?机密两江国际商业概念规划方案（2012.1.17）前言荣新集团各位领导：大家好！我司正式启动平昌两江国际项目商业部分的服务工作后，我司专案组人员完成《两江国际项目市调方案》和《两江国际商业规划设计检讨方案》，基于贵方认可我司的商业规划检讨，我司专案组会同专家组、顾问组等多方人力完成《项目商业概念规划方案》、《项目商业规划设计任务书》，以便指导项目商业规划设计的顺利进行，我围绕双方认可的商业发展方向，现针对《两江国际项目商业概念规划方案》，提请汇报。请予审阅。成都浦望房地产营销策划有限公司2012年1月17日两江国际商业概念规划方案2Contents目录一、商业综合指标分析二、商业概念规划方案三、动线组织分析四、建筑概念表现参考两江国际商业概念规划方案3商业指标两江国际商业概念规划方案4思考基点：在项目容积率既定的商住体量上，对原规划方案的商业体量进行优化和调整，满足最大程度的销售比例、优质资产持有、返迁回迁要求。原规划方案建筑容量项目单位数值备注总用地面积㎡127195.6建筑占地面积㎡42004.54总建筑面积㎡685686.78商业总建筑面积㎡127603.99一、非住宅面积按功能性质划分1、1号专业市场建筑面积㎡6689.04商业性质最大程度的销售比例2、2号专业市场建筑面积㎡17068.47商业性质3、仿古街建筑面积㎡28964.56商业性质4、酒店及写字楼建筑面积㎡18700.94商业性质、不含车库5、住宅下裙楼商业建筑面积㎡52052.79商业性质优化调整目标优质资产持有6、物管及社区用房建筑面积㎡974.27、幼儿园建筑面积㎡2442.596个班8、小学建筑面积㎡4575.089、地下车库建筑面积㎡117279.85不计容10、广场建筑面积㎡8290.98不计容返迁回迁要求11、医院回迁房建筑面积㎡2405.23商业性质12、预留办公用房建筑面积㎡1722.96商业性质停车位个3077全地下绿地面积㎡40066.61含屋顶容积率4.4绿化率%30.37建筑密度%33.02受返迁回迁、商业散点布局、动线组织、商业价值挖掘等多方面因素限制，原规划方案中商业体量将大面积持有，难以实现大部分商业销售。两江国际商业概念规划方案5项目商业规划设计依据?依据政府意愿、城市功能设计码头广场1?依据政府需求、历史文化沿革设计仿古街区2?依据项目拉动人气和商机提升设计水上世界3?依据销售回款要求设计临街全销售商业4?依据项目开发价值最大化要求设计购物中心临街商业及内街商业5?依据项目整体品质、住宅、街铺、酒店、回迁商业物业等价值支撑要求设计购物中心6两江国际商业概念规划方案6项目商业规划设计的推演思路1通过规划设计检讨方案，判断本项目1类商业价值区域在酒店、10#住宅、仿古街A组团区域。在住宅塔楼格局和容节约低价值的商业量不变的前提下，优裙楼全部考虑一层底体量，提高裙楼商2化裙楼商业水平和垂商,按商业网点设计。业的销售价值和销直格局。售比例。规划打造7万平米以上的集中式城市商业节约出低密度建筑综合体。3减少仿古街A组团容将A组团容量，增加量。到B\C组团。在高价值区域的土地。在商业体量、住宅4测算出裙楼商业实格局基本不变的前确定集中商业综合际需要的面积。提下，扣除酒店塔体的规划体量。楼、仿古街面积。两江国际商业概念规划方案7项目商业分类及配比关系商业分项面积（㎡）占比住宅裙楼商业面积（底商+1带2）3300326%综合体面积（4F）5149040%酒店塔楼（16F）1400011%仿古街（B\C区，3F)2975623%合计128249100%备注：考虑到商业综合体业态的丰富度和人气的繁荣需求，在-1F规划超市5000-8000㎡（不计容）。两江国际商业概念规划方案8住宅下裙楼部分持有销售关系分析楼栋楼层F单层面积商业面积商业销售返迁安置管理用房预留办公车库备注1#-2#1F2476.691919.03270.211333.8346.5268.49幼儿园-1F2452.592452.59约38个-2F1104.18995.08995.08底商3#-4#1F2166.621770.41770.4-1F2256.4502256.4540个车库-2F2256.4502256.4540个车库-3F1516.691125.061125.06底商5#-6#1F4958.254067.581188.592405.23473.76商业含2405.23㎡医院-1F2581.3402581.3439个车位（夹层）-2F4957.8904957.8999个车位-3F4957.8904957.8999个车位-4F2632.852264.512264.511带2连铺-5F2632.852206.122206.121带2连铺7#1F3947.033433.763045.89387.87下跃-1F-1F2869.292634.761911.76723海事处国税局棉麻公司-2F1935.911688.441688.441带2连铺-3F1935.911641.531641.531带2连铺8#1F2285.832074.911277.08400119.95277.88159队-1F1069.74902.89902.891带2连铺-2F1069.74877.2877.21带2连铺9#1F2285.832074.91867.08810397.83公安局-1F1069.74902.89902.891带2连铺-2F1069.74877.2877.21带2连铺11#1F2080.98972.22972.221108.76幼儿园-1F2080.982080.98-2F1876.051876.0512#1F1511.36574.02574.02-1F500.44500.44小计64539.313300325358.176780.821140.651332.0723419.6两江国际商业概念规划方案930000平米返迁集中到购物中心为前提，进行销售持有比例分析：仿古街、酒店全持有模式商业项目商业面积可售面积可售比例持有/安置面积持有/安置比例备注住宅临街底商3300325358.1777%7644.8323%安置回迁、配套用房购物中心514902149042%3000058%30000㎡返迁酒店1400014000100%持有仿古街2975629756100%持有合计12824946848.1737%81400.8363%酒店、仿古街都是优质资产，全持有模式下，项目商业物业的销售比例为37%两江国际商业概念规划方案1030000平米返迁集中到购物中心为前提，进行销售持有比例分析：仿古街全售、酒店全持有模式商业项目商业面积可售面积可售比例持有/安置面积持有/安置比例备注住宅临街底商3300325358.1777%7644.8323%安置回迁、配套用房购物中心514902149042%3000058%30000㎡返迁酒店1400014000100%持有仿古街2975629756100%全售合计12824976604.1760%51644.8340%酒店持有模式下，项目商业物业的销售比例达到为60%两江国际商业概念规划方案1130000平米返迁集中到购物中心为前提，进行销售持有比例分析：仿古街、酒店全售模式商业项目商业面积可售面积可售比例持有/安置面积持有/安置比例备注住宅临街底3300325358.1777%7644.8323%安置回迁、配套用房商购物中心514902149042%3000058%30000㎡返迁酒店1400014000100%全售仿古街2975629756100%全售合计12824990604.1771%37644.8329%所有商业物业全销售模式下，项目商业物业的销售比例高达71%两江国际商业概念规划方案12商业综合指标分析小结?压缩住宅裙楼商业体量后，能实现项目商业价值的最大化。1?裙楼商业基本为底商或1带2，能实现较高的销售比例，降低开发商持有风险。2?将商业综合体（含酒店、超市）和仿古街作为本项目商业的核心板块，集中布置3到项目1类商业价值区域。?在不影响商业整体体量的前提下，增加商业综合体-1F（不计容）超市，将商业4综合体整体体量提升到70000㎡以上。?满足销售、持有、返迁、政府意愿后，项目商业形态表现为购物中心（含酒店、5超市）、仿古步行街、住宅底商、广场码头、水上世界。两江国际商业概念规划方案13概念规划两江国际商业概念规划方案14项目总平图技术经济指标：①项目面积：127195.6m2容积率：＜4.4②住宅：约424353.64m2（3990户）商业：约128248m2③其中：购物中心：约51490m2酒店塔楼：约14000㎡④仿古街：约29756㎡1-9#楼住宅下底商：约⑤33003㎡广场⑩⑥⑨购物中心⑧⑦广场仿古街B区仿古街C区码头两江国际商业概念规划方案15项目整体鸟瞰图两江国际商业概念规划方案16商业综合体鸟瞰图两江国际商业概念规划方案17沿河透视图两江国际商业概念规划方案18仿古街鸟瞰图两江国际商业概念规划方案191#-4#楼透视图两江国际商业概念规划方案201-4#楼建筑面积：5810㎡5-6#楼建筑面积：8538㎡住宅下底商7#楼建筑面积：9398㎡8-9#楼建筑面积：7710㎡11-12#楼建筑面积：1546㎡合计：33003㎡两江国际商业概念规划方案211#-4#楼商业规划要点：1、临江路沿道路落差布置底层商业。楼栋层数单层面积(㎡)层高（m)楼栋层数单层面积(㎡)层高（m)2、保证1#-4#楼全部配置地下车库。1F2166.6261F2476.696