上街华宸项目上街华宸项目上街华宸项目上街华宸项目营销策划报告营销策划报告营销策划报告营销策划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归郑州众人房地产营销策划有限公司所有，未经郑州众人房地产营销策划有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容市市市市场场场场篇篇篇篇政策解读政策解读政策解读政策解读从07年9.27到11年2.20，到现在胳膊与大腿之争推动成长胳膊与大腿之争推动成长胳膊与大腿之争推动成长胳膊与大腿之争推动成长07年年年年9.27金融危机帮忙，连续金融危机帮忙，连续金融危机帮忙，连续金融危机帮忙，连续16个月量价齐跌，赶紧救市。个月量价齐跌，赶紧救市。个月量价齐跌，赶紧救市。个月量价齐跌，赶紧救市。11年年年年2.20限购限贷，各地销量急剧萎缩，市场一片萧条限购限贷，各地销量急剧萎缩，市场一片萧条限购限贷，各地销量急剧萎缩，市场一片萧条限购限贷，各地销量急剧萎缩，市场一片萧条……进入进入进入进入12年年年年地方政府与中央政府开始博弈，从芜湖、上海、宁波地方政府与中央政府开始博弈，从芜湖、上海、宁波地方政府与中央政府开始博弈，从芜湖、上海、宁波地方政府与中央政府开始博弈，从芜湖、上海、宁波……，一直到郑州，一直到郑州，一直到郑州，一直到郑州08年被挤兑（人所共知）年被挤兑（人所共知）年被挤兑（人所共知）年被挤兑（人所共知）09年被忽悠（来不及出货）年被忽悠（来不及出货）年被忽悠（来不及出货）年被忽悠（来不及出货）10年被蒙骗（香槟都备好了）年被蒙骗（香槟都备好了）年被蒙骗（香槟都备好了）年被蒙骗（香槟都备好了）11年再次挤兑（谁说不听总理的？）年再次挤兑（谁说不听总理的？）年再次挤兑（谁说不听总理的？）年再次挤兑（谁说不听总理的？）12年徘徊观望中走钢丝年徘徊观望中走钢丝年徘徊观望中走钢丝年徘徊观望中走钢丝出不了货，这是个问题出不了货，这是个问题出不了货，这是个问题出不了货，这是个问题PK大会大会大会大会史上最强（重拳）史上最强（重拳）史上最强（重拳）史上最强（重拳）VS耐药性（皮实）耐药性（皮实）耐药性（皮实）耐药性（皮实）嘴硬（不差钱）嘴硬（不差钱）嘴硬（不差钱）嘴硬（不差钱）VS冷眼（叫你撑）冷眼（叫你撑）冷眼（叫你撑）冷眼（叫你撑）龟缩（没问题）龟缩（没问题）龟缩（没问题）龟缩（没问题）VS叫嚣（限购限贷）叫嚣（限购限贷）叫嚣（限购限贷）叫嚣（限购限贷）服软（准备过冬）服软（准备过冬）服软（准备过冬）服软（准备过冬）VS痛打（才到秋天）痛打（才到秋天）痛打（才到秋天）痛打（才到秋天）落袋为安落袋为安落袋为安落袋为安VS博取高利博取高利博取高利博取高利民生民生民生民生VS误伤误伤误伤误伤观望观望观望观望VS彷徨彷徨彷徨彷徨——尽头在哪尽头在哪尽头在哪尽头在哪机动政策机动政策机动政策机动政策VS长久政策长久政策长久政策长久政策通胀通胀通胀通胀VS保值保值保值保值二元市场的矛盾二元市场的矛盾二元市场的矛盾二元市场的矛盾总经理要让总理开心总经理要让总理开心总经理要让总理开心总经理要让总理开心战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法，既然胜利天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。要求：要求：要求：要求：1、不会哗变；、不会哗变；、不会哗变；、不会哗变；2、不要招摇；、不要招摇；、不要招摇；、不要招摇；3、闷声发财。、闷声发财。、闷声发财。、闷声发财。一年之内看表现一年之内看表现一年之内看表现一年之内看表现妥了！妥了！妥了！妥了！政策利好？暂时先别指望了政策利好？暂时先别指望了政策利好？暂时先别指望了政策利好？暂时先别指望了结结结结论论论论政策不可违政策不可违政策不可违政策不可违趋势不可逆趋势不趋势不可逆趋势不可逆可逆刚需不可背刚需不刚需不可背刚需不可背可背市市市市场场场场篇篇篇篇区域市场区域市场区域市场区域市场上街楼盘分布及价格区间调查上街楼盘分布及价格区间调查上街楼盘分布及价格区间调查上街楼盘分布及价格区间调查单位：元/㎡翡翠城龙吟世家高层电梯洋房、小高、高层37004000德宝城墅溪畔美域退台洋房联排、洋房3700本案小高、高层未售乐福国际小高、高层3600亚星江南小镇理想城建业森林半岛洋房5000多层、高层电梯多层别墅12000多层42004500高层3600上街重点个案分析综述上街重点个案分析综述上街重点个案分析综述上街重点个案分析综述?楼盘概况：目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。?楼盘形态：建筑形态多样，涵盖退台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，其中以高层为主。?楼盘产品：三房为主，面积分布在100-160㎡，集中分布在110-130㎡，但小面积三房去化率较高。?楼盘价格：市场高层均价在3600-3700元/㎡，德宝城墅的退台洋房价格在3700，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/㎡左右，别墅在15000元/㎡。?楼盘客层：主要为以周边县市客户为主，及部分巩义客户。?来人来电量：目前市场在售项目日均来访量在5-6组左右。?楼盘规划：目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端，多数项目社区规划合理，并含有水系景观。?购房热度：自2011年10月份开始市场热度急剧下滑，客户观望情节较重，但年后整体市场开始回暖，多数项目日均来访量在5-6组客户左右。建业森林半岛二期概况建业森林半岛二期概况建业森林半岛二期概况建业森林半岛二期概况位置许昌路与金华路交汇处总建面（万㎡）20建筑形态二期电梯多层二期电梯多层开盘时间2011年8月均价（元/㎡）4500，一层带花园5200主力投放产品三房129、139㎡四房174㎡建业在上街区半岛系列产品，社区周边环境较好，地段优势明显，二期产品以电梯多层，产品面备注积设定适中，加上建业品牌效应，整体销售情况较好。现二期尾盘。亚星江南小镇概况亚星江南小镇概况亚星江南小镇概况亚星江南小镇概况位置许昌路与淮阳路交汇处总建面（万㎡）60三期建筑形态三期在售退台洋房开盘时间2011年12月均价（元/㎡）5000，一层带花园6000主力投放产品三房136、155㎡亚星大盘，项目坐落在1.6公里的地貌公园之上，坐拥17万平米A级园备注林景观社区，环境优美，目前在售3期退台洋房，整体销售情况好。溪畔美域概况溪畔美域概况溪畔美域概况溪畔美域概况位置许昌路与金屏路交汇处总建面（万㎡）8.5建筑形态洋房、小高，高层开盘时间未定均价（元/㎡）无主力投放产品二房87㎡，三房105㎡新项目，地段优势较好，正对左照沟公园，背面紧邻区政府、文化宫备注、文化广场，周边氛围浓厚，配套齐全，现阶段前期推广。理想名城二期概况理想名城二期概况理想名城二期概况理想名城二期概况位置许昌路与金华路交汇处向西100米总建面（万㎡）36二期多层建筑形态现售电梯多层开盘时间2011年5均价（元/㎡）高层3600，多层4200主力投放产品三房120、138㎡项目毗邻人民广场、左照园林公园、大备注型娱乐广场、青少年活动中心、上街图书馆、区重点幼儿园，现一期成型，部分入住，区域居住氛围浓厚。乐福国际二期概况乐福国际二期概况乐福国际二期概况乐福国际二期概况位置中心路与金华路交叉口西南角总建面（万㎡）4.3建筑形态小高、高层二期在售开盘时间2011年5月均价（元/㎡）3700主力投放产品二房85㎡，三房118㎡项目北靠中心路，东临金华路，西北环绕左照公园，地理位置优越，备注交通便利，周边环境良好，生态资源丰富，整体销售情况较好。龙吟世家概况龙吟世家概况龙吟世家概况龙吟世家概况位置金华路、济源路交汇处总建面（万㎡）42（住宅30，商业12）建筑形态电梯洋房，小高，高层开盘时间2012年4月一期预售均价（元/㎡）3800主力投放产品二房96㎡，三房116、128㎡龙吟世家项目占地135亩，由欧凯龙倾力打造。建筑风格上采集新中式主义建筑，立面颜色沉稳儒雅，备注匹配中国世家风范，全部带电梯的7层洋房、11层小高层、18层高层更是满足居者不同需求德宝城墅概况德宝城墅概况德宝城墅概况德宝城墅概况位置许昌路与金华路交汇处总建面（万㎡）27建筑形态退台洋房（现售），高层开盘时间2011年9月一期在售均价（元/㎡）3700主力投放产品二房81㎡，三房107㎡北面紧邻上街金融大道济源路，南邻上街行政大道中心路，西侧为南备注北路金华路，各项配套设施完善，现一期尾盘销售，整体销售情况较好。翡翠城概况翡翠城概况翡翠城概况翡翠城概况位置济源路与淮阳路交汇处总建面（万㎡）10一期在售建筑形态高层开盘时间2011年12月均价（元/㎡）3700主力投放产品三房119㎡，四房138㎡项目地段优势明显，周边居住及商备注业氛围浓厚，产品设定面积适中，户型方正。市场产品投放、销售结构分析市场产品投放、销售结构分析市场产品投放、销售结构分析市场产品投放、销售结构分析为了最大化保证统计数据能够反映市场真相，我们将传统旺销的为了最大化保证统计数据能够反映市场真相，我们将传统旺销的为了最大化保证统计数据能够反映市场真相，我们将传统旺销的为了最大化保证统计数据能够反映市场真相，我们将传统旺销的5555月，和传统淡季的月，和传统淡季的月，和传统淡季的月，和传统淡季的6666、、、、7777月月月月份的数据不计入