武陟木栾大道地块武陟木栾大道地块武陟木栾大道地块武陟木栾大道地块项目规划及发展策略报告项目规划及发展策略报告项目规划及发展策略报告项目规划及发展策略报告2222000011112222年年年年11011000月月月月72222777日日日日项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分至今工作至今工作至今工作至今工作2010/10/202010/10/272010/11/1第一阶段（前期）第一阶段（前期）第一阶段（前期）第一阶段（前期）第一阶段（中期）第一阶段（中期）第一阶段（中期）第一阶段（中期）第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目整体定位与方案评价项目整体定位与方案评价项目整体定位与方案评价项目整体定位与方案评价项目营销战略与策略项目营销战略与策略项目营销战略与策略项目营销战略与策略?项目地块实地勘察?项目界定及地块资源盘点工作工作工作工作?典型楼盘调研分析?宏观背景研究?消费者访谈分析?房地产市场研判?区域内市场研究判断?消费者研究?……?内部竞争分析最终最终最终最终?项目整体发展战略及定位成果成果成果成果?成果汇报?规划建议?物业发展建议本报告是严格保密的。2思维框架图思维框架图思维框架图思维框架图项目解析与客户目标项目解析与客户目标项目解析与客户目标项目解析与客户目标城市宏观背景分析城市宏观背景分析城市宏观背景分析城市宏观背景分析城市规划及新区发展城市规划及新区发展城市规划及新区发展城市规划及新区发展房地产发展判断房地产发展判断房地产发展判断房地产发展判断房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析规划建议规划建议规划建议规划建议项目问题项目问题项目问题项目问题配套建议配套建议配套建议配套建议发展战略及定位发展战略及定位发展战略及定位发展战略及定位产品建议产品建议产品建议产品建议项目规划建议项目规划建议项目规划建议项目规划建议附加值建议附加值建议附加值建议附加值建议本报告是严格保密的。启动区策略及经济测算启动区策略及经济测算启动区策略及经济测算启动区策略及经济测算3项目背景项目背景项目背景项目背景?项目解析?客户目标及项目问题解析本报告是严格保密的。项目区位项目区位项目区位项目区位————————处于武陟新城区，交通便利处于武陟新城区，交通便利处于武陟新城区，交通便利处于武陟新城区，交通便利城区规划发展。按照“中等城市规模、现代化城市标准”的定位，围绕“加快改造老城区、完善建成区、开发新城区、健全城至焦作至焦作至焦作至焦作至郑州至郑州至郑州至郑州市功能”的思路，新城区建设向东发展、向南辐射，在郑州黄河四桥与焦郑高速路连接线以西，划入城东新区，将木城、龙源两镇按照市辖区管理模式，逐步形成城南区、城东区、兴华区、和平区、龙源区等，拓展县城发展空间，为实现县改市创造条件。在城东新区新建城市中心广场、人工湖，完成一中新校区建设，进一步完善城区教育、文化、体育、本案本案本案本案医疗、商业饮食服务业等设施，提高城市品位。“十一五”期间建成市政大厦，实行集中办公，提高行政效率。资料来源于武陟县资料来源于武陟县资料来源于武陟县资料来源于武陟县““““十一五十一五十一五十一五””””规划文本规划文本规划文本规划文本本报告是严格保密的。5项目属于纯住宅用地，临近新区城市中心广场，项目属于纯住宅用地，临近新区城市中心广场，项目属于纯住宅用地，临近新区城市中心广场，项目属于纯住宅用地，临近新区城市中心广场，周边高档小区林立，属于高素质人群聚集区域周边高档小区林立，属于高素质人群聚集区域周边高档小区林立，属于高素质人群聚集区域周边高档小区林立，属于高素质人群聚集区域项目西邻木栾大道22223333与市中心广场一路之隔项目西侧是新城区最大的市政中心广场龙泉湖公园11114444项目北侧是新区开666622225555发较早的水木清华和斯坦福小镇本案本案本案本案1111木栾大道2222龙泉湖公园3333斯坦福小镇4444体育馆5555市政府大楼6666一中新校区本报告是严格保密的。6项目地块价值分析项目地块价值分析项目地块价值分析项目地块价值分析————————处于整个新区规划中处于整个新区规划中处于整个新区规划中处于整个新区规划中的最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。的最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。的最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。的最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。项目北侧的斯坦福小镇处于尾盘阶段，但是整个小区的入住不高；项目西侧的龙泉湖公园正在建设中尚未正式投入使用本项目属于整个新区规划的最南端，处于城乡结合部位置；新区的各种市政配套尚在建设中，目前的各种生活配套不足；本报告是严格保密的。7项目的规划指标，净地开发，可操作空间项目的规划指标，净地开发，可操作空间项目的规划指标，净地开发，可操作空间项目的规划指标，净地开发，可操作空间较大较大较大较大经济技术指标经济技术指标经济技术指标经济技术指标从项目3.2的容积率100用地面积92046m2米限高可以看出项目将以小高层高层为主，但总建筑面积294547.2m2是这也将会降低项目的容积率3.2整体品质感；限高100米由于项目的建筑密度不建筑密度25%定，给项目预留了较大的操作空间，考虑到小建筑占地面积23011.5m2区的整个品质及市场去平均层数12.8化速度，建议将建筑密注：建筑密度控制在20%—30%之间度控制在20%—30%之建筑密度：20%。平均层数：16建筑密度：30%，平均层数：11层间。本报告是严格保密的。8我们对目标客户的理解我们对目标客户的理解我们对目标客户的理解我们对目标客户的理解战略目标战略目标战略目标战略目标以本项目来塑造龙润置业在武陟市场上的品牌，打造项目以本项目来塑造龙润置业在武陟市场上的品牌，打造项目以本项目来塑造龙润置业在武陟市场上的品牌，打造项目以本项目来塑造龙润置业在武陟市场上的品牌，打造项目和公司品牌的知名度。和公司品牌的知名度。和公司品牌的知名度。和公司品牌的知名度。财务目标财务目标财务目标财务目标1.1.1.1.最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；2.2..项目资金自平衡。实现滚动开发的自有资金支持；2.2项目资金自平衡。实现滚动开发的自有资金支持；项目资金自平衡。实现滚动开发的自有资金支持；项目资金自平衡。实现滚动开发的自有资金支持；控制风险控制风险控制风险控制风险尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。本报告是严格保密的。9本项目研究的问题本项目研究的问题本项目研究的问题本项目研究的问题1.如何在保证项目顺进行的同时，保证项目在市场的一个领导者占位，实现项目价值。2.产品如何确定，以实现项目的高利润？3.如何做到产品创新，将本项目做成一个市场上的引领者？本报告是严格保密的。10思维框架图思维框架图思维框架图思维框架图项目解析与客户目标项目解析与客户目标项目解析与客户目标项目解析与客户目标城市宏观背景分析城市宏观背景分析城市宏观背景分析城市宏观背景分析城市规划及新区发展城市规划及新区发展城市规划及新区发展城市规划及新区发展房地产发展判断房地产发展判断房地产发展判断房地产发展判断房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析规划建议规划建议规划建议规划建议项目问题项目问题项目问题项目问题配套建议配套建议配套建议配套建议发展战略及定位发展战略及定位发展战略及定位发展战略及定位产品建议产品建议产品建议产品建议项目规划建议项目规划建议项目规划建议项目规划建议附加值建议附加值建议附加值建议附加值建议本报告是严格保密的。启动区策略及经济测算启动区策略及经济测算启动区策略及经济测算启动区策略及经济测算11武陟武陟武陟武陟————————全国最具投资潜力中国百强县全国最具投资潜力中国百强县全国最具投资潜力中国百强县全国最具投资潜力中国百强县城市概况：城市概况：城市概况：城市概况：全县版图面积832武陟县城武陟县城武陟县城武陟县城平方公里，辖7镇7乡，367个行政村，总人口65万。综合经济实力位居全省108个县市第22位，2008年荣获全国最具投资潜力中全国最具投资潜力中全国最具投资潜力中全国最具投资潜力中小城市百强县、小城市百强县、小城市百强县、小城市百强县、全国民政工作先进县、科技工作先进县、金融生态县、食品工业强县等称号。武陟新区武陟新区武陟新区武陟新区城市定位：城市定位：城市定位：城市定位：武陟区位武陟区位武陟区位武陟区位历史悠久，文化底蕴深厚，被列入了第一批国家非物质文化遗产，现全面发展第二产业，指导产业突出。本报告是严格保密的。12武陟的区域地位：隶属中原城市群，全国武陟的区域地位：隶属中原城市群，全国武陟的区域地位：隶属中原城市群，全国武陟的区域地位：隶属中原城市群，全国粮食生产先进县，河南最佳投资城市。粮食生产先进县，河南最佳投资城市。粮食生产先进县，河南最佳投资城市。粮食生产先进县，河南最佳投资城市。中原城市群是以郑州为中原城市群的地位：中原城市群的地位：中原城市群的地位：中原城市群的地位：是中心，含洛阳、开封、11112222河南省乃至中部地区承新乡、焦作、许昌、平接发达国家及中国东部顶山、漯河、济源共９地区产业转移产业转移产业转移产业转移、西部资资资资市在内的城市密集区。11114444源输出的枢纽和核心