响?城市发展规律?城市副中心发展案例介绍?城市副中心的形成加强城市对外扩张?企业外迁表现?企业外迁给南翔带来的机会城市发展规律“单一中心”“多中心”?城市经济发展?城市资源紧张?城市人口膨胀?城市交通拥挤?城市规模扩大?城市效率下降?城市向外拓展城市由单一中心向多中心发展过程，催生多个城市副中心的相继产生城市副中心发展案例分析-徐家汇真如副中心（规划）五角场副中心以徐家汇为例：上海90年代的高速发展孕育了徐家汇的商业繁荣以及城市副中心的形成。花木副中心（规划）徐家汇副中心城市副中心发展案例分析-徐家汇第一阶段：第二阶段：第三阶段：交通改善、人口导入人口聚集、商业建设商业繁荣、商务发展甲级写字楼面积增至60万平方港汇等甲级写90%为乙级写米跨国公司总部字楼对外出租徐家汇商业的繁字楼和商住楼20多家，上海外资总部开始荣直接促进了写小型商贸企业六大CBD的地入驻字楼的开发与商集中太平洋百货、徐家汇商场全位确立务需求的增加。汇金百货、美港汇广场开业面升级调整，地铁开通人口罗城开业核心一线品牌全面开始大量导入商业面积达38入驻万平方米1998年以前1998年2000年2002年2005年2008年以后?交通改善?人口导入徐家汇城市副中心?商务发达?商业繁荣南翔地处大虹桥商务区与嘉定新城之间，随着大虹桥商务区的发展完善、嘉定新城的规划完成，南翔起到城市外扩发展之功能，其未来发展成为区域副中心乃至城市副中心的可能性将非常之城市发展规律大，相应地，商务功能的完善是必不可少的一步。嘉定新城居住功能南翔镇大虹桥商务区市中心虹桥机场南翔发展趋势城市副中心商业功能商务功能城市副中心的形成加强城市向外扩展随着城市的发展与成熟，上海市中心城区传统的由陆家嘴、南京西路、淮海中路、虹桥、徐家汇、人民广场组成的六大CBD出现了向外围区域拓展的趋势。南翔企业外迁表现市中心商务成本的提高以及企业商务需求的多样化促使客户大量外迁?商务成本不断提高?交通状况不断恶化?产品不够丰富六大CBD客户外迁?商务需求多样化……外迁表现：企业多元化选址的趋势?高租金物业向低租金物业搬迁?政府经济园区?企业后端职能部门向外围分化?城市副中心?企业不同职能部门的整合?区域商业中心?对于物业要求的多样化趋势?新兴商务规划区?企业物业需求方式的改变?……租赁为主租赁与购买相结合联合利华，由虹桥搬迁至临空经济园区新设立的一个分部，由仙乐斯广场搬迁至火车站亨通国际从梅陇镇广场搬迁至杨浦复旦科技园从美罗大厦搬到闵行紫竹经济园区佳通轮胎，从香港新世界搬迁到临空经济经济园区横河电机从嘉华中心搬迁至临空经济园区卡迪乐鳄鱼大厦科勒搬迁至市北工业园购买一幢整栋作为总部……由文新报业大厦搬迁至张江原租赁世贸商城，现已购买长风生态商务区汇银铭尊整栋办公购买长风生态商务区汇银铭尊整栋办公作为企业总部购买漕河泾开发区的整栋办公购买真如地区8000㎡办公作为企业总部小肥