中国指数研究院中国房地产指数系统2012年中国房地产市场总结&2013年展望2012年12月20日目录摘要.............................................................................................................................................1第一部分：2012年中国房地产市场总结......................................................................................31.政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓...................................32.新房：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线和长三角回暖快力度大..................................53.二手房：价格领先上涨创历史新高，成交回升但力度不及新房..............................................104.土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温.....................................................145.企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健..............................................16第二部分：2013年中国房地产市场展望....................................................................................211.宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向...................................................212.市场展望：整体市场好于2012年，全年增速前高后低............................................................223.关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧.........................................................................24特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构。研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun.com主要研究成员：中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田潘雪佳吴珊师洋张静李映雪许梁于跃李威张红莉刘丽杰许琳贾静李晶荣晨张婷金鑫王亦君陈茜高静王亮周宣蒋云峰苑承建白彦军张英赵丽一中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖刘宣薛玲李力杜丙国周瑞蓉钟文辉张伟高院生张晓伟陈佳黄雪胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军中国指数研究院中国房地产指数系统2012年中国房地产市场总结&2013年展望摘要1.2012年中国房地产市场总结(1)政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。(2)新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，全国投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续6个月上涨，同比跌幅不断收窄，十大城市同比于11月首次上涨。重点城市成交方面，1-11月住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达24.6%，11月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长36%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降6.7%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。全国来看，市场销售持续向好带动企业投资开工信心逐渐恢复，1-11月房地产开发投资额同比增长16.7%，但仍低于过去六年同期平均增速10.4个百分点；累计新开工面积降幅缩小至7.2%，是历年同期首次出现同比下降。(3)二手房：价格领先新房上涨并创历史新高，成交回升但力度不及新房价格方面，十大城市主城区二手房价格率先在3月止跌反弹并连续9个月环比上涨，年末价格创历史新高，比2011年8月的阶段性高点高出3.1%。成交方面，十大城市成交量在年初触底后逐步回升，11月达到两年来单月最高（7.1万套），前11月总成交量即已超过去年全年。整体来看，二手房成交回升力度不及新房，但价格上涨时间领先新房。(4)土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温供求方面，1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降20%和26%，出让金21.6%，预计全年难以改变。下半年供求状况有所缓和，11月推出及成交面积均增至年内最高点，十大城市土地市场供求表现好于全国。价格方面，在下半年北京、上海等升温的带动下，楼面均价出现结构性上涨，1-11月全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨4.2%；平均溢价率为8.3%，仍比去年同期低6.3个百分点，但下半年多个月份超过10%，处于2011年下半年以来的较高水平。(5)企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306936，hetian@soufun.com。1中国指数研究院中国房地产指数系统2012年中国房地产市场总结&2013年展望销售方面，1-11月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长20%和25%，销售额在6月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等6家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长6%，但拿地面积为近三年最低，企业经营更趋稳健。2.2013年中国房地产市场展望(1)宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，预计在货币政策稳健以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，经济形势好于2012年。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，明年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。(2)市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低在经济环境基本面向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年。成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定明年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计明年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市明年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。(3)关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品是企业长远发展的要诀。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306936，hetian@soufun.com。2中国指数研究院中国房地产指数系统2012年中国房地产市场总结&2013年展望第一部分