谨呈：长沙万科房地产开发有限公司万科城第四季度营销执行报告版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产本文仅供客户内部使用，版权归世联地产本文仅供客户内部使用，版权归世联地产本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地顾问（中国）有限公司所有，未经世联地顾问（中国）有限公司所有，未经世联地顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得产顾问（中国）有限公司书面许可，不得产顾问（中国）有限公司书面许可，不得产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。复制和发布报告中的部分或全部内容。复制和发布报告中的部分或全部内容。复制和发布报告中的部分或全部内容。世联地产万科城项目组世联地产万科城项目组世联地产万科城项目组世联地产万科城项目组2010-10-42010-10-42010-10-42010-10-4报告结构PART1PART1PART1PART1：销售回顾及目标梳理：销售回顾及目标梳理：销售回顾及目标梳理：销售回顾及目标梳理PART2:PART2:PART2:PART2:市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析PART3PART3PART3PART3：客户分析：客户分析：客户分析：客户分析PART4PART4PART4PART4：营销攻略：营销攻略：营销攻略：营销攻略PART5PART5PART5PART5：策略演绎与执行：策略演绎与执行：策略演绎与执行：策略演绎与执行本报告是严格保密的。PPPPART1ART1ART1ART1：：：：销售回顾及目标梳理销售回顾及目标梳理销售回顾及目标梳理销售回顾及目标梳理销售回顾销售回顾销售回顾销售回顾项目五次推售，次次开盘售罄，至今一期洋房加项目五次推售，次次开盘售罄，至今一期洋房加项目五次推售，次次开盘售罄，至今一期洋房加项目五次推售，次次开盘售罄，至今一期洋房加高层共售高层共售高层共售高层共售447447447447套，高层还余套，高层还余套，高层还余套，高层还余330330330330套未推套未推套未推套未推日期日期日期日期销售事项销售事项销售事项销售事项销售套数销售套数销售套数销售套数备注备注备注备注2222月月月月21212121日日日日临时接待中心开放临时接待中心开放临时接待中心开放临时接待中心开放0000蓄客蓄客蓄客蓄客4444月月月月25252525日日日日售楼部开放售楼部开放售楼部开放售楼部开放0000蓄客蓄客蓄客蓄客4444月月月月30303030日日日日花园墅院样板房开放花园墅院样板房开放花园墅院样板房开放花园墅院样板房开放0000认筹启动认筹启动认筹启动认筹启动5555月月月月15151515日日日日花园墅院花园墅院花园墅院花园墅院10-1210-1210-1210-12栋开盘栋开盘栋开盘栋开盘33333333开盘开盘开盘开盘100%100%100%100%销售，首次大吉销售，首次大吉销售，首次大吉销售，首次大吉高层住宅公园样板房开高层住宅公园样板房开高层住宅公园样板房开高层住宅公园样板房开5555月月月月30303030日日日日0000高层认筹启动，轰动全城高层认筹启动，轰动全城高层认筹启动，轰动全城高层认筹启动，轰动全城放放放放6666月中旬月中旬月中旬月中旬花园墅院花园墅院花园墅院花园墅院5-75-75-75-7栋开售栋开售栋开售栋开售48484848洽购启动洽购启动洽购启动洽购启动7777月月月月17171717日日日日高层高层高层高层1111、、、、2222栋北栋开盘栋北栋开盘栋北栋开盘栋北栋开盘165165165165开盘开盘开盘开盘100%100%100%100%销售销售销售销售7777月月月月29292929日日日日花园墅院花园墅院花园墅院花园墅院8-98-98-98-9栋开盘栋开盘栋开盘栋开盘36363636开盘开盘开盘开盘100%100%100%100%销售销售销售销售9999月月月月27272727日日日日高层高层高层高层1111、、、、2222栋南栋开盘栋南栋开盘栋南栋开盘栋南栋开盘165165165165开盘开盘开盘开盘100%100%100%100%销售销售销售销售?项目从二月份开始蓄客，至今已经历五次开盘，除花园墅院5-7栋是洽购外，其它均为公开开盘，每次开盘均实现了当天100%销售，创造了长沙市场的热销传奇。本报告是严格保密的。销售回顾销售回顾销售回顾销售回顾在政府出台新政抑制投资性购房情况下，万科在政府出台新政抑制投资性购房情况下，万科在政府出台新政抑制投资性购房情况下，万科在政府出台新政抑制投资性购房情况下，万科城却逆市飘红，成交价格持续高走城却逆市飘红，成交价格持续高走城却逆市飘红，成交价格持续高走城却逆市飘红，成交价格持续高走价格持续走高，平均价格持续走高，平均价格持续走高，平均价格持续走高，平均销售率达到销售率达到销售率达到销售率达到100%100%100%100%同期长沙市场上其他项目开盘销售率：同期长沙市场上其他项目开盘销售率：同期长沙市场上其他项目开盘销售率：同期长沙市场上其他项目开盘销售率：万科城万科城万科城万科城?恒大雅苑恒大雅苑恒大雅苑恒大雅苑50505050％，均价％，均价％，均价％，均价6100610061006100（精装）（精装）（精装）（精装）第一批洋房：均价第一批洋房：均价第一批洋房：均价第一批洋房：均价8217(8217(8217(8217(含样板含样板含样板含样板房精装）房精装）房精装）房精装）?珠江花城珠江花城4747％，均价％，均价56005600（精装）（精装）珠江花城珠江花城4747％，均价％，均价56005600（精装）（精装）第二批洋房：均价第二批洋房：均价第二批洋房：均价第二批洋房：均价8184818481848184?万国城万国城万国城万国城MOMA40MOMA40MOMA40MOMA40％，均价％，均价％，均价％，均价5200520052005200（毛坯）（毛坯）（毛坯）（毛坯）第三批洋房：均价第三批洋房：均价第三批洋房：均价第三批洋房：均价8500850085008500第一批高层：均价第一批高层：均价第一批高层：均价第一批高层：均价5812581258125812第二批高层：均价第二批高层：均价第二批高层：均价第二批高层：均价6200620062006200…………………………………………本报告是严格保密的。目标回顾目标回顾目标回顾目标回顾原计划：原计划：原计划：原计划：2010201020102010年全年实现销售额年全年实现销售额年全年实现销售额年全年实现销售额8888个亿个亿个亿个亿按推售步骤调整：按推售步骤调整：按推售步骤调整：按推售步骤调整：2010201020102010年年年年9999月至年底实现销售月至年底实现销售月至年底实现销售月至年底实现销售目目目目标标标标额额额额5555个亿个亿个亿个亿本报告是严格保密的。目标理解目标理解目标理解目标理解万科城至今已实现销售金额约3.83.83.83.8亿元从9999月开始，现已实现1.11.11.11.1亿销售金额到年底前还存在3.93.93.93.9亿的缺口！我们的目标：…销售时间：三个月销售目标：3.9亿本报告是严格保密的。今年仍有今年仍有今年仍有今年仍有600600600600套将推，在现有价格下为完成目标，我套将推，在现有价格下为完成目标，我套将推，在现有价格下为完成目标，我套将推，在现有价格下为完成目标，我目标盘点目标盘点目标盘点目标盘点们需达到一期们需达到一期们需达到一期们需达到一期100%100%100%100%销售，二期三栋销售，二期三栋销售，二期三栋销售，二期三栋99990%0%0%0%以上的销售率以上的销售率以上的销售率以上的销售率新货：产品类型套数比例套套套套二期三栋二期三栋二期三栋二期三栋270270270270一期123平米三房19860%总计总计总计总计33层高层89平米三房13240%合计——330100%套套套套777777777777二期123平米三房16260%18层一期销售目标：一期销售目标：一期销售目标：一期销售目标：销售销售销售销售高层89平米三房10840%100%100%100%100%合计——270100%根据现场工程进度，二期预计今年可推售面积根据现场工程进度，二期预计今年可推售面积根据现场工程进度，二期预计今年可推售面积根据现场工程进度，二期预计今年可推售面积2.952.952.952.95万平米，合计万平米，合计万平米，合计万平米，合计270270270270套单位；套单位；套单位；套单位；本报告是严格保密的。目标分解目标分解目标分解目标分解第四季度目标分解：第四季度目标分解：第四季度目标分解：第四季度目标分解：100%100%100%100%完成预定销售目标，完成预定销售目标，完成预定销售目标，完成预定销售目标，实现总销售至少实现总销售至少实现总销售至少实现总销售至少555573737373套套套套10101010月推售月推售月推售月推售11111111月推售月推售月推售月推售11112222月推售月推售月推售月推售产品类型产品类型产品类型产品类型开盘销售开盘销售开盘销售开盘销售剩余套数剩余套数剩余套数剩余套数推售套数推售套数推售套数推售套数推售套数推售套数推售套数推售套数销售实现销售实现销售实现销售实现推售套数推售套数推售套数推售套数销售实现销售实现销售实