精神浩瀚想象活跃心灵勤奋众人的操盘理念以恒心为良友以恒心为良友以恒心为良友以恒心为良友以恒心为良友以恒心为良友以恒心为良友以恒心为良友以经验为参谋以经验为参谋以经验为参谋以经验为参谋以经验为参谋以经验为参谋以经验为参谋以经验为参谋以创新为兄弟以创新为兄弟以创新为兄弟以创新为兄弟以创新为兄弟以创新为兄弟以创新为兄弟以创新为兄弟————————————————策划人策划人策划人策划人策划人策划人策划人策划人一、众人观点一、众人观点一、众人观点一、众人观点1111、关于品牌、关于品牌、关于品牌、关于品牌2222、关于销售、关于销售、关于销售、关于销售3333、关于风险、关于风险、关于风险、关于风险4444、关于整合、关于整合、关于整合、关于整合关于品牌关于品牌关于品牌关于品牌这是一个品牌的年代，以众人的经验这是一个品牌的年代，以众人的经验这是一个品牌的年代，以众人的经验这是一个品牌的年代，以众人的经验未来的行销是“品牌”的战争——品牌互争长短的竞争，商界与投资者将认清品牌才是公司最珍贵的资产。此概念极为重要关系如何发展、强化、防卫与管理生意业务的一种远景......拥有市场比拥有工厂重要多了。唯一拥有市场的途径是拥有具有市场优势的品牌。关于销售关于销售关于销售关于销售这是一个销售的年代，以众人的经验这是一个销售的年代，以众人的经验这是一个销售的年代，以众人的经验这是一个销售的年代，以众人的经验我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是“销售力”销售力定义：是否具备USP（独特的销售主张）——竞争性的产品力和对目标群的形象力，这是一个具备较强操作性的定义，而且，一个项目的销售力是变化的，随着项目的发展和状况的变化，销售力也会相应发生着变化，我们则应进行相应的调整，特别对于销售周期在一年以上的大型项目已是必然的事情。所以，USP是畅销项目的根本秘密所在！关于风险关于风险关于风险关于风险这是一个风险的年代，以众人的经验这是一个风险的年代，以众人的经验这是一个风险的年代，以众人的经验这是一个风险的年代，以众人的经验我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是——”时间“一种几乎无法控制的因素但是，房地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度上所以，在任何时刻，都将以成交量和成交速度为重点指标。关于整合关于整合关于整合关于整合这是一个整合的年代，以众人的经验这是一个整合的年代，以众人的经验这是一个整合的年代，以众人的经验这是一个整合的年代，以众人的经验我们认为，永远都不会出现“充足”的预算进行传播推广，唯有通过“一种声音”进行全方位整合传播才能实现效益最大化所以，我们需要进行整合传播。塑造热销型名盘的解决之道是：优秀的建筑设计（产品力强）+USP（一种独特的生活主张）+营销设计（整合强力的武器）通过“成功的项目”逐渐累积品牌资产，建立强势品牌。开封印象开封印象开封印象开封印象河南大学包大人?开封府小笼包花生糕开封是一个骨子里休闲的城市，不大适合写字楼的开封是一个骨子里休闲的城市，不大适合写字楼的开封是一个骨子里休闲的城市，不大适合写字楼的开封是一个骨子里休闲的城市，不大适合写字楼的如果没有郑汴融城如果没有郑汴融城如果没有郑汴融城如果没有郑汴融城如果再加上如果再加上如果再加上如果再加上民族自豪感、城市自豪感、正在流行的民族自豪感、城市自豪感、正在流行的民族自豪感、城市自豪感、正在流行的民族自豪感、城市自豪感、正在流行的““““忆旧忆旧忆旧忆旧””””元素，以及写字元素，以及写字元素，以及写字元素，以及写字楼的实际使用者楼的实际使用者楼的实际使用者楼的实际使用者————————白领本身对休闲生活的向往白领本身对休闲生活的向往白领本身对休闲生活的向往白领本身对休闲生活的向往……………………或许，我们已经找到本案的主题或许，我们已经找到本案的主题或许，我们已经找到本案的主题或许，我们已经找到本案的主题谨呈：中科置业谨呈：中科置业谨呈：中科置业谨呈：中科置业中科开封金明路项目营销策划报告众人地产，众人地产，众人地产，众人地产，2012012201220122年年年年7777月月月月1111市场篇作为专业的代理公司，我们着眼于现在，更要看懂项目和区域的未来看大势看大势看大势看大势————————政策环境政策环境政策环境政策环境在住宅投资受限的情况下，商业、办公物业迎来全新发展利好在住宅投资受限的情况下，商业、办公物业迎来全新发展利好在住宅投资受限的情况下，商业、办公物业迎来全新发展利好在住宅投资受限的情况下，商业、办公物业迎来全新发展利好?目前我们国家的投资渠道相对单一，投资房产成了投资者们主要的投资方式；?近年来国家对房地产市场出台了各种令人眼花缭乱的新政，全国各地楼市调控政策一再升级，剑指住宅市场；?据众人调查，后调控期的首选商业地产的投资者，占所有投资比达到38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%，选择股市的最少，只有8.5%；?商业地产市场以低风险，高收益，功能灵活等特点迅速成为投资新宠。看大势看大势看大势看大势————————郑汴融城郑汴融城郑汴融城郑汴融城随着郑汴融城的发展，汴西新区特别是金明路以西将成为开封新随着郑汴融城的发展，汴西新区特别是金明路以西将成为开封新随着郑汴融城的发展，汴西新区特别是金明路以西将成为开封新随着郑汴融城的发展，汴西新区特别是金明路以西将成为开封新的金融、商务、办公中心。的金融、商务、办公中心。的金融、商务、办公中心。的金融、商务、办公中心。?开封金明大道以西、连霍高速以南、310国道以北都为郑汴融城的重点范围；?在规划布局上汴西新区组团规划为：综合性新城区，重点发展金融商贸、休闲娱乐、行政办公、商住等产业。分为3大片区：西片区：重点布局产业孵化与绿化居住社区。中片区：重点布局文化娱乐产业、旅游服务业和居住社区。东片区：重点布局金融、商贸、商务、行政办公等产业和居住社区。汴西新区规汴西新区规汴西新区规汴西新区规划图划图划图划图看大事看大事看大事看大事————————融城进程融城进程融城进程融城进程郑汴一体化提出后，一系列的措施和政策开始展开，快速的向郑郑汴一体化提出后，一系列的措施和政策开始展开，快速的向郑郑汴一体化提出后，一系列的措施和政策开始展开，快速的向郑郑汴一体化提出后，一系列的措施和政策开始展开，快速的向郑汴融城的方向发展。汴融城的方向发展。汴融城的方向发展。汴融城的方向发展。大事纪实：大事纪实：大事纪实：大事纪实：?2003年河南省委、省政府制定了《河南省全面建设小康社会规划纲要》作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策；?2005年4月17日河南省政府提出“一体化”概念，有官方正式提出“郑汴一体化”；?2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用；?2006年11月19日，郑汴城市快速通道——郑开大道通车；?郑汴轻轨通车时间为2013年以后。轻轨开通后每小时的运输量可达1—1.5万人在郑汴一体化政策实施以来特别是郑开大道的开通后，开封的经济得到了明显在郑汴一体化政策实施以来特别是郑开大道的开通后，开封的经济得到了明显在郑汴一体化政策实施以来特别是郑开大道的开通后，开封的经济得到了明显在郑汴一体化政策实施以来特别是郑开大道的开通后，开封的经济得到了明显的提升，随着一体化进程的加快，交通同环、电力同网、金融同城、信息同享的提升，随着一体化进程的加快，交通同环、电力同网、金融同城、信息同享的提升，随着一体化进程的加快，交通同环、电力同网、金融同城、信息同享的提升，随着一体化进程的加快，交通同环、电力同网、金融同城、信息同享和环境同治等一些郑汴融城措施也将逐步实现，开封将跟随郑州的步伐向着新和环境同治等一些郑汴融城措施也将逐步实现，开封将跟随郑州的步伐向着新和环境同治等一些郑汴融城措施也将逐步实现，开封将跟随郑州的步伐向着新和环境同治等一些郑汴融城措施也将逐步实现，开封将跟随郑州的步伐向着新型工业城市迈进。型工业城市迈进。型工业城市迈进。型工业城市迈进。看竞争看竞争看竞争看竞争————————市场环境市场环境市场环境市场环境现在开封汴西新区商业办公地产市场上，其他项目都处于尾盘阶现在开封汴西新区商业办公地产市场上，其他项目都处于尾盘阶现在开封汴西新区商业办公地产市场上，其他项目都处于尾盘阶现在开封汴西新区商业办公地产市场上，其他项目都处于尾盘阶段，在未来的一段时间内项目将处于短暂的竞争真空状态中。段，在未来的一段时间内项目将处于短暂的竞争真空状态中。段，在未来的一段时间内项目将处于短暂的竞争真空状态中。段，在未来的一段时间内项目将处于短暂的竞争真空状态中。?汴西新区的东片区即金明大道以北规划为重点布局金融、商贸、商务、行政办公等产业和居住社本案本案本案本案区，这一带以后将成为开封重要中州银座商务中州银座商务中州银座商务中州银座商务的商务区；东京国贸东京国贸东京国贸东京国贸?由于现在这一区域商业才刚刚起步，商业房地产项目不是很富辰商务大厦富辰商务大厦富辰商务大厦富辰商务大厦多，现在在售项目主要有富辰商务大厦，中州银座商务，东京国上品上品上品上品SSSSOOOOHOHHOHOO贸，这三个项目现在都处于尾盘在售写字楼项目在售写字楼项目在售写字楼项目在售写字楼项目期，余少量房源。未来入市项目未来入市项目未来入市项目未来入市项目开封汴西新区特别是该区域的东片区为规划中的商务、金融、办公区开封汴西新区特别是该区域的东片区为规划中的商务、金融、办公区开封汴西新区特别是该区域的东片区为规划中的商务、金融、办公区开封汴西新区特别是该区域的东片区为规划中的商务、金融、办公区域，有很多规划中或待建的写