项目营销策划方案目录一、项目摘要四、项目广告基调与创意二、项目市场分析五、项目营销推广策略及计划?武汉总体市场宏观分析?项目营销推广总体策略?项目区域市场微观分析?项目阶段推广策略及计划三、项目分析及定位六、项目销售策略及计划?项目产品与市场?项目销售总体策略?项目价值点分析?项目销售定价及策略?项目SWOT分析?项目销售控制策略?项目消费群分析?项目销售计划及安排?项目定位思路与定位项目摘要武昌中心、司门口商业集聚地，户部巷、长江一桥、武昌沿江公园、黄鹤楼、首义广场、辛亥革命纪念馆………，所有的市政配套、文化配套、商业配套集聚于项目的周围，真正的核心，无需传播即可辉映。这就是名蘭苑，它的卖点不言而喻。2011是地产走势难以确定的一年，一边是政策重压下，发展商的大规模建设与售卖，一边是消费群的期盼与观望，价格走势遂行而定、政策影响频频重压、贷款条件日益围堵，这就是2011年现在的武汉地产市场，然而，我们需要的做的是，在有利的前提条件下，冲击不利的外部因素，为名蘭苑开启老城区的新样板，为名蘭苑十年磨一剑的守望划上圆满的句号。项目市场分析武汉总体市场宏观分析?武汉市2006年—2010年市场总体状况自2006年至2010年，武汉市房地产70006565.45市场均价从3622元上涨至6565元，60005472.55涨幅为44.8%。50005148.134685.3特别在2009年至2010年期间，武汉40003622.2市房地产均价从5472元上涨至20103000年的6565元，上涨金额达到1093元，2000上涨幅度16.6%，为近年来上涨幅度10000最高。20062007200820092010?武汉市2010年房屋新开工面积30002626.272010年，武汉市新开工面积为2626.27万2500平米，同比增长59.1%。住房施工面积为3811.68万平方米，同比增长6.40%，占2000房屋施工面积的75.20%;其中，住房新开1651.1715001447.28工面积为1931.53万平方米，同比增长1074.954.80%，占房屋新开工面积的73.55%。1000972.2500020062007200820092010?武汉市2010年房屋竣工面积、销售面积2010年我市房屋竣工面积为919.40万平方米，同比减少2.70%。其中，住16001397.431429.17房竣工面积为733.48万平方米，同比1400减少11%，占房屋竣工面积的79.78%。1200960.91069.89945.05919.41000853.5869.832010年，全市商品房实际销售面积为873.8800626.611429.17万平方米,同比增长2.20%，600成交套数141058套，同比增长4.65%。400其中，商品住房销售面积为1159.46万200平方米，同比减少7.96%，占商品房总0销售面积的81.13%，成交套数为11307920062007200820092010套，同比减少6.13%。竣工面积销售面积?武汉市2010年土地市场100000400013114215853500275610000222538633000151710002500666198121253923481823279226200017711001500101000666500392279226348102006200720082009201020062007200820092010成交面积（亩）成交金额（万元）亩单价楼面地价全年成交土地198宗，成交面积约1439万平方米，合21582亩，可建建筑面积4123万平方米，成交金额共计751.64亿元。与2009年相比，土地成交量大幅增加，其中成交土地数量较去年增加102%，成交土地面积增加63.3%，成交金额增加了454.5亿元，增幅153.0%，可建建筑面积大幅增加了145.8%，达到4123.33万平方米。地价方面，每亩单价同比增长了54.9%，楼面地价较平稳，同比增长2.9%。项目市场分析武汉2011年相关政策影响?新国八条：1月26日，国务院出台“新国八条”，再一次加大对楼市的调控力度。这是我国近几年针对房地产市场最严厉的一次调控政策，从政府监管、房源供应、税收征管、信贷政策、用地供应、住房需求、问责机制、舆论引导等八个方面进行组合调控，并且较以往调控政策态度更为坚决强硬，手段更为灵活多样。其中，新国八条重点指明：强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。调整完善相关税收政策，加强税收征管：调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。?地方限购令、房产税的预示对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房；对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区。对违反规定购房的，将不予办理房地产相关登记手续。而与此同时，房产税改革试点等前期预示性政策亦在进行相应研究中，隐性的政策昭示着未来地产政策将更为严厉，多管旗下、组合式的政策手段，将伴随着中国地产的未来走势。?金融准备金提升、加息在金融政策的反应上，2011年3月18日，中国人民银行宣布，自3月25日起将商业银行法定存款准备金率上调0.5个百分点，再次回收流动性近3600亿。这是自2010年以来，央行第9次上调存款准备金率，此次上调后，大型银行和中小型银行的法定存款准备金率将20%的历史高位。存款准备金率再次上调，再次加大开发商的资金压力，开发商资金来源增幅已经由去年的25.4%快速回落至16.3%。此外，包括个人房贷在内的楼市贷款也将受到影响，房贷利率或将继续提高。在如此密集的政策调控下，楼市的“拐点”可能越来越近。?安泰观点：无论是新国八条、还是限购令亦或是房产税的隐性昭示，都反映出一个非常清晰的信号，即是通过高强度政策的压力改变投资过热现象，改变相应的供求关系，同时，通过政策的打压，抑制房价的过快上涨，通过保障性住房的快速扩建，平衡楼市，改善民生。对未来市场走势，安泰认为，2011年地产市场将进入一个相对平稳的阶段，快速消化将是2011年的关键词汇，这也不可否认的明确出，2011年的武汉房价将走向回温，中心城区的涨幅亦不会明显过快，部分上涨幅度较快的区域将出现价格回落，例如靠近三环线部分区域。更需要指出的是，地产市场的产品将再度出现更新，“送面积、二变三甚至是新型产品”将再度上演2011年楼市产品线。项目市场分析项目区域市场微观分析?武昌区域2010年市场总体状况1400012740120006721.33100008866.1280009174均价6000数量400020000201020092010年，武昌中心区今年成交均价为8866.12元/平方米，较2009年上涨2144.79元/平方米，涨幅31.91%，涨幅位居武汉2010年度第二。在成交数量方面，2010年武昌中心成交套数9174套，相较于2009年12740套下降了3566套，降幅为27.99%，成交量降幅依然排名第二，仅次于青山片区。一面是价格的快速涨幅，一面是销量的下降，区域过快的价格涨幅导致成交量急剧下滑，明显的价升量跌表明，市场在快速接受的同时，更多的体现出了持币观望的态势。同时，也重点指明了，中心城区价格的加速放大，将导致消费群的居住选择范围亦将逐步放大，中心城区的竞争力在随着市政配套的逐步完善后，开始下降，并最终因城市功能的转变，而独树一帜。?武昌区域2010年二手房表现在二手房方面，2010年，武汉市二手住宅价格为4368.24元/平方米，与2009年相比，上涨了147.59元/平方米，涨幅为3.38%。武昌中心区域二手房成交为4797元/M2，与2009年的4623相差109元，涨幅为2.3%，二手房成交价与成交量的涨幅仅次于汉口中心城区。整体来看，武汉市以及武昌中心区域二手房成交都相对稳定，整体价格指数与销量保持相较均衡。客观分析，相较于一手房的火爆与快速上扬，二手房的成交稳定进一步说明了，在政策相对开放的状态下，一手房的投资与需求比例远胜于二手房，而在2011年的政策导向下，二手房市场依然将继续保持相应的稳定，待售寻租将可能贯穿2011年的二手房市场。同时需要重点强调的是，二手房市场竞争对项目带有直接的威胁性，一面是其价格竞争力、其次是周边二手房同样具备相应便利性甚至在社区配套、房屋装修等细节上的优势，将直接影响部分消费者的选择。?2011年3月全市总体状况2011年3月，武汉主城区在售楼盘346个，成交均价7355.53元/平方米，较上月价格水平上涨66.40元/平方米，楼市价格涨幅0.91%，与去年同期相比增幅15.32%。本月主城区销售套数4420套，较上月增加1884套，增幅74.29%，平均每天销量为143套15000;7005659866106702686271656378664466407356100006656660672897189709966595408658461556566500049834572391844174420253603456789101112123时间套数均价三月，武汉十大主城区成交均价除古田片较上月保持不变外，其他主城区成交均价仍继续有所上涨，其中主要受开盘加推项目影响，