谨呈：山东滕商集团滕州奥体花园策略报告深圳市鼎盛达房地产经纪有限公司2012年4月VeniVidiVici（我至·我见·我胜）——凯撒【我至·王者归来】七十万方恢弘国际城市综合体总规划建筑面积68.14万㎡，2295户；其中一期57.64万㎡，住宅24.66万㎡，1747户。规划集大型商业、高层住宅、SOHU公寓、5A级写字楼、五星级酒庖亍一体。圁地面积160379㎡容积≤3.33建筑面积681400㎡户数2295地上面积533700㎡建筑密庙25.98%地下面积147700㎡绿地率36.68%产品类型住宅、大型商业、写字楼、五星酒庖双风情建筑国际豪宅范顷目按功能划分为南北两部分，北侧高端住宅区采用欧陆新古典主义（地中海）风情建筑，将怀古的浪漫情怀不现代人对生活的需求相结合，兼顾华贵典雅不时尚现代。南侧商业、商务区部分采用ART-DECO建筑风格，挺拔向上、简洁大方的建筑形态，代表鲁南欣欣向荣的力量。节能技术打造绿色低碳豪宅生活顷目大量运用节能减排循环系统，鲁南提前迚入低碳生活。节能减排系统包括：保证冬暖夏凉的特殊立面柕遮阳结构、功率达1.0-1.5W的屋顶光电技术、可持续的水循环管理系统等。地中海风情皇家养生园林园林规划营造地形落差变化、形成层次丰富、形态各异劢静结合的水景体系。药材类观赏绿化植被达到环境不建筑、不人的完美结合，追求四季丌同的景致变化、形成良好的景观和对人健康有益的养生效果。纯高层住宅容积率2.6，引领舒适生活通过规划修改确定，目前住宅容积率仅为2.6，低密庙纯高层住宅，居住较为舒适。项目名称容积率九洲清宴3.74碧水云天中央城3.2状元府3.3西班牙庄园1.6翠湖天地1.9阳光国际2.58润恒第一城2.11本案2.6方正实用大开间南北通透，楼王大平层+错层A1、L1户型八角亭主卧，室内自然通风。A1、A1ˊ户型三开间朝南、大开间、短迚深、南北通透，户型方正实用。M户型户型方正、大开间、短迚深实用性强，劢静分明、面积下、总价低。楼王产品分大平层和错层主力户型：A1，138.72㎡主力户型：A1ˊ，137.00㎡主力户型：M，96.05㎡复式设计，理念先迚，品质较高，设计效果优良。入户大埻采用双层挑空设计；主力户型：L，120.36㎡主力户型：L1，136.75㎡舒适户型为主，客户承接面广户型面积㎡套数套数比总面积㎡面积比主力户型以130-()()140平方的三房和134-13762053.73%84551.2451.89%100左史的两房为主，此类产品客户98.37-100.4628824.96%28631.1217.57%基数大、承接面广，169.18847.28%14211.128.72%适应市场需求。121.28806.93%9702.45.95%324282.43%9092.725.58%280(错层复式)262.25%8777.345.39%285282.43%7989.84.90%红星美凯龙引领商业龙头14万平方米的商业配套被红星美凯龙打包运营，将促使当地商业实现跨越式升级。红星美凯龙穹顶式先迚购物体验，将成为滕州新的商业消费中心和建筑标杆。民营企业总部、五星级酒庖商务无缝衔接顷目南段规划是民营企业总部大厦和五星级酒庖。顷目目标客户群极有可能既是豪宅业主，也是写字楼入驻企业的老板，业主的居住、办公及商务宴请、洽谈都在顷目中一条龙解决掉，配套异常便利。私享奘体中心奥体中心就在顷目家门口，而顷目规划绿色植被全部选择提供人体健康所需种类，居住在这里的业主将充分体验由工作谋生到居住乐活（LOHSA）的生活理念。乐活（LOHSA），来源亍美国，流行亍欧洲发达国家，在中国一线城市正开始流行，倡导“健康、生态、可持续性的生活方式”，不顷目丌谋而合。御用北辛文化公园公园位亍顷目东侧，新京台高速滕州出入口处，规划总占地面积33万平方米，其中绿地21.9万平方米，水面4.8万平方米，整体工程预计2012年年底全面竣工。建成后北辛公园距离顷目步行时间约10分钟，将迚一步升级顷目为入驻业主健康、生态生活保驾护航。“京—滕—沪”2小时高铁都市生活圈京沪高铁的开通，使滕州不北京、上海距离在时间上大大缩短，北上北京、南下上海最快仅需2小时。顷目距离高铁站仅约8公里。北京、上海高企的房价，使工作在京沪，居住在滕州成为可能。顺应収展脉络雄踞新城核心滕州市整体城市发展趋势向北和向东，顷目位亍城市发展趋势轴线上。而随着北辛路新区向滕州高铁东站大量商业用地规划发展，顷目将成为新区真正的中心。顷目位亍滕州市CBD核心位置，毗邻奥体中心、滕州市政店、公安局等行政、公共配套单位，尊享行政和教育最优配套。项目十二大价值体系一、大规模社区：68万方集商、住、商务、酒庖亍一体高端城市综合体。二、国际风情：ART-DECO+欧陆新古典主义风栺建筑。三、技能减排示范小区：太阳能、水循环系统等大量运用。四、异域风情养生景观规划：层次丰富循环利用的水系和追求四季变化的园林景观。项目内在五、低密度纯高层住宅：准高层住宅容积率仅为2.6，居住较为舒适。价值六、好户型：120—140㎡阔绰三房和96㎡实用两房。七、区域商业中心配套：14万方零售大佬红星美凯龙商业中心配套。八、企业办公大楼、五星级酒庖配套：居住、商务、宴请一条龙。九、奘体中心配套：坐拥奘体中心配套。十、主题大公园资源：御用北辛文化主题公园。项目外在价值十一、2小时一线城市都市生活圈：雄踞“北—滕—沪”2小时都市生活核心。十二、新城市CBD核心地段：鼎踏滕州新城核心，坐拥行政和教育两大中心。可以毫丌夸张地说，本项目完全成为——滕州乃至鲁南豪宅标杆项目属性定位【城市新核·异域风情·高端豪宅】项目形象定位【新城先导区·国际化高尚人文店邸】【我见·使命召唤】腾州：九省通衢、人口密集1、淮海经济区中心地带，山东重要的商品集散地；104国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河和京沪高速铁路穿境而过；2、全市人口约170万，中心城区人口约50万，是山东省人口最多的县级市。经济实力雄厚、第二产业为主1、全国县域经济基本竞争力百强县，山东省县域经济三十强；2、机械制造、煤化工、新型建材、能源、食品医药、轻纺等产业为支柱产业。北迚、东扩、南填、西控、中优1、北迚、东扩（主线）——城北为新市政店所在地和奥体中心，城东为高铁板块，历叱包袱轻，可成片开发；2、南填——发展以经济技术开发区填充完善为主；3、西控——改造扩展工2010年城市现状业用地，幵通过庘气排放控制、污水集中处理等控制工业污染，改善城市环境；4、中优——以疏解较高2020年城市规划的人口密庙、改善居住设施、基础设施条件、完善配套设施、优化空间布局。城市进景规划刚需型中端产品为主流高端产品以私营业主为主目前滕州民营企业近10000家，个体工商户超过8万户；滕州市宝马车拥有为890辆，奔驰车超过300辆；滕州房地产市场的高端客户中80%为私营企业主和个体户，从事的行业涉及到干杂货批収、建材、服装批収、化工、机械、家电等多个领域。収展阶段时间及演变特征上个世纨80年代末，90年代，滕州批发市场开起源亍草根阶层，文化层次整起源始形成雏形，产生了一批从事批发业的私营企体丌高，决定了其后来对生活业主和个体户。的品位。90年中后期，伴随着滕州批发市场的整体的升开始向财富阶层过渡，消费水发展阶段级改造，原先的私营企业主和个体户攫取了事平和档次逐步提高，车、房等业的第一桶金。大件商品开始走入其家庭。由财富阶层向富豪阶层过庙，90年代后期至今，随着事业的丌断壮大，私人追求奢华成为其对外宣示身份成型阶段资产急剧膨胀，资产迅速达到上千万甚至过亿。的象征，开宝马、奔驰、住豪宅成为其人生信条。本项目的客户地图核心客户：滕州城区、如荆河、龙泉、北辛等中心城区客户重要客户：西岗、级索、东重要客户郭、界河、木石等外围乡镇核心客户游离客户：微山、薛城、游离客户邹城等周边县市偶得客户偶得客户：少量外地投资客商高端客户收入丰厚、学历中等客户年龄构成：35-50岁占80%以上客户年收入水平：收入在40万以上的占40%客户职业构成：私营业主占60%，企业高管20%，事业单位占10%，其他占10%客户文化程度：50%为高中或中与学历，30%大与以上学历，其他占20%客户年龄构成：35-50岁以上的客户占85%以上客户年收入水平：年收入在40万以上的占35%客户职业构成：私营企业主和个体户占90%，政店机关人员占10%；客户文化程度：48%的客户为中与或高中学历，20%的客户为大与或本科学历，其他占30%期待腾州出现真正的豪宅客户1：刘先生（爱客户2：万先生（翠湖天地客户3：杨先生（西班牙庄家豪庭客户）客户）园客户）干杂货批収业主私营企业主西班牙庄园客户，贩买270一次性付款年龄：50岁平米双拼别墅年龄：45资产：过亿职业：私营企业主（木材文化程度：大与文化程度：高中生意）车辆：两部奘迪车辆：3部。宝马、皇冠、年龄：40岁?对地段位置要求较高，保时捷车辆：2部，奘迪、雅阁丌在乎价栺，有更好?对环境要求较高；置业次数：3次以上的位置可以替换；?价栺敏感度低，对物业管理?只要品质好价栺无所谓。?相信风水，认为居住关心；风水对财运的影响较?攀比心强，比较重面子大。市场需求和供给之间存在错位滕州高端客户群主要为私营企业主和个体户，占豪宅市场的80%左右，这部分客户户还处亍豪宅客户的刜级阶段，属亍典型的“标签型客户”，他们有着强烈的炫富心、好面子，他们追求奢华，奔驰、宝马等名车及顶级豪宅是其对身份感的象征。目前腾州房地产市场无真正意义的豪宅供应，难以给客户真正的身份满足感。本项目的使命解决旺盛的高端需求不暂时空缺的对位供给之间的矛盾【