湖南省工商联不动产业商会合富辉煌（中国）湖南公司2014年1月1目录Part1-宏观环境分析1.1经济环境分析……………………………………………………………………………………31.2政策环境分析……………………………………………………………………………………121.3城建规划动态……………………………………………………………………………………18Part2-楼市总结2.1全国楼市表现…………………………………………………………………………..…….….302.2长沙楼市表现…………………………………………………………………………..….….…342.3楼市总结…………………………………………………………………………………..….....41Part3-土地市场总结3.1长沙土地市场分析……………………………………………………………………...….......423.2土地市场总结…………………………………………………………………………..………..52Part4-2014年长沙房地产市场预测4.1宏观环境预测………………………………………………………………………….………...534.2楼市预测……………………………………………………………………………….………...594.32014年长沙楼市环境整体六大预判…………………………………………..…….……….6621.1经济环境分析31.1.1国际经济环境分析2013年欧洲债务压力仍然存在，美国经济形势好转?欧洲债务压力仍存在，导致其无法运用反周期的积极财政政策，相反，不得不在经济衰退时采取紧缩政策，从而加剧经济疲软长期化的风险;?银行在持续去杠杆，不能摆脱信贷收紧;?美联储延迟退出QE推动欧元兑美元升值，通缩压力进一步加大;?美国经济增长态势强劲，股市不断刷新纪录，资产通胀愈演愈烈；?未来相当一段时间内，央行货币政策分化将是外汇市场的关键主题，驱动美元不断上涨;?美国经济产量占全球GDP的四分之一，美元资产构成了全球债券和股票市场规模的半壁江山，美元投资者是目前世界上最大的风险投资群体，因此，中国不断减持美国国债，增持非美元货币41.1.2中国经济环境分析2013年我国经济运行总体平稳，以转变经济增长方式为重点?2013年国内经济运行总体平稳，主要指标处于合理区间；?行政调控经济走势，保持宏观政策的连续性、稳定性，增强调控的科学性、针对性、预见性，在经济运行的合理区间内，以转变经济发展方式为主线，以调结构为着力点，释放改革开放的红利，统筹考虑稳增长、调结构、促改革，发挥好市场机制的作用。?去杠杆、去过剩产能可能导致增长速度小幅回落；?银行融资和非银行体系融资双双收紧；?市场流动性收紧，加速中国经济去杠杆进程，将制约房地产金融政策，可能影响到房地产贷款；51.1.2中国经济发展形势十八大中央提出“要加快转变经济发展方式、全面深化经济体制改革”的思路之后，我国经济增长势头出现了放缓现象，2013年前三季度经济增速7.7%。GDP与第三产业值走势图60000014.00%50000012.00%40000010.00%8.00%3000006.00%2000004.00%1000002.00%00.00%度度度度度度度度度度季4季季季季季季季季季1-1-4141-41-3年1年1年年年1年19年0年112年3年0910111213200201202020120120202020国内生产总值（亿元）第三产业产值（亿元）GDP同比增长第三产业同比增长其实，我国GDP增长速度自2012年开始放缓，首次跌落8%以下；2013年，继续保持稳定增长，从前三季度的增长走势看，GDP增速约7.7%，进一步落实中央转变经济增长方式的基调，而第三产业增速自2012年开始逐渐高于GDP增速，且增幅差异不断拉开，占GDP的比重不断加大。61.1.2中国经济发展形势宏观经济走势：2013年CPI、PPI走势基本步调一致，消费领域的需求基本能拉动生产领域的需求2012年-2013年PPI走势图990.00%?2012年6月以来，CPI与98.5-0.50%98-1.00%97.5-1.50%PPI变化趋势基本一致，没97-2.00%96.5-2.50%有太大的背离，说明消费领96-3.00%95.5-3.50%域的需求基本能拉动生产领95-4.00%月月月月月月份月月月月月月月月月月月6789011234567890111月11年年年年2年年年年年年年年年域的需求，消费品价格也能2222年年1333333333年年111122年11111111133000011200000000011222200122222222200220222反作用于生产领域的商品价当月值同比增长格，反映出我国经济社会生2012年-2013年CPI走势图活处在一个基本健康的环境103.53.50%1033.00%?2013年2月起CPI出现小幅102.52.50%2.00%1021.50%101.51.00%震动，是由于春节过后，居1010.50%100.50.00%民消费出现小幅度回落，之月月月月月月月月月月月月月月月月月月67890121234567890111111年年年年年年年年年年年年年2222年年年333333333年年111122211111111133000011100000000011后便维持在了一个小幅度的22220002222222220022222当月值同比增长平稳上升状态71.1.3湖南经济发展形势2013年1-11月，湖南经济运行总体呈现稳中有升、稳中有进态势工工业业生生产继续产继续向好向好投投资资增增长长平平稳较稳较快快?全省规模工业增加值增长12.2%，连续5个月稳?1-11月，全省完成固定资产投资16435.03亿元定在12%以上；1—11月，增长11.6%，比1-10月，增长25.9%，比1-10月加快0.3个百分点。其中加快0.1个百分点，连续5个月提速。规模工业39，房地产开发投资增长21.3%；生态和民生投资增个大类行业中，38个实现增长。混凝土机械产量由长较快，增速分别达到50.7%和1.1倍；工业投资6月份下降27%转为11月份增长21.5%，钢材产量恢复强劲势头，增长28.3%，比1-7月的年内低点增速也从7.7%升至31.3%。提高3.3个百分点财政金融运行稳定消消费费需求需求稳稳中中趋趋强强财政金融运行稳定?11月份，全省社会消费品零售总额增长14.6%，?财政收入平稳增长。1-11月，全省财政总收入2935.06增速升至年内当月次高水平；1-11月，增长亿元，增长12%。其中，地方财政收入1767.86亿元，增长13.6%；汽车持续热销，限额以上零售额增长13.4%。全省财政支出3774.7亿元，增长18.9%。11月末21.3%，同比加快3.3个百分点，年初以来一直保，全省金融机构本外币贷款余额18074.12亿元，比年初新持20%左右的较高增速增2381.69亿元，同比多增299.34亿元。其中，个人消费贷款余额比年初新增538.22亿元，同比多增197.91亿元；81.1.4长沙经济发展形势长沙市经济增长整体稳定，2013年前三季度GDP增速11.8%长沙历年GDP走势?从长沙历年GDP走势看，历年GDP7000GDP同比增长率18.00%16.00%600014.00%总量稳定增长，2013年前3季度共计500012.00%10.00%40008.00%5142.9亿元，仅低于2011年和201230006.00%4.00%年全年，预计2013全年将达到717620002.00%0.00%1000亿元，GDP增速达到12.1%；不过从年年年年年年年年度5678901200000111季00000000322222222前GDP增速来看，长沙经济增长速度开年3102始放缓，主要受国家宏观经济形势收长沙历年财政收入紧的影响，产业发展特别是服务业发90035.00%80030.00%700展相对偏慢，内需动力仍然不足60025.00%50020.00%40015.00%?财政收入水平不断增加，不过同样30010.00%2001005.00%00.00%，自2011年开始，财政收入增速开始8901200111度2020202020下滑，主要受经济增长放缓的影响。3季前财政收入（亿元）增幅年132091.1.4长沙经济发展形势近日由《第一财经周刊》发起，通过对400个城市的综合商业指数从低到高进行排名，最后得出的400个城市的综合商业指数排名出炉，长沙被列入“新一线城市”，同时列入新一线城市的有：成都、杭州、南京、武汉、天津、西安、重庆、青岛、沈阳、大连、厦门、无锡、福州、济南等15个，这意味着：长沙已被承认为综合能力及潜力超强城市101.1.5经济环境总结?从目前形势来看，国际经济低迷压力依然存在，欧洲债务压力继续影响市场，美国经济逐渐复苏，经济活动及就业市场的逐步改善，开始逐步退出QE，美国联邦储备委员会12月１８日宣布，从2014年1月份开始，将每月削减100亿美元的QE规模，货币政策的收紧将导致全球资本流动方向的变化，美元作为全球货币中心的地位将助力美国资本回流，而在量化宽松政策实施期间国际资本不断流入的新兴经济体则面临资本外流的冲击。?中央企稳的导向不变，中短期内能有效拉动中国经济的依然是投资，三驾马车并行尚需一段时间。?长沙经济增长趋势则保持与国家同步的节奏。近年来，增速逐渐放缓，但2013年增速11.8%，高于全国7.7%的水平4.1个百分点，经济发展势头强劲；不过内需动力不足，以“投资”拉