谨呈徐州天力房地产开发有限公司谨呈徐州天力房地产开发有限公司谨呈徐州天力房地产开发有限公司谨呈徐州天力房地产开发有限公司天力新沂地块天力新沂地块天力新沂地块天力新沂地块整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议徐州新景祥房地产投资顾问有限公司徐州新景祥房地产投资顾问有限公司徐州新景祥房地产投资顾问有限公司徐州新景祥房地产投资顾问有限公司日期：日期：日期：日期：2222000011111111年年年年1111月月月月2122211日1日日日版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归徐州新景祥房地产投资顾问有限公司所有，未经徐州新景祥房地产投资顾问有限公司许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目组工作的阶段划分项目组工作的阶段划分项目组工作的阶段划分项目组工作的阶段划分2011/2011/2011/2011/1/1/1/1/55552011/2011/2011/2011/1/1/1/1/111111112011/2011/2011/2011/1/1/1/1/20202020第一阶段：第一阶段：第一阶段：第一阶段：第二阶段：第二阶段：第二阶段：第二阶段：第三阶段：第三阶段：第三阶段：第三阶段：市场调研与分析阶段市场调研与分析阶段市场调研与分析阶段市场调研与分析阶段报告探讨与修改阶段报告探讨与修改阶段报告探讨与修改阶段报告探讨与修改阶段提交竞标报告提交竞标报告提交竞标报告提交竞标报告?项目地块现场勘查?为解决核心问题进行多角度、?提交竞标报告多层次的深入探讨与研究分析?区域经济发展状况研究?项目整体发展战略与物业定位?区域房地产市场现状调研?营销策略及分期构思?项目竞争个案研究与分析?营销落地与执行步骤?项目界定及客户目标分析?市场简析与问题结构化分析?本案核心问题的提出?报告中期书面汇报与审核?提交竞标报告?报告初稿撰写与修改?多次会议沟通并提出修改意见?报告终稿确立项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目核心问题提出项目核心问题提出项目核心问题提出项目核心问题提出项目定位背景分析项目定位背景分析项目定位背景分析项目定位背景分析城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景城市宏观背景区域发展背景区域发展背景区域发展背景区域发展背景项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析竞争关系分析竞争关系分析竞争关系分析竞争关系分析项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位属性界定属性界定属性界定属性界定新沂是具有战略地位的新沂是具有战略地位的新沂是具有战略地位的新沂是具有战略地位的苏北潜力苏北潜力苏北潜力苏北潜力四线城市，城市四线城市，城市四线城市，城市四线城市，城市东进南移东进南移东进南移东进南移为主为主为主为主城市属性要发展方向要发展方向要发展方向要发展方向?位于亚欧大陆桥东陇海铁路线上，是淮海经济区和徐位于亚位于亚欧大陆桥东陇海铁路线上，是淮海经济区和徐位于亚欧大陆桥东陇海铁路线上，是淮海经济区和徐欧大陆桥东陇海铁路线上，是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成，江苏省的北大门之一。州都市圈的重要组成，江苏省的北大门之一。州都市圈的重要组成，江苏省的北大门之一。州都市圈的重要组成，江苏省的北大门之一。?综合交通条件优越综合交综合交通条件优越综合交通条件优越通条件优越::::距离徐州观音机场、连云港白塔埠距离徐距离徐州观音机场、连云港白塔埠距离徐州观音机场、连云港白塔埠州观音机场、连云港白塔埠机场均机场均机机场均场均5055500公里，陇海铁路、新长铁路、胶新铁路在新0公里，公里，陇海铁路、新长铁路、胶新铁路在新公里，陇海铁路、新长铁路、胶新铁路在新陇海铁路、新长铁路、胶新铁路在新沂市内相交，京沪高速、徐连高速经过新沂市区外沂市内沂市内相交，京沪高速、徐连高速经过新沂市区外沂市内相交，京沪高速、徐连高速经过新沂市区外相交，京沪高速、徐连高速经过新沂市区外围；围；围；围；?面积人口：新沂总面积面积人口：新面积人口：新沂总面积面积人口：新沂总面积沂总面积1111666611113333㎡公里㎡公里，㎡公里，㎡公里，，2222000000009999年底户年底户籍总年底户籍总年底户籍总籍总人口人口人口人口111100001111....99995555万人；万人；万人；万人；新沂新沂新沂新沂2002004-20202004-20202004-20204-2020年城市总体规划图年城市总体规划图年城市总体规划图年城市总体规划图?定位为定位为定定位为位为““““苏鲁接苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市心、心、江苏新兴工业城市心、江苏新兴工业城市江苏新兴工业城市””””，以及，以及苏北唯一的，以及苏北唯一的，以及苏北唯一的苏北唯一的““““三级一三级一三三级一级一沭沭沭沭河河河河类中心城市类中心类中心城市类中心城市城市””””，并规，并规划建设成为，并规划建设成为，并规划建设成为划建设成为““““东陇海线上第三大东陇海东陇海线上第三大东陇海线上第三大线上第三大工业城市工业城市工业城市工业城市””””....主城主城主城主城东进东进东进东进?新沂市实施新沂市新沂市实施新沂市实施实施““““以沭河以沭河为中心，南移、北接、东扩、西以沭河为中心，南移、北接、东扩、西以沭河为中心，南移、北接、东扩、西为中心，南移、北接、东扩、西东东东东进进进进南移南移南移南移进进进进””””战略，将重点战略，将重点战略，将重点战略，将重点开发开发开发开发城南新区城南新区城南新区城南新区和和和和沭东新城沭东新城沭东新城沭东新城。。。。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析以以以以居住居住居住居住为主，涵盖行政、文化、教育等多功能的城市新区为主，涵盖行政、文化、教育等多功能的城市新区为主，涵盖行政、文化、教育等多功能的城市新区为主，涵盖行政、文化、教育等多功能的城市新区区域属性属性新沂新沂新沂新沂2222000000004444-2-2-2-200002222000年城市总体规划图0年城市总体规划图年城市总体规划图年城市总体规划图城南新区规划图商业用地商业用地商业用地商业用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地市民广场行政办公用地行政办公用地行政办公用地行政办公用地市民广场市民广场市民广场（规划）（规划）（规划）（规划）主主主主教育用地教育用地教育用地教育用地城城城城绿化用地绿化用地绿化用地绿化用地南移南移南移南移?位于新沂市南部，规划以新的市民广场为中心新的市民广场为中心新的市民广场为中心新的市民广场为中心，形成以行政行政行政行政、文化文化文化文化、教育教育教育教育等为主体的共建集中区，同时建设以居住为主居住为主居住为主居住为主的城市新区城市新区城市新区城市新区，创造良好的人居环境。?区域行政文教功能较完备行政文教功能较完备行政文教功能较完备行政文教功能较完备，交通便利交通便利交通便利交通便利。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析集居住、商业、办公为一体、拥有优越水景资源的集居住、商业、办公为一体、拥有优越水景资源的集居住、商业、办公为一体、拥有优越水景资源的集居住、商业、办公为一体、拥有优越水景资源的49949494万万万万㎡综合综合综合综合项目属性社区；地块内部尚未拆迁社区；地块内部尚未拆迁社区；地块内部尚未拆迁社区；地块内部尚未拆迁地块经济指标地块经济指标地块经济指标地块经济指标用地面积用地面积用地面积用地面积176531176531176531176531㎡㎡㎡㎡492438492438492438492438万㎡万㎡万㎡万㎡其中住宅其中住宅其中住宅其中住宅380380732380732380732732㎡㎡㎡㎡主城区板块主城区板块主城区板块主城区板块地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积沭沭沭沭商业及配套商业及配套商业及配套商业及配套110110205110205110205205㎡㎡㎡㎡东东东东新新新新物业类型物业类型物业类型物业类型住宅、酒店、商业、办公住宅、酒店、商业、办公住宅、酒店、商业、办公住宅、酒店、商业、办公新戴河新戴河新戴河新戴河城城城城建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度31%31%31%31%绿化率绿化率绿化率绿化率28%28%28%28%城南板块城南板块城南板块城南板块容积率容积率容积率容积率2.792.792.792.79注：数据来源于贵公司提供资料统计项目四至图项目四至图项目四至图项目四至图项目概述项目概述项目概述项目概述项目概述项目概述项目概述项目概述新戴路新戴路新戴路新戴路?地块位于新沂城南板块核心位置城南板块核心位置城南板块核心位置城南板块核心位置；北临?地块位于新沂城南板块核心位置城南板块核心位置城南板块核心位置城南板块核心位置；北临公公公公新戴河新戴河新戴河新戴河，拥有优越水景资源；地块内部园园园园钟钟钟钟新戴河新戴河新戴河新戴河，拥有优越水景资源；地块内部新戴河新戴河新戴河新戴河路路路路吾吾吾吾尚未拆迁；本本本本案案案案路路路路地块现状地块现状地块现状地块现状尚未拆迁；??项目占地面积176531项目占地面积176531㎡，容积率㎡，容积率总建筑面积约总建筑面积约4949万㎡万㎡2.792.79，，总建筑面积约总建筑