合肥高新区KA1-4地块商业定位报告安徽中原事业一部2012/10.机会点辨析项目经济指标回顾商业、办公总建筑面积不得小于90000平方米，自持商业不得低于7万方高新区杨林商业+办公用地性质位臵路以北，创项目来源政府出让+居住新大道以东规划总占地90.25亩总建面210000㎡容积率≤3.5指标绿化率≥20%建筑密度≤42%住宅11－12万方，商业、办公总建筑面积不得小于90000平方米（含酒特殊规划店建筑面积）,其中，集中商业建筑面积不得小于40000平方米，自持商设计要点业不得低于70000平方米。本案9万方的商业该如何打造其机会点和可行性在哪里？本案商业可发展物业类型办公方向商业方向酒店方向从商业市场、商务市场、酒店市场三方面分析本案物业类型的机会点及可行性确立本案最优的物业发展方向商业市场商务市场合肥主要商圈的分布与现状酒店市场元一商圈传统商圈老城区核心商圈老城区核心商圈大铺头三里庵商圈新商圈商圈三里庵商圈黄潜望商圈元一商圈南七商圈南七商圈马鞍山路商圈明珠广场商圈明珠广场商圈黄潜望商圈商业市场商务市场合肥主要商圈的分布与现状酒店市场名称中心城商圈传统商圈合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从老城区核心商圈概述中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈新商圈中心城区商圈主要位于护城河内，包含四牌楼、三里庵商圈位臵三孝口、大东门等原有市级商圈商业类型百货商场、步行街、电器市场、服装批发市场、元一商圈沿街商铺百货类：百盛、鼓楼商厦、百货大楼、商之都、南七商圈百大CBD典型商业步行街：淮河路步行街马鞍山路商圈专业市场：苏宁、国生、宏图三胞明珠广场商圈一方面以步行街为主的商业街主要面向年轻消消费群体费者为主流的中低消费群体；另一方面以百大CBD为代表的高端面向成功人黄潜望商圈士为主的高端消费群体商业市场商务市场酒店市场合肥主要商圈的分布与现状名称三里庵商圈传统商圈商圈主要包含长江西路西一环附近区域，老城区核心商圈原有商业以沿长江西路的街铺为主，由概述于国购的兴起带动了整个商圈的发展，新商圈已经成为区域商圈的代表并影响到了整三里庵商圈个市区及合肥西区位臵三里庵商圈主要包含长江西路区域元一商圈商业类型购物中心、沿街店铺、专业卖场南七商圈购物中心：国购、之心城马鞍山路商圈典型商业大卖场：家乐福、家福特专业卖场：国美电器明珠广场商圈消费群体主要消费群体为周边居民黄潜望商圈商业市场商务市场酒店市场合肥主要商圈的分布与现状名称元一商圈传统商圈新兴代表综合商圈，临近火车站，原以批发老城区核心商圈市场为主，随着元一时代广场的建成而形成概述商圈氛围，拥有合肥最大体量的综合购物中新商圈心，新兴业态形式较受人欢迎，但是周边整三里庵商圈体发展还较慢位臵主要以元一广场、专业市场等为核心元一商圈商业类型购物中心、专业市场、批发市场南七商圈购物中心：元一时代广场、温莎杰座广场典型商业马鞍山路商圈专业市场：建材市场、红星美凯龙批发市场：白马服装城、安徽大市场等明珠广场商圈主要消费群体为周边居民消费群体批发市场能够辐射到合肥全市及合肥周边城黄潜望商圈市商业市场商务市场合肥主要商圈的分布与现状酒店市场名称南七商圈传统商圈南七商圈是合肥南门上的传统商圈，聚集了曙光商厦等百货，近年来借助科大等高老城区核心商圈概述校的支持逐渐形成传统百货+超市卖场+IT数码卖场为主的复合商圈，而随着城新商圈市商业西进的定位，南七商圈的范围及影三里庵商圈响力将进一步扩大位臵南七商圈主要沿金寨路一线布局，以科大元一商圈周边为商圈核心南七商圈商业类型数码电子市场、沿街商铺马鞍山路商圈大卖场：北京华联、好又多典型商业数码卖场：赛博数码、百脑汇明珠广场商圈主要消费群体为周边居民消费群体科大等大学学生黄潜望商圈全市数码电子类消费者商业市场商务市场合肥主要商圈的分布与现状酒店市场名称马鞍山路商圈传统商圈新兴区域型商圈，马鞍山路沿线汇集了合肥大量中高档楼盘，南部有众多高校，因此形老城区核心商圈概述成了以酒吧及休闲产业为主的商业，近年来由新都会、家乐福带动了整个商圈的发展，新商圈加上10年万达广场的开业，迎来包河区马鞍三里庵商圈山路的商业高潮位臵马鞍山路沿线范围元一商圈商业类型购物中心、沿街商铺南七商圈购物中心：万达广场、新都会环球广场马鞍山路商圈典型商业大卖场：合家福、沃尔玛明珠广场商圈消费群体主要消费群体为周边中高收入居民黄潜望商圈商业市场商务市场酒店市场合肥主要商圈的分布与现状名称明珠广场商圈传统商圈新兴区域型商圈，明珠广场商圈占据了合肥老城区核心商圈概述经开区的核心位臵、交通枢纽，周边聚集大量居住小区、高校，是合肥南区商业的一个新商圈重要补充三里庵商圈位臵主要以明珠广场、会展中心为圆心向周边辐射，尤其是向东、南、西三面元一商圈商业类型购物中心、商业街、家居卖场南七商圈购物中心：桐山购物中心典型商业商业街：欧风街马鞍山路商圈家居卖场：东方家园、中州家具城明珠广场商圈消费群体主要消费群体为周边常住居民、企业职工黄潜望商圈大学学生商业市场商务市场酒店市场合肥主要商圈的分布与现状名称黄潜望商圈传统商圈版块内聚集大卖场、影院、电玩城、酒店等老城区核心商圈概述各种服务业，大唐国际广场、安高城市天地、港汇广场等都聚集于此。商圈的影响力配以新商圈便捷的交通，让黄潜望商业圈成为吸引商流、人流、财流的一个休闲、商贸区域。三里庵商圈位臵以潜山路为中心轴线，以望江西路、黄山路元一商圈为翼、集聚合肥几大重点楼盘的“工”字型布局板块南七商圈商业类型购物中心、特色商业街、家居广场马鞍山路商圈购物中心：沃尔玛、乐购、家乐福典型商业商业街：华地香颂道明珠广场商圈家居汇：伊赛特家居汇黄潜望商圈消费群体主要消费群体为周边常住居民商业市场商务市场酒店市场合肥现有购物广场分析项目名称元一时代购物广场国购购物广场明珠广场包河万达广场新站区胜利路与凤阳路交经济开发区芙蓉路、合安位臵长江西路三里庵芜湖路与马鞍山路汇处西南路交汇处商业面积8万方8万方4万方17.7万方停车位4005001.3万平方米地面停车场2300时代百货、北京华联超市、家乐福、家福特建材超市、国美电器、KFC、城市花国美电器、屈臣氏超市、易初莲花超市、华莱士西必胜客、屈臣氏、大歌星、园咖啡厅、翼飞音像图书、KFC、Sport100、美食城、式快餐、KFC、美国开心万达影城、沃尔玛、麦当主力商户欢乐谷游乐场、欢乐频道快乐老家KTV、美高美、哈利冰淇淋连锁店、中国劳、美食街、大玩家KTV、冰果俱乐部、四厅良子足浴、中国银行、招银行、养生堂足浴城GUCCI、五星级的环球影、味来世商银行ATM界美食广场、招商银行商业市场商务市场酒店市场合肥现有各大商圈综合分析商圈名称级别档次消费群体主要业态老城区商圈市级中心商圈低档、中档、中高综合性步行街+中、高端百货档、奢侈品南七商圈区域型商圈低档西区居民、学生、数百货+专业卖场+大卖场码消费者三里庵商圈区域型商圈中档西区居民购物中心+沿街商铺马鞍山商圈区域商圈中高档综合性购物中心+商业街元一商圈区域型商圈中档周边居民、大众消费购物中心、批发市场明珠广场商圈区域型商圈低档周边居民、学生大卖场+步行街+家居店黄潜望商圈区域型商圈中档周边居民购物中心+商业街商业市场商务市场酒店市场合肥市商圈总结以大型综合超市为主力店均以大型综合超市为主力店，传统百货商店（尤其是高档百货）较少被作为主力店引入。老城聚集，新区不足的布局状态合肥目前的商圈购物中心仍以传统商圈为代表，例如步行街、三里庵。商业网点环境亟需改善老城区商圈交通条件欠佳，商业环境亟需改善商业网点特色有待加强传统的大众化业态较多，没有明显的品牌差异和特色差异商业市场商务市场合肥市高新区商圈分布图酒店市场乐客来商业区百大合家福商圈现有王咀湖步行街本案商业大蜀山森林公园分布王咀湖祥源地块蜀南庭苑商业燕子河路步行街柏堰湖水库序号所在位臵名称主要功能长度（米）/体量备注规划11280商业燕子河路步行街综合商业新增2高新区王咀湖步行街综合商业750新增3祥源地块城市综合体12万方新增商业市场?高新区现有商业贫瘠?商务市场区域内还没有形成一个强力商业聚客点?商业整体比较分散酒店市场?商业经营档次偏低名称：乐客来国际商业中心名称：蜀南庭苑商业街名称：拓基城市广场规模：商业街2万㎡，月星家配套：配有满天星、天为、规模：商业5.5万㎡居主力卖场16万㎡互惠生活超市、合家福超配套：合家福超市、餐饮配套：配有乐购超市。市。设施点评：以家居为主的商业中点评：商业街比较脏乱，点评：商业街比较萧条，心，对外宣传乐购超市今年社区超市档次低仅能满足合家福超市面积较小难以年底开业。日常生活所需。满足周边居民的消费需求。商业市场商务市场酒店市场商业市场启示：?合肥市商业仍以老商圈为主，新区发展不足?高新区商业氛围弱，业态自然发展，缺乏统领区域的大型商业?区域商业发展远远无法满足消费者的需求商业市场合肥写字楼分布主要集中在中心区及政务区两大板块，而高商务市场新区有部分写字楼，主要集中在大蜀山东边酒店市场合肥市写字楼市场区域分布图北一环商圈中心区商圈三里庵商圈高新区商圈新都会商圈政务区商圈滨湖商圈会展商圈商业市场区域写字楼市场：高新区以高科技产业为主导，区域商业商务商务市场气氛欠缺，高新区工业性质写字楼去化慢，酒店市场受地块性质的影响，工业地块性质的办公楼，购买客户群受限，贷款受限，去化慢累计销项目名称类型面积段开盘时间总套数销售率售周期/月富邻广场办公92~1852007.4.1838730%11864鲲鹏国际广场办公50~15002004.11.2043922%9595120-TOP创展中心办公10002007.6.1230073%21862办公/商预计