谨呈北海亿同合力房地产开发有限公司北海香槟郡2011年下半年营销计划中大海博（北京）房地产经纪有限公司2011-07-121项目市场分析2项目背景和整体指标3项目客群定位【目录】4项目整合营销策略5项目推广费用预算1项目市场分析北海印象北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市【地理位置及特点】北海市地处广西南端，北部湾东北岸。北海市位于广西南部，全市南北长11公里，东西宽20公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。广西南端，北部湾东北岸为大西南海南东南亚中枢位置西北海,“北部湾”东距距南经济区窗口湛宁全国十大宜居江【行政区划?人口】现辖海城区21096城市之一8、银海区、铁山港区和合浦县。公公据公安局统计，2008年年末总人里里东南距海口市147公里口157.72万人。中国—东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇。一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。“南进、东扩、北联”的城市发展思路，将是影响房地产市场发展方向的最大的因素。随着市政府“南进、东扩、北联”的城市发展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，对于北海市的房地产发展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场发展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。北海经济概况固定资产投入人均收入年份GDP（亿元）GDP涨幅人均收入涨幅（亿元）（元）200724418.10%135.241233418.80%2008313.8816.90%200.31398913.42%200933516%330152008.70%2010397.617.60%485.261920119.77%宏观经济增长房地产业发展状况2011年1-5月，全市规模以上工业企业小于4%萎缩累计完成总产值188.24亿元，同比增长72.28%，增加值增长45.58%；完成固定4-5%停滞资产投资220.55亿元，同比增长5-8%稳定发展25.6%；实现财政收入21.3亿元，增长大于8%进入高速发展期11.3%北海市楼盘板块数据调查块板岸北板块城东城西板块城中板块广东路及冯家江板块银滩板块城区板块代表项目城区板块——天赐碧园楼盘名称天赐碧园楼盘地址北海市四川北路30号基本情况占地面积：72509.2㎡　　　　　　　总建面积：221036.95m?项目类型：多层、高层、小高层公寓，项目规模：22栋多层、4栋10-11层小高层9栋26--31高层住宅及部分临街商业层销售情况2009年9月19日二期开盘客户区域：本地区域35％，外来投资客65％主力户型2房、３房、复式：77-212平方米优势☆地理位置优越，市政配套较好☆文体、商贸核心☆大盘优势明显劣势☆价格相对偏高☆营销手法较单一北岸板块代表项目北岸板块——北部湾1号楼盘名称北部湾1号楼盘地址海景大道与上海路交汇东南侧基本情况占地面积：80000㎡　　　　　　　　　总建面积：500000m?项目类型：高层公寓、五星级酒店、　　项目规模：8个建筑，40-90平米中小户型为主，大型主题商业街，平层豪宅销售情况目前销售均价为17000元/㎡客户区域：全球高端旅游客户、投资客主力户型40-90平米中小户型优势☆地理位置优越，一线海景景观优越☆大盘优势明显，独特山水设计新颖☆项目配套齐全，北海第一个高端产品，影响力很大劣势☆价格高☆海景景观优势逊色于南岸城东代表项目城东板块——香槟郡楼盘名称香槟郡楼盘地址北海市北部湾东路60号（北部湾东路与上海路交汇处）基本情况占地面积：约130亩　　总建面积：约230000m?项目类型：高层、多层（欧式风情）项目一期规模：3栋108套销售情况15#、16#、17#、18#19#客户区域：由本地及周边区域客户30％和、20#、21#、22#其他地区客户70％组成主力户型2房：70-90(㎡)优势☆大盘优势☆景观资源充足☆会所配套和市政配套齐全☆物业完善高档物管服务劣势☆与城市中心相对距离较远广东路及冯家江新区板块代表项目广东路及冯家江板块——同和水岸香堤楼盘名称同和.水岸香堤楼盘地址广东南路213号基本情况占地面积：115163平方米　　　　　　　总建面积：248128平方米项目类型：多层、小高层公寓，商铺项目规模：1800套销售情况目前已是尾盘，均价4700元客户区域：本地占30%其余为外地客户/㎡起。至本月底一次性付款9折优惠主力户型二房、三房:85-90平方米优势☆地中海风情园林，环境优雅☆规模优势（项目内部配套较为完善）☆近北海最大公务员小区，占据区位发展优势劣势☆周边配套尚未成熟☆离市区中心距离较远银滩板块代表项目银滩板块——森海豪庭楼盘名称森海豪庭楼盘地址北海银滩国家旅游度假区（银滩大桥旁）基本情况占地面积：约640亩　　　　　　　总建面积：约450000平方米项目类型：风情别墅、排屋、高层海景公寓、准五星级酒店和商业街项目规模：800多套(别墅164套)销售情况预计酒店可以在2011年8月1客户区域：本地占20%其余由周边区域及其日试营业，2011年10月1日他地区客户组成正式营业主力户型316-434平方米为主(五房或六房)51-89平方米（一房和两房）优势☆规模优势（项目内部配套较为完善）☆欧陆建筑与风情园林☆距“天下第一滩”银滩不足千米劣势☆区域周边市政、生活配套略显不足城西板块代表项目城西板块——棕榈泉楼盘名称棕榈泉楼盘地址云南南路基本情况占地面积：约250亩　　　　　　　总建面积：约235606.4平方米项目类型：风情别墅、排屋、高层海景公寓、高级商住综合楼项目规模：163套(别墅164套)销售情况10年2月7日二期棕榈泉花园客户区域：本地占30%其余由周边区域及其开盘他地区客户组成主力户型70-90平方米（两房）优势☆规模优势（项目内部配套较为完善）☆东南亚风情园林☆距离海边1.5公里劣势☆区域周边市政、生活配套略显不足北海项目营销手法统计无论是开发商，还是营销代理机构，开始注重营销队伍的专业素养培养，打造专业营销团队；项目营销过程中，各种营销手段都根据市场变化，采用各类创新型方式开展各项营销活动。北海经典项目分析北部湾一号楼盘名称北部湾1号楼盘地址海景大道与上海路交汇东南侧基本情况占地面积：80000㎡　　　　　　　　　总建面积：500000m?项目类型：高层公寓、五星级酒店、　　项目规模：8个建筑，40-90平米中小户型为主，大型主题商业街，平层豪宅销售情况目前销售均价为17000元/㎡客户区域：全球高端旅游客户、投资客主力户型40-90平米中小户型优势☆地理位置优越，一线海景景观优越☆大盘优势明显，独特山水设计新颖☆项目配套齐全，北海第一个高端产品，影响力很大劣势☆价格高☆海景景观优势逊色于南岸产品分析桂林山水；前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感桂林山水。蛋形别墅。顶级会所。游艇码头。北海经典项目分析天隆·三千海楼盘名称天隆·三千海楼盘地址海景大道与上海路交汇东南侧基本情况天隆·三千海雄踞北海银滩西海岸，面朝太平洋，比邻冠头岭国家森林公园，拥有2.3公里银滩、一线蔚蓝海景。项目总占地3000亩，总规划建筑面积180万平方米，预计8年时间建成，是一个拥有高层住宅、别墅、购物广场、娱乐城、写字楼的海岸综合体。销售情况目前销售均价为13000元/㎡客户区域：全球高端旅游客户、投资客起主力户型90-260平米户型优势☆地理位置优越，一线海景景观优越☆首创高尔夫经与海景双叠加的景观大盘。☆项目配套齐全，北海第一个高端产品，影响力很大劣势☆价格高☆海景景观优势逊色于南岸北海部分楼盘最新动态楼盘名称目前价格折扣最新动态11层的小高层2号楼已经封顶，3号楼起步价3998均价一次性付款97折、分期98折、海韵佳园已于上周封顶，而1号楼建至16层左4800按揭99折右(封顶在即)。起步价3950，均价国际工社一次性97折，按揭99折4#楼预计交房的时间是今年年底。4400项目二期工程已拆除落地架，中心喷泉南国华城均价5080　已竣工起步价5620，均价一次性付款95折，分期97折，穂丰金湾房源充足6500按揭无折扣2房一次性付款97折+赠送5800元，起步价4800均价2房按揭99折+赠送5800元，3房一一品湾一次性96折，按揭98折5300次性付款97折+赠送6800元，3房按揭99折+赠送5800元。起价4750、均价盛世华庭一次性96折按揭99折目前以准现房销售5400赫尔馨居均价6300一次性96折、按揭98折1号和2号楼在售，总共300套房源棕榈泉均价5500一次性96折、按揭98折　一次性93折、半年分期付款阳光金海岸6月超级乐购活动7月10日截阳光金海岸均价470095折、一年分期付款97止折、按揭99折。1号楼已经卖完，泊心岸1号至5号楼已经天隆三千海起步价13000一次性付款97折全部封顶，预计2012年8月1日可以交房。怡康春城均价5400一次性97折，按揭98折1期已封底做外墙，