东莞中央商圈发展策略规划研究及重点引导区城市设计DevelopmentStrategyforDongguanCommercialCenterandUrbanDesignoftheCoreArea【专家评审汇报-2011年1月】项目进程第一次汇报第二次汇报第三次汇报第四次汇报第五次汇报第六次汇报9月13日9月29日10月19日11月05日12月07日1月06日区域层面的东莞商贸业市域层面的东莞商贸业主城四区商贸业现状经验借鉴及优化启动区及重点引导区选址轨道交通研究及交通改善重点引导区城市设计行动计划反馈意见第一次第二次第三次第四次第五次第六次汇报汇报汇报汇报汇报汇报1现状商业总量1资源投入的均衡性，1中央商圈范围和可以增加的商1中央商圈应该是四区职能分工1加强与四个镇街业量城市副中心及相关部门沟通，收缩22“彩贝”想法的可1莞城核心区城市深化方案中央商圈政府2商业应该与旅2考虑商业与其他操作性设计建议:游和文化向结合功能的混合2重点研究交通通专项资金分配3充分尊重现状权属2东城核心区城市达性3完善项目申请3商贸业发展趋3中央商圈与中央和现有建筑设计建议势商圈的关系3政府支持与相关制度4轨道站点布局、考3整体层面建议：政策4节点深化4提升主城区商4应该有具体的行虑利用地下空间贸业首位度的方动计划4市场培育法5给出分期建设计划目录1.项目理解和主要结论6.中央商圈启动区及重点建设范围2.区域层面的东莞商贸业6.1市域结构构想2.1商贸业区域综合实力分析6.2市域中心体系构想2.2东莞市商贸业的分项分析6.3主城区商贸体系2.3商贸业供需分析6.4主城区中心体系构想2.4东莞区域交通分析6.5中央商圈范围2.5东莞消费外流调研报告6.6中央商圈启动区范围2.6提高东莞商贸业区域竞争力的政策途径6.7重点引导区范围3.市域层面的主城区商贸业6.8万江南城商圈提升策略3.1东莞市各镇街商贸综合实力比较7.中央商圈交通策略3.2主城区商贸业现状首位度7.1对外轨道交通3.3主城区商贸业的主要问题7.2市域轨道交通3.4主城区商贸业的提升途径7.3市域轨道交通的三个层次4.主城四区的商贸业现状7.4预留通道一近期建设建议4.1主城区商贸业发展总体情况7.5交通改善4.2零售商业网点分布8.重点引导区城市设计4.3人口8.1重点引导区结构——双核4.4消费情况8.2建设目标4.5交通条件8.3城楼重点引导区4.6四区龙头商圈8.4东纵重点引导区4.7四区商业发展条件排序8.5重要指标5.经验借鉴及优化策略9.行动计划5.1理论研究9.1品质提升项目5.2案例研究9.2加强联系项目5.3商业模式研究9.3规划支持9.4财税政策东莞中央商圈发展研究及重点引导区城市设计1.项目理解及主要结论1.项目理解借助中央商圈规划建设和策略安排的契机，重点打造几个高能级的、商业开发主导的城市亮点，以提升主城区以及东莞市商贸服务的功能。主城区四区职能分工莞城区——城市历史文化中心。自唐宋建城直到改革开放以前的历史城区，是东莞城市发展的原点。东城区——城市商贸发展龙头。是城市向东发展的排头兵，串联起寮步、常平、樟木头，形成城市向东发展带。南城区——城市新中心。行政中心等大型项目在南城的建设，实现了城市向南的跨越式发展；直到厚街、虎门，形成城市向南发展带。万江区——水乡片区发展龙头城市跨越东江向北发展时间较短，万江作为主城唯一位于水乡片区的行政区，应统领北部片区发展。黄旗山、同沙、水濂山是主城区向东南中部绿心的生态联系。中央三区的认识基于上述对东莞城市结构的分析，对中央商务区、中央商圈、中央生态休闲区提出新的认识：中央商务区——位于向南“行政商务发展带”上，由行政中心区、会展周边地区、中央商务区重点引导区三部分组成。中央商圈（中央商贸区）——位于向东“商贸生活发展带”上，包括城区的4个商业区，其核心为城楼商业区和东纵商业区。中央生态休闲区——位于东南生态休闲带上，贯穿主城区。市域中心体系市域商贸服务功能分工主城区面向生活；市域其它副中心面向生产。市域其它副中心副中心城镇：虎门、塘厦、常平、（长安）；代表了工业化带动城市化的服务功能集聚。南城主中心莞城副中心一主主城区东城副中心虎门万江副中心三副常平塘厦根据广州日报对东莞市“十二五”规划编制工作会议的报道修改中央商圈三层次结构中央商圈：涵盖主城区的4个商业区中央商圈启动区：城楼商业区+东纵商业区重点引导区：政府近期强力引导建设地区中央商圈三层次范围城楼商业区中央商圈启动区中东纵商业区央重点引导区商华南MALL商业区（城楼重点引导区+东纵圈重点引导区）鸿福商业区主城四区商业定位南城东城莞城万江鸿福商业区东纵商业区城楼商业区华南MALL商业区（+未来中央商务区）（+万江中心商业区）发展定城市新中心城市商贸发展龙头城市历史文化中水乡片区发展龙头位心功能定成为中央商务区重要的功能东莞中央商圈的启东莞中央商圈的中央生态休闲区上位构成和活动支持；提供地区动核心之一启动核心之一的重要商业服务中级的中高端生活服务心意义代表东莞城市的现代化，尤代表了日常商娱体代表了历史传统代表了城市郊区化其是后工业化阶段的建设成验的公共化升级，区位的时代化演的体验式购物需求就和需求满足，但不构成东是公私联合开发的进表达，并带动水乡莞市级商贸功能的完整意义模式片区的综合发展商业业精品型：以中央商务区中的现代型：多业态并传统型：传统街体验型：城郊型综态裙房精品店高端业态为主；重以商业综合体和区式商业合体验式购物旗舰店为主的的现代型综合商业开发模基于地块的单元式开发模式，政府督导、公私联整体性较强的连商业地产+综合运营，式形态精致合开发，形态应强续商业，形态尊形态为水乡休闲调创新重传统商业区提升策略及中央商圈启动区选址思考鸿福商业区东纵商业区城楼商业区华南MALL商业区(+未来中央商务区）发展现鸿福、会展商业区处于东纵商业区商城楼商业区是东莞历史万江华南摩尔商业区状及潜东莞未来市域中心、CBD业基础较好，文化积淀最深厚地区，市场前景不明朗宜长力评估的影响范围，已经有强升级潜力较大宜进行策略性提升期培育。劲的发展动力提升策公私联合发展、建立地城楼商业区和东纵商业区在空间上比较需要增加过江交通、略下商业、打通步行通道。聚集，它们的联盟能更好地体现规模效提升滨水价值、打通应，所以建议它们同时作为启动区。启汽车总站与华南摩尔动区在政府督导下探索整体街区建设方商区之间的步行联系、式进行以商业为导向的城市更新，提升改善城市步行环境、商业品质，打造商业为主商务为辅的主增加公共空间。城区副中心。东莞中央商圈发展研究及重点引导区城市设计2.区域层面的东莞商贸业2.1商贸业区域综合实力分析2.2东莞市商贸业的分项分析2.3商贸业供需分析2.4东莞区域交通分析2.5东莞消费外流调研报告2.6提高东莞商贸业区域竞争力的政策途径东莞社会经济各项指标在省内都处于高水平位置。2.1商贸业区域综合实力分析第三产业增加值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）类别1：商业规模——能级判断?东莞第三产业增加值低于广50003000州深圳位列第三，与前两个城40002500300020001500市差距较大。2000?社会消费品零售总额位列第10001000500四。00广州佛山东莞中山江门珠海肇庆深圳惠州类别2：商业贡献度广州深圳佛山东莞中山惠州江门珠海肇庆东莞市第三产业增加值占GDP比第三产业增加值占生产总值比重批发零售业、住宿餐饮业增加值占重较高，但批发零售业、住宿80.00%15.00%生产总值比重60.00%餐饮业增加值不甚理想。虽然10.00%东莞第三产业发展良好，但商40.00%5.00%业（批发零售业、住宿餐饮业）20.00%对经济发展的贡献度较低。0.00%0.00%深圳佛山东莞中山惠州江门珠海肇庆广州广州深圳珠海惠州佛山江门东莞肇庆中山类别3:社会经济发展水平生产总值人均可支配收入?生产总值在9个城市中名列第4?人均可支配收入超过广州、深800030000600020000圳位居首位；亦为全国第1。4000?10000城市化水平位列第3。200000广州深圳东莞中山惠州江门珠海广州深圳佛山中山惠州江门珠海肇庆佛山肇庆东莞数据来源：各地的统计年鉴（2008）及统计公报2.2东莞市商贸业的分项分析2.2.1东莞批发零售业区域竞争力《东莞市零售业竞争力研究报告》选取了11个细分指标，从规模竞争力、行业增长力、结构优化力、行业效益力、市场消费潜力等5部分，对珠三角8大城市零售业竞争力进行比较，得出东莞在珠三角9大城市中批发零售业综合竞争力排名第4。2.2.2东莞住宿餐饮业区域竞争力根据《东莞市餐饮业竞争力研究报告》成果，判断东莞市住宿餐饮业在珠三角9大城市排名第4。2.3东莞市商贸业供需分析2.3.1从供给类型来看，东莞日2.3.2从需求来看，烛台型人口常生活消费品供给相结构导致中高端消费不对充足，但高端消费足，且高端消费外流严品供给较少。重，商业氛围不浓。?从供给的人均零售面积看按户籍人口算，目前东莞市人均大型零售网点面积约为1.26平方米，已基本达到发达国家和国内发达城市水平。基本满足东莞市民的日常消费需求。但东莞市外籍人口是户籍人口的3倍左右，人均零售业营业面积若算上外籍人口的话，东莞市域的零售业面积是远远不足的。2.4东莞区域交通分析东莞主城区的交通可达性不强：?虎门——长安成为重要发展节点。东莞主城区的中心城市作用和综合服务功能有待增强。?广深铁路、高速公路、广深港客运专线，使得东莞与广州、深圳联系紧密。?交通廊道沿线镇区较之主城区更有对外联系的优势。资料来源：东莞市域城镇体系规划(2005-2020)