谨呈：海南万科房地产有限公司万科三亚项目——世联地产营销策划报告世联地产.2010.03商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文世联地产中包含数据的使用授权的情况。项目劣势：项目位于腹地，离海岸线较项目认知远，配套缺乏非临海项目，缺乏三亚最强势的海景资源依托。A地块三亚学院落笔洞风景区凤凰机场B地块世联地产在海资源决定高溢价的三亚市场里，如何突破价格层级？项目劣势：地块分割零散完全独立的A区与B区，A地块私密性强，自然资源保护较好；B地块交通方便A地块世联地产项目A、B两地块相距约5分B地块钟车程，两地块相对独立。项目优势：大规模/低密度山水资源项目占地134万低密度社区︱三面环山︱自然水库项目四至东至：自然山体西至：南新农场十四队南至：自然山体A地块指标北至：自然山体占地95.33万平方米容积率0.5总建面45万平米项目四至东至：水库及自然山体西至：茂月村、中央村及自然山体南至：三亚理工学院北至：自然山体B地块指标占地38.78万平世联地产方米容积率0.9总建面34万平米项目优势：离核心城区、凤凰机场近。距市中心6公里(10分钟车程)︱距凤凰机场约20分钟车程项目位于三亚“落笔洞”区域——紧邻落笔洞风景区和三亚学院︱距市中心6公里（10分钟车程）︱距凤凰机场约20分钟车程10分钟车程市中心凤凰机场本项目地理交通图本项目20分钟车程世联地产项目属性界定：“三亚/非海景/内陆山地/大盘”优势劣势1、全国知名旅游城市三亚1、非海景资源，2、占地133万，规模大2、距市区较远，认知度低，3、万科品牌开发商3、度假、生活配套缺乏4、稀缺世联地产山地资源4、入市时间紧5、近核心城区、机场壹○三亚模式世联地产概念引导力概念引导力2010年1月4日“建设海南国际旅游岛”获批后的五天内，海南房地产市场成交量呈现井喷状态，房价迅猛上涨。“建设海南国际旅游岛”获批前后房价变化2010年1月初（5-9号）的日均商品房销售额是08年的7030000倍，09年的35倍。25000日均商品房销售额变化(亿元)200001500040平方米/100003534元30500025020海口三亚琼海博鳌15前后世联地产1050.470.962010年1月初博鳌房价上涨了约0160%，琼海和三亚都约为100%08年全年09年全年10年1月初WorldWorldunionunion典型案例表现：清水湾，半个月内，公寓价格由6000元/平米上涨到2万-4万/平米，客户限时排队看房，上演着一房难求的现实情景剧n项目位置：三亚市三亚湾路国际客运港区n占地面积：36.5万平米n建筑面积：48万平米n物业类型:2-3层的别墅,8-10层的洋房n产品:金色果岭组团：别墅：180-567平米，洋房115-291平米,蔚蓝海岸组团：洋房：68—176平米清水湾价格飙升状况图元/每平方米2500020000海南国际旅游岛规划获批的消息公布后的第一天，15000世联地产均价海南清水湾房价高起，但仍然上演着一房难求的10000现实情景剧。销售现场排队看房，并限定在样板5000房停留的时间，频频上演好几个客户争抢同一套010月11月12月1月月份放的情景。WorldWorldunionunion目前三亚的市场环境下,三亚“不差钱”也“不差人”。09年下半年至今三亚商品房成交均价与成交套数典型项目09年历史价近期价格销售情况格250003000三亚凤凰公寓4－4.5公寓6.5一期于1月11日开岛万－7万盘，700余套公寓200002500在当天销售一空2000半山半岛3万3.8-4.1万四期于1月初开始15000内部认购，目前1500已全部认购完毕100001000鸿州时代公寓1.2-1.5公寓2.309年底开始内部认购，目前认购5000500海岸万万数量超过9成00宝莲城1.5万3万多一期售罄，目前2009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.1开始二期认筹成交套数成交均价红勘香水联排1.5-2万3.3万联排一月上旬全湾部售罄最近我们这里的上门客户特别多，但是我们也没办法，房子早就卖富力湾别墅2-2.5万4.5-8万剩余少量独栋完了。当初在规划3期的时候有点问题，导致现在无房可卖——公主郡销售代表徐小姐雅居乐清联排1.5万，3.8-4.5万1月5日星海传说从11月份开始我们这儿就特别火，公寓平均1个月能卖1栋，7栋的号水湾独栋2－2.5组团开盘，600套万单位当天全部售一个星期不到就全部排完了世联地产罄——红磡香水湾销售代表袁小姐仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，在国际旅游岛利好带动下，目前整个海南楼市，尤然而短期市场行为无法取代长期市场趋势然而短期市场行为无法取代本报告是严格保密的。长期市场趋势其是滨海物业，既“不差钱”，也“不差人”海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡,从长期来看非理性投机行为不是市场主流短期市场诱因长期市场趋势宏观层面：宏观层面：n09年货币政策持续宽松，民间资金充n2010年通胀趋势抬头，货币政策将进入裕，推动资产价格上涨加息周期以抑制流动性过剩n1月海南国际旅游岛规划正式获得批准，n国家旅游岛的规划已酝酿多年，“政策市”政策利好明显短期内迅速爆发，未来国际旅游岛的建设将持续至2028年，非短期刺激行为海南省近期市场表现微观层面：微观层面：n海南在今年3月底之前，将暂停商业性开发n国际旅游岛规划中，房地产业仍然是海南土地出让，暂停审批新的房地产开发项目省的支柱产业，短期内有近200个地产项目等待审批n部分开发商捂盘惜售，加剧楼市紧张气氛n未来海南省政府将引导房地产市场健康发n适逢旅游旺季，区域客户数量增加世联地产展，严厉打击开发商恶意捂盘涨价现象近期近期海南海南疯狂的疯狂的市市场场表表现是现是在在多多种种短期诱短期诱因因作用作用下下的群的群体体非理非理性性行为行为，，其根其根源源是短期是短期供求失供求失衡衡，，不不具具备可备可持续持续性性。。未来未来海海南南房房地产市地产市场场进进入入增增长长周周期期，，但但将将脱脱离暴离暴涨涨区区间间本报告是严格保密的。三亚高端品牌企业开发运营方式分析①中粮——一级开发：海南泡沫后，海南住宅与投资环境重创下，联合政府之力成为三亚旅游地产价值的奠定者199219961997199820012003－20052007成立国有完成中心广经营策略从过进口大批水被评为国家4A世界小姐选政亚龙湾股场建设和滨去单纯的土地上运动设级旅游景区；美大赛决赛份公司，海大道、东转让走向对度施，引进潜亚龙湾海洋乐在三亚举行。府一级市场污水处理厂、假区的综合性、水项目；湾园的项目立项考法。变电站、邮全方位的旅游内的海上游工作完成。电中心、卫开发；生态园乐活动大为视中心等项林旅游景区正丰富。目。式向游人开放。中中粮投资的、中国引入二级陆续开发海滨公园、游艇码头、蝴蝶开发“公主郡”第一家五星级度假开发企业谷、湖滨商业街等公建配套住宅项目粮酒店——亚龙湾凯莱开业世联地产中粮以其央企背景，建立信心，使亚龙湾成为目前中国最成熟的国际度假湾区，深受国内外游客青睐。已拥有开发面积18.6平方公里，现正积极争取二期超过10平方公里开发权亚龙湾一级土地运营商，凭借优质海景资源，中粮先行开发一线临海地块，以酒店集群+高尔夫球场成就地产价值依托。亚龙湾海岸线是目前汇聚国内外著名度亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽，二三线假酒店品牌最集中的度假区地规划有中高档别墅度假区，目前处于启动阶段五星级酒店Ａ区：（公顷）四、三星级酒店?107.37度假公寓、别墅村民安置地为主，布置特色餐饮与旅游商品集散地?Ｂ区：（325.94公顷）A区山地高尔夫球场，大量二类度假别墅用地?Ｃ区：（538.40公顷）未来亚龙湾最高档的度假别墅区，不盲目开发B区?Ｄ区：（47.59公顷）D区山地别墅度假的最佳地段C区未来的格局将是：?以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆；世联地产?以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二线海景主题别墅群为支持；海?以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持，构筑完善的国际化滨海度假区14目前一线海景地块基本用尽，未来二线区域开发难以对湾区整体档次进一步升级，使湾内吸引力降弱。编类型设施现状号一线8家（另有一已经成为亚龙湾的价值标大型核心潜13酒店家瑞吉在建）杆5艇基地集群二线7家（不含海和海的联系不强，价值不247高尔夫球底世场界）如一线98高尔3红峡谷210夫球近年开始盈利规划中的田园山庄、64亚龙湾高尔夫球会度假村1场房地亚龙湾唯一的品质大盘，产项5公主郡稀缺型住宅，远超三亚湾目一线物业价格水平亚亚龙龙湾湾未来未来发发展展的的制制约约6中心广场（贝壳馆）观光7蝴蝶谷对度假游客的吸引力较弱设施?亚龙湾与三亚市区关联较弱，城市氛围不浓；8海底世界?亚龙湾周边区域发展程度较低，都属于未发展/9湖滨商业街除酒店配套外，唯一的商欠发展区域；商业世联地产10百花谷业配套，晚上生意较火?在亚龙湾东侧有大型军事基地，一定程度上阻隔了亚龙湾和其它区域的联系对高端客户而言，亚龙湾配套支持存在显著不足，缺乏景观之外的吸引力，这将限制亚龙湾国际化地位的提升。17年中粮