万科魅力之城在售产品价格策略及销售办法市场再改产品销售情况目录?华润?中海?龙湖?万科数据来源：?城东1、房管局备案数据2、现场和置业顾问沟通3、相关地产朋友信息支持华润凤凰城建筑形态占地面积容积率高层，27f约356亩4.503#2#8#1#4#会所7#5#6#在售楼栋华润凤凰城产品类型130-150（再改）畅销户型P，140.71m2物业形态高层，27f楼间距视野向后基本无遮挡梯户比2梯四户卖点双厅7.9m大开间，连通宽景阳台；主卧转角飘窗，卧室均带宽幅飘窗实收总价约81w实收单价约5800元/平米优惠措施一次性3%，按揭2%房管局备案数据显示该户型上月销售共计5套华润·二十四城产产品类型130-150m2（再改）品信户型面积144（C1）息·楼间距90-100首改梯户比2梯4户卖点1、南北通透，全观景房，主卧、客厅南向；2、赠送错层阳台和错层房间；3、半面积入户花园和空中花园；4、主卧带卫生间和步入式衣帽间，保证私密性；5、独特景观卫生间设计实收总价范围120w左右实收单价范围8500左右优惠措施按揭2%，一次性3%房管局备案数据显示该户型上月销售6套。华润·翡翠城项建筑形态高层（30-33层）目信占地面积1245亩息容积率4.50四期鸟瞰图华润·翡翠城产产品类型130-150m2（再改）品信畅销户型135㎡（B2+B3组息合售卖）·首楼间距80M改梯户比2梯4户户型卖点1、板式，通透；2、主卧私密；3、赠送7-10㎡挑高阳台实收总价范围97-108w实收单价范围约7300注：翡翠城此面积段产品仅此一种，该户型由于优惠措施一次性3%，按揭2%是两种户型拼凑房管局备案数据显示该户型上月没有销售。中海兰庭建筑形态占地面积容积率高层，32+1F约110亩4.21#5#6#7#已售8#12#2#一期未售二期4#在售9#11#10#3#中海兰庭产品类型130-150（再改）畅销户型G型，135m2物业形态高层（24+1）F朝向南北朝向梯户比两梯四户实收总价范围约74w-85w实收单价范围5500-6300优惠措施一次性1%，中海会会员0.5%，业主再购1%，拆迁户最高2%，灾区1%。房管局备案数据显示该户型上月销售共计3套，成交均价在5700.中海国际社区项目信息建筑形态占地面积容积率小高层（17）、多层1986亩0.9（6+1、8+1）、别墅1期橙郡2期橙郡叠院林庭中海国际社区产产品类型130-150m2（再改）品信畅销户型146（小高层17层，息H型）·楼间距60-70首改梯户比2梯4户卖点1、朝向中庭；2、现房出售实收总价范围82w左右实收单价范围5500左右橙郡一期优惠措施一次性1%此户型本月初才推出来，之前是一期封存的产品，现房发售，直到现在共计销售约6套。龙湖翠微清波项目信息建筑形态占地面积容积率小高层，18F约126亩3.16栋7栋在售8栋翠微清波产品类型140-150（首改）畅销户型D1，136m2物业形态高层，18F楼间距50m以上梯户比2梯四户面价总价70-90w面价单价外围5200-5500靠中庭5800-6200优惠措施一次性1%；老带新政策：老客户成功推荐新客户成功认购即可享受10000元购物代金券，新客户享受3%的优惠；8月16日：下午3点到8点，前十名购买优惠4%最高优惠点数为8%外围面价以5400为面均价，实收均价为4968中庭面价以6000为面均价，实收均价为5520翠微清波产品类型140-150（首改）畅销户型C3，132m2物业形态高层，18F楼间距50m以上梯户比2梯四户面价总价76w起面价单价5600起优惠措施一次性1%；老带新政策：老客户成功推荐新客户成功认购即可享受10000元购物代金券，新客户享受3%的优惠；8月16日：下午3点到8点，前十名签约购买优惠4%以5800为面均价，最高优惠幅度为8%，实收均价为5336.房管局备案数据显示这两种户型上月共计销售17套。实际上月翠微清波132和136这两种户型共计消化约40套。成交均价区间在4900-5500元/平米金域蓝湾项目概况项目地址占地面积（亩）总建筑面积（㎡）容积率绿化率物业类型成都市成华区建设路1号111亩30万㎡530%两梯五户35层目前在售产品在售畅销户型解析6#5#产品类型100-130（首改）畅销户型A2，（90+32）=122m2，实得150表价5#楼85w左右，6#楼80w左右实收价奇数层（阳台朝中庭）77w，偶数层（阳台临路）74w优惠方式清盘一口价卖点1、超大赠送面积（32m2），赠送面积可改为客厅，原客厅可改为卧室，实现两房变三房2、南北朝向，面向中庭景观销售情况5#楼剩余二十多套，6#楼剩余几套其他户型产品类型130以上（再改）户型C1，(107+34)=141m2表价120w-130w实收价110w-120w优惠方式一次性2%3#卖点1、超大赠送面积（34m2）2、面向中庭景观销售情况3号楼整体剩余约50%其他户型产品类型130以上（再改）户型C2，(151+27)=178m2表价150w-180w3#实收价140w-170w优惠方式一次性2%卖点1、赠送面积（27m2）2、中庭景观+河景3、板式通透销售情况3号楼整体剩余约50%其他户型产品类型130以上（再改）户型C3，(171+63)=234m2表价210w-230w3#实收价200w-220w优惠方式一次性2%卖点1、超大赠送面积（64m2）2、临河销售情况3号楼整体剩余约50%蓝谷地天域项目信息建筑形态占地面积容积率高层，33F300亩42栋3栋4栋在售蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D，138.68物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向梯户比三梯六户实收总价范围66w-70w实收单价范围4700左右优惠措施一次性1%蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D-2，136物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向，板式结构梯户比三梯六户实收总价范围75w左右实收单价范围4900左右优惠措施一次性1%蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D-3，131.88物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向，板式结构梯户比三梯六户实收总价范围72w左右实收单价范围4800左右优惠措施一次性1%再改产品上月共计消化18套澳龙名城项建筑形态多层（4、7），小高层目（11、16），高层信（33）息占地面积81亩容积率3.933层16层11层7层4层澳龙名城产产品类型130-150m2（再改）品信畅销户型145、148（G息型，11层高）·楼间距50首改梯户比1梯2户卖点1、4.5m客厅开间；2、通透、采光，全观景；3、布局合理，功能齐全多变实收总价范围100-110w实收单价范围7000-7500优惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管局备案数据显示该户型上月成交2套市场竞品比对一览表楼盘名称位置朝向梯户比楼层高建筑面积实收单价实收总价月消化凤凰城中庭南北2梯4户2714158008100005二十四城中庭南北2梯4户33144850012000006翡翠城中庭南北2梯4户3313573009800000中海兰庭中庭南北2梯4户3313557007700003国际社区中庭南北2梯4户1714655008030006（半个月）外围临路南北2梯4户181364968675648翠微清波中庭南北2梯4户18136550074800040中庭东南2梯4户181325300699600中庭南北3梯6户331394700653300蓝谷地中庭南北3梯6户33136490066640018中庭南北3梯6户331314800628800澳龙名城中庭南北1梯2户11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2户1814259008300002从目前市场上再改产品的销售情况来看，翠微清波和蓝谷地的销量较好，分别为18套和40套。蓝谷地的成交价格在4700-4900.翠微清波的成交价格在4968-5500。随着市场的持续低迷，不排除10月房交会期间，众多楼盘的的大幅度降价促销。产品建筑7.27至今去可售可售楼栋实收均价剩余套数样板间类型面积化套数套数合计4A89483002025#8957001321021首次8#8963001442245置业魅65#90——样板间110力40#　——未推房源20020剩70#118493562041671#11852277707首改84余9#125.562002520218可41#　——未推房源43043售4#1465900231031房6#153——未推房源190197#152——未推房源21219源4组团17057001312梳65#134——样板间110理再改4A大平层138475107072188组团顶跃1904638070736#174——未推房源3503537#136——未推房源3603638#142——未推房源2102139#137——未推房源40040合计　　　36013347　从上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27——今）首置：27套首改：38套再改：3套魅力后期可售房源主要集中在再改产品，共计218套。首改产品可售套数共计84套。首置产品可售套数共计45套再改产品剩余房源最多，但确是去化速度最慢的产品。?从魅力剩余可售房源的梳理来看，魅力下阶段的消化重点集中在再改产品。?从市场维度分析，市场上再改产品的价格不断走低的趋势较为明显。销售目标：魅力剩余的可售产品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也就意味着下阶段再改