“汉邦华融国际”物业发展与定位策划报告深圳99地产2012年3月28日思维导图前言市场调查总结与物业发展思路项目定位战略要求与创新价值分析项目整体定位商业与塔楼定位住宅定位项目综述营销主体思路市场调查总结宏观调研总结地产市场总结写字楼总结商业市场总结酒店市场总结地块价值演绎“具淄博特错位规划在淄博，营室内步行街绝对竞争，旅游城市的色、融有淄+创意市场：建总部中心。、文化、旅领袖市场，中心+商务博标志的商产品升级化汇聚内外大游、服务。做城市发展中心的规划务与商业中多元化，服型企业精英。淄博生活、运营与产+服务型住宅心的综合体务式住宅、预支淄博10“城中城”业培育的，在淄博项目”商务公寓、年发展，获，做淄博商“核芯”！，演绎齐文产权式酒店。取第一与唯业的领跑者商务与旅游化之风情。未来，在房一地位，挚，撼动与牵双属性星级子之外，再淄博“现代引现代商业酒店加一个符号商务运动”的发展。打。方向标。造一站式、国际化、体验式购物中心汉邦华融国际，集超大型艺术旅游购物中心、星级酒店、写字楼、商务公寓、产权式酒店、LOFT公寓、服务型住宅于一体。物业发展思路概念设计南部新区HOPSCA集超大型艺术旅游购物中心、星级酒店、写字楼、私人酒店、商务公寓、产权式酒店、LOFT公寓、服务型住宅于一体的汉邦华融国际HOPSCA。注：HOPSCA----本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋商贸博览CONVENTION＋国际公寓APARTMENT的复合体。思维导图前言市场调查总结与物业发展思路对话淄博项目定位战略要求与创新价值分析对话南城本体价值项目整体定位竞争分析商业与塔楼定位住宅定位项目综述营销主体思路项目定位战略要求与创新价值分析对话淄博对话淄博的历史与文化，承袭并超越着。?“建筑的永恒定律”——建筑是为人服务的，建筑是有一特定的模式语言，而该语言来源于当地的人并形成于当地几千年发生的事件！我们的工作就是去沉淀于当地的人民并挖掘其潜在的模式语言，用建筑去实现她。?淄博是中国文化底蕴最深最浓的城市之一，将“淄博标志”适当融入到项目中去，成为淄博对外宣扬的一个窗口，使项目在“齐风陶韵，生态淄博”的大都市中更拥有厚重的灵魂，是我们项目发展必须考虑的核心要素之一。?找到淄博城市发展脉动规律，从地缘中，摸索他的价值脉向，承袭并超越着。项目定位战略要求与创新价值分析对话淄博对话淄博的“新”城市定位，领跑南部新区商业、商务、旅游发展。?淄博正努力建设成为山东省全面接轨济南的桥头堡和承接青岛辐射内地的门户城市，并定位为山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城。?我项目做为淄博市南部重点项目和最大的商业综合体项目之一，成为南部新城的中心，是为必然，也是历史赋予我们的使命。?从中型城市发展成为2020年的大城市，是淄博不可撼动的城市发展征程，10年时间，将触动淄博城市自身的“核裂变”，并将衍生出一个全新的生活模式，而匹配这个模式需求，必将产生划时代的商务、居住、购物、休闲空间。?我们不仅是在建一座商业，我们是在运营南部新区——引领淄博南部新城发展快速跨越！项目的属性思考—配合政府要求，做南部城区的城市运营商！项目定位战略要求与创新价值分析对话南城2009年12月21日，《张店区南部城区规划编制》初审通过。《规划》关键词：产业、生态。※南部城区建成一个公共设施完善、生态环境优良的城市新片区。※南部城区由城乡结合部向城市片区转变，由资源性工矿地区向城市产业片区转变。※规划确定南部城区不仅要承接城市中心的产业转移，更要在产业分工协作、公共设施配套、生态功能保障等方面与老城区、新城区、高新区一体化发展，从而全面提升该区域的城市活力与综合竞争力。※实现由城乡结合部边缘地区向设施完善的城市功能片区转变的目标。项目定位战略要求与创新价值分析对话南城《规划》关键词：产业、生态。※公共设施建设，依托柳泉路——张博路城市发展轴线，建设南部城区片区中心，设置商务办公、金融贸易、商业服务等功能，带动南部城区城市功能的完善。规划南部城区8处社区中心、10处文化中心、6处体育中心和12处医疗中心。建设8个社区将主要以旧居住区改造和村改居为主，其中苹果园社区等工矿企业居住区，将通过住宅整修、道路修缮、市政设施完善、绿地建设等达到生态宜居社区的目标，村庄居民点则按照全村并点的要求，以城市社区标准建设。※南部城区城市中心区域。以青年公园绿地为点，辐射区域将集办公、商务、酒店接待、文体娱乐、商业金融、产业研发与一体的公共设施中心，服务于东部的工业组团和西部的商贸物流组团。项目定位战略要求与创新价值分析对话企业做百年基业遵循企业未来发展规划，稳扎稳打，在保障项目正常开发资金筹措与使用前提下，不急于或不偏倚销售，做最具竞争力、最具持续生存与发展力、最具价值之区域品牌项目是为项目发展核心。做大做强，建百年基业，做百年企业，项目的成功开发亦将承担促动与夯实企业品牌与地位的历史使命。——汉邦华融国际，不仅是一个地产项目，更是一个投资项目；要求投资人不仅是一个普通的地产开发人，更需具有银行家与超大型企业主的远大目光。项目研判?本项目商业和商务、酒店、公寓、住宅相应成辉：超大型购物中心是住宅生活区的“超级大配套”，反之亦然，大型住宅生活区则自成购物中心固有消费人群。?项目投资巨大，未来营运成本也高于市场其他对应项目。为获取“必须”价值回报，高售价高租金为客观需求——要求项目在市场获取品牌形象与认可是为必须。?引进大型品牌酒店或酒店管理公司?引进大型连锁超市?引进品牌背景商业/物业管理公司?……思维导图前言市场调查总结与物业发展思路项目定位战略要求与创新价值分析项目整体定位概念设计市场功能商业与塔楼定位案名建议住宅定位项目综述营销主体思路概念设计南部新区HOPSCA集超大型艺术旅游购物中心、星级酒店、写字楼、私人酒店、商务公寓、产权式酒店、LOFT公寓、服务型住宅于一体的HOPSCA。注：HOPSCA----本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋商贸博览CONVENTION＋国际公寓APARTMENT的复合体。项目整体定位市场与功能定位南部城区领袖区域标杆综合体物业项目整体定位案名建议项目名称：汉邦华融国际推广名：南部新区HOPSCA商业名称：汉邦华融国际商贸城住宅名称：汉邦·华融苑项目整体定位生态智能型物业作为新时期一个全新的综合物业，本项目在开发过程中，应全方位、系统化的体现节能、环保、低碳、绿色、生态的价值取向及开发理念。并将科技化与智能型新技术贯穿项目建筑的始终。?建筑材料：主体建筑用材均采用无辐射环保材料；?绿色植物：在顶目各广场均种值各类绿色植物，在美化环境的同时又起到净化空气的作用；?信息智能化：项目各功能分区通过电脑主机进行控制，均采取一卡制识别系统；?设备智能化：项目各功能分区均采用电子终端与主控机房电脑主机相连；?水循环系统：自建水循环系统，以节省项目后期的运营成本；?公共部分照明：公共部分照明系统均采用节能灯具，减少费用开支的同时提升环保理念。思维导图前言市场调查总结与物业发展思路项目定位战略要求与创新价值分析项目整体定位商业总体定位建筑及亮点化商业与塔楼定位商业业态功能品牌及主力店住宅定位管理运营模式项目综述成功案例借鉴塔楼部分定位营销主体思路项目研判?本项目的核心价值及投资收益在商业占60%以上，且本项目难点在商业。?如何在淄博白热化商业竞争中找准自身定位？?面对淄博南部新城的产业与生态定位，我们能有什么作为？商业总体定位商业定位一站式、多业态、复合型、全客层、大规模、生态化、全新体验式——鲁中第一生态购物中心——淄博生活“城中城”——“给淄博人民制造一种全新的生活方式”商业定位十大看点艺术旅游城市服务餐饮休闲运动健身创意艺展生态旅游·购物中心10大看点500强超市国际名品时尚品牌3C数码家居生活专项建议生态旅游·购物中心——概念设计与释义主题支持：?艺术Art：融合淄博齐风陶韵，生态淄博的核心元素。（借鉴香港K11——全球首个艺术购物中心）。?在购物中心每层适合位置放置多件艺术文化品，包括淄博几千年的人文、艺术、特色产品等，大力展示齐文化。?城市T台，秀出淄博魅力，突显历史文化名城。?旅游Travel：项目就是一个旅游点、旅游集散地、旅游定点采购。关键，在塔楼酒店顶楼设置“淄博之窗”——高层观光。?购物中心Mall：一站式、国际化、全新体验式购物中心。?辅助利益点：针对未来商铺投资者，购买华融国际商铺，就是买了一部ATM提款机。商业定位淄博艺术长廊主题表征融合淄博齐风陶韵，生态淄博核心元素（借鉴香港K11——全球首个艺术购物中心）。在购物中心每层适合位置放置多件艺术文化品，包括淄博几千年的人文、艺术、特色产品等。场商业定位主题表征打造淄博最大的国际影城场案例：香港嘉禾青衣电影院由DPWT室内设计团队打造，该团队将青衣电影院定位为海洋主商题，一走进电影院观众就会被蓝色所包围，仿业佛置身于海洋世界，粼粼碧波贯注整座影院，市场展现一派海洋世界的静美，沐浴在这样的海洋中，整个身心都得到了放松。充满设计感的嘉禾青衣电影院荣获“2009年度最成功设计大酒店赛”的最成功设计奖，同时入围星火国际设计市奖(SparkAwards)决赛，可谓是最具艺术性的场主题影院。商业定位项目总体战略定位坚持新型业态兴区的总方针，打造商业生态新亮点、新型业态新平台、鲁中强市新引擎、城市发展新空间、特色淄博新中心城区。??商业生态新亮点是指该项目的建设与发展必需注重人与商业环境、人与自然、自然与商业环境的高度和