MYUNDERSTANDING我看商业地产我看商业地产之之ONRETAILMARKET零售商业地产零售商业地产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。WWhhaattiissCoCommmmeerrcciiaallPPrroopeperty?rty?本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。22————商商业业地产地产商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。33————CCoommermmerccialialPrProoperpertytyTThheetertermmccoommmmeerrcciiaallpprrooppererttyy(a(allssoocacalllleeddiinnvestvestmmeennttoorriinnccoommeepprrooppererttyy))rreeffersersttoobbuuililddiingngssoorrllaandndiinntteennddeeddttooggeenneraterateeaapprrooffiitt,,eeiitthhererfrfroommcacappiitatallggaaiinnoorrrerenntatalliinnccoomme.e.CaCatteegogorryyEExaxampmpleslesReRettaaiillmmeeddicicaallcceentnteerrss,,hhootteelsls,,mmaallllss,,rreettaaiillsstotorreess,,sshohoppppiinnggcecenntteerrs,s,pubpubllicichhouousessesOOfffficiceeoofffficiceebbuuililddiingngssIIndundussttrriaialliindundussttrriaiallpprropopeerrttyy,,ffaarrmmllaandnd,,wwaarreehouhouses,ses,ggaarraagges,es,iindundussttrriiaallpprropopeerrttieiessMMuullttiiffaammiillyymumullttiiffaammiillyyhohouusisingngbubuiillddiingngss((aappaarrttmmeennttss))本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。44CConsuonsullttiingngCorporaterealestateconsultingDevelopmentConsultingHospitalityandLeisureRetaildevelopmentconsulting零售商业地产顾问服务Sustainability本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。55关键词：多元化团队独特的需求零售商和业主/投资者购物中心/零售Retail:IntegratedteamofproductspecialistslocatedthroughouttheAmericas,EMEAandAsiaPacificthatmeettheuniquerealestateneedsofretailersandowners/investorsinneighborhoodshoppingcenters,regionalmalls,outoftownretailanddowntownurbanenvironments.本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。66零售商业地产在中国的未来未来2009年底，万科总裁郁亮明确表示“2010年万科将进军商业地产”。绿地在2010年迈开了其商业地产的步伐。11月20日，大连绿地中心动工，投资过80亿元，规划建筑面积57.4万平方米，高518米（中国第三，世界第四）。11月25日，53.98亿取得武汉武昌车辆厂地块，规划建筑面积155万平方米的商业综合体。2010年11月25龙湖地产在北京第一个大型商业项目——龙湖长楹天街，位于北京朝阳日，金融街全资区常营，规划建筑面积46万平方米，其中27万平方米为零售商业，4万子公司北京金晟平米为主题百货，2万平米为商业街。房地产开发有限公司与巴黎老佛2010年11月29日，亚洲第一爷百货（中国）Mall——总建筑面积60万平方米有限公司签订的富力成都天汇Mall开业。20年租赁合同，老佛爷百货落户北京金融街西单广场，其为老佛爷在亚洲第一家直营百货公……司。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。77为为什么什么以以香港香港和上和上海海零零售售商业商业市场市场为为研研究究对象？对象？香港上海世邦魏理仕：2010年度《零售业全球化进程》研究报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。88今天，我们要分享的内容：零售商业地产顾问前期服务1零售商业地产顾问后期SiteVisit服务2Retail5Consulting我们要做的工作(部分)CaseStudy34本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。99BBeeffoorreewweesshhaarreeggeeililiivvaabblyly,,lletet’’sshhaavveesosomemeffuunn!!!!!!DDepepaarrttmmeennttSStotorereShShooppppiinnggCCeenntterer本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1010Atraceofretailevolutionpattern-InsideCityCentre零售商业模式的进化史——以香港城区为例Stage1Stage2Stage3Stage4ShoppingCentreDepartmentStoreShoppingCentreDepartmentStore本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1111RetailEvolution–DepartmentStoreSupplyandIllustrationDepartment80’s-PresentStore90’sStage1Stage2Stage3Stage4Sincere75WingOn53Mitsukoshi20Daimaru10Isetan20CRCDepartment93StoreShoppingCentreDepartmentYaohan(八佰伴)90StoreTotal:3511本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1212你对百货公司的第一印象档次低档次高便昂贵拥挤宜宽敞没有好有feelfeel规模小规模大静，齐，好脏，乱，差本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1313你所知道的百货公司功能定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1414你对购物中心的第一印象功能定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1515你所知道的购物中心地块现状功能定位规划设计开发主体本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1616零售商业地产顾问前期服务本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1717顾问服务流程图零售业推进链条项目以及建筑施工管理链条Step1设定项目推进框架Step2市场调研零售顾问服务建筑设计概览Step3Step4项目理念/主题零售业咨询顾问建筑设计理念Step5VSStep6理念检验建筑设计理念确定Step7建筑设计管理流程Step8项目定位和业态组合建筑设计理念拓展Step9Step10财务分析Step11建筑施工方案Step12设计顾问建筑设计检验主力店招商Step13主力客户招商建筑施工图纸Step14法律文件Step15Step16全面招商项目管理和建筑施工Step17项目租赁Step18试营阶段/推广计划商户进驻Step19Step20开业营销开业本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1818RetailDevelopment–MarketLedApproach商业项目的发展-以市场需求为导向Stage1第一阶段Stage2第二阶段PuttingtheConceptintothePlanMarketing&NextStagePlanning–DefinetheRetailConcept将发展策略计划转Leasing下一阶段确定项目发展策略化为发展实施计划推广招商CatchmentTargetRetailConceptRetailConceptReviewReviewMarketAnalysisMarketAnalysisCompetition商业发展策商业发展策市场调查项目辐射区域目标竞争性分析客群分析略评论略评论LeasingRETAILCONSULTANCYServicesRetail零售商业顾问服务租賃招商Consultancy服务SupportableCommentonMarketing零售商业RetailConceptDevelopmentSizeDesignPlansProgramme顾问服务商业发展策略合理发展規模设计方案推广策略审查Shoppi