金鳞岂是池中物——创造基于人生追求的高认同感上海万科·金色城市传播推广策略白羊上海2008.07.03本次议题1、营销目标2、策略构建3、创意导出11、、营销营销目目标标?金色城市的营销目标——单价16000-18000开盘22、策略、策略构构建建?犹疑的市场——多空争夺、消息混乱、观望增加?上海的决心——核心都市区人口密度的下调、基于产业结构升级的人口结构调整《长江三角洲地区区域规划纲要》《长江三角洲地区区域规划纲要》从八个方面进一步明确了长三角地区的功能、定位与作从八个方面进一步明确了长三角地区的功能、定位与作用。用。一是明确长三角区域发展指导思想原则。长三角地区将逐步在壮大东部地区经济实力、推一是明确长三角区域发展指导思想原则。长三角地区将逐步在壮大东部地区经济实力、推动长江流域快速崛起、带动中西部加快发展、促进全国区域协调发展、引领我国全面参加全球动长江流域快速崛起、带动中西部加快发展、促进全国区域协调发展、引领我国全面参加全球竞争中，发挥核心作用。竞争中，发挥核心作用。二是将长三角区域功能定位为：我国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要的国际门户二是将长三角区域功能定位为：我国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地和我国率先跻身世界级城市群的地区。、全球重要的先进制造业基地和我国率先跻身世界级城市群的地区。三是确定区域发展总体布局框架为“一核六带三是确定区域发展总体布局框架为“一核六带”。“一核”即强化上海这个发展核心，充”。“一核”即强化上海这个发展核心，充分发挥上海作为国内外交通枢纽、长三角地区要素资源配置中心和文化交流中心以及创新源头分发挥上海作为国内外交通枢纽、长三角地区要素资源配置中心和文化交流中心以及创新源头的作用的作用，整合利用周边地区的资源优势，增强上海集聚和组织引导能力，以促进区域整体优势，整合利用周边地区的资源优势，增强上海集聚和组织引导能力，以促进区域整体优势的发挥和竞争力提升。“六带”即优化提升沪宁、沪杭沿线发展带，重点建设沿江发展带、沿的发挥和竞争力提升。“六带”即优化提升沪宁、沪杭沿线发展带，重点建设沿江发展带、沿((杭州杭州))湾发展带，积极开发沿海发展带，培育宁湖湾发展带，积极开发沿海发展带，培育宁湖((湖州湖州))杭发展带，引导发展沿湖杭发展带，引导发展沿湖((太湖太湖))生态服务带。生态服务带。…………上海市人口分布统计?核心都市区人口密度的下调(单位:万人/公里)黄浦区4.63一是中心城区人口密度过高一是中心城区人口密度过高卢湾区4.09的问题远未得到解决，浦西的问题远未得到解决，浦西99个个徐汇区1.94中心城区的人口密度都在中心城区的人口密度都在1.81.8万万长宁区1.83人／平方公里以上，其中黄浦、人／平方公里以上，其中黄浦、静安区4.01卢湾、静安三个核心城区的人口卢湾、静安三个核心城区的人口普陀区1.92密度都超过密度都超过44万人／平方公里，万人／平方公里，闸北区2.73相当于纽约、巴黎核心城区人口相当于纽约、巴黎核心城区人口3.67密度的密度的22倍，相当于东京的倍，相当于东京的33倍倍虹口区。。杨浦区2.05二是郊区的人口密度偏低，二是郊区的人口密度偏低，闵行区0.33有些甚至仅有些甚至仅10001000人／平方公里人／平方公里宝山区0.30左右，相当于核心区域的四十分左右，相当于核心区域的四十分嘉定区0.16之一，交通及生活配套环境尚未之一，交通及生活配套环境尚未浦东新区0.46成熟，不适宜居住。成熟，不适宜居住。金山区0.1020102010年将有年将有10001000万人口迁万人口迁松江区0.11移至外环线以外，市中心人口控移至外环线以外，市中心人口控青浦区0.09制在1300万左右，对消费零售制在1300万左右，对消费零售南汇县0.11市市场场业态分布和设置业态分布和设置需具需具有有前瞻前瞻奉贤县0.09性性。。崇明县0.06————上海市上海市政政规划规划?基于产业结构调整的人口结构调整浦东浦东20102010年年扩扩充充金融金融人人才才到到2222万万为了为了缩小缩小与国际与国际金融金融中心之中心之间间的的差距差距，浦东，浦东计计划利用一划利用一系列系列的的举措吸举措吸引人引人才才，从，从而而将将20102010年年金融金融从业人从业人员扩员扩充到充到2222万人。万人。浦东浦东正正在在筹筹划制划制订订相相关关优优惠政策惠政策，，政策政策将将倾斜倾斜于于金融金融人人才才，，特别特别是国际是国际金融金融高高端端人人才才和领和领军军人人物物。。如如在住在住房房、、子女就学补贴等子女就学补贴等方面对方面对金融企金融企业高业高管给予奖励管给予奖励，通过，通过各项各项优优惠惠，，填填平移居地之平移居地之间间的的差距差距，，使使其生活其生活水准水准不不降降低。低。同时同时，浦东，浦东也也在加在加紧紧创建一流的创建一流的双语幼儿园等教双语幼儿园等教育育场所场所，，希望让希望让这些高级人这些高级人才才能能举家举家居住在浦居住在浦东。东。此此外，对在外，对在金融机构就金融机构就业的年业的年轻白轻白领，领，尝试尝试提提供可租赁供可租赁的中的中等档次单等档次单身身宿舍；针宿舍；针对对金融金融高高端端人人才才，浦东，浦东正正在建设在建设可供租售可供租售的的金融家金融家公公寓寓。。对于对于符符合上海人合上海人才才引进引进条件条件的的金融金融人人才才，浦东将加大力度引进，分，浦东将加大力度引进，分别采别采用人用人才才居住居住证证和和入入上海上海户户籍籍的的措施措施，，给金融给金融人人才才到上海到上海工工作解作解除后顾除后顾之之忧忧。。据悉据悉，对于，对于急需急需的的那那些对浦东经济、些对浦东经济、社会社会、、科技科技的发展能的发展能够够起到重要作用的起到重要作用的关键性关键性国外国外金融机构金融机构高高层次层次人人才才和海外和海外留学金融留学金融人人才才，，尽尽一一切努切努力力让他们让他们为浦东的为浦东的金融金融业发展作业发展作出贡献出贡献。。另另外，浦东将在外，浦东将在软软环境上环境上给给人人才才提提供更舒供更舒适的服适的服务，重点务，重点吸吸引引银行银行、、证券证券、、保险等各类金融保险等各类金融人人才才。。可可以以预见预见，，今后金融今后金融高级人高级人才才在上海的生活在上海的生活将将更更加方加方便便。。————《东方《东方早报早报》》结论结论一：政府的力量是一：政府的力量是决决定性的定性的?金色城市的历史性机遇——浦东产业分布、人口导入、浦东房地产（住宅）发展趋势——大发展金桥出口加工区陆家嘴金人民广场融贸易区张江高科技园区1411.552KK.M5MKMK8.5新里程M5KM地杰国际城中环南汇外环?人口导入政策政策：：一、一、资资金奖励政策金奖励政策：：招收招收一一名博士后名博士后奖励奖励1010万万根据根据新新政策政策，浦东在未，浦东在未来来三年内将三年内将投入投入不不少少于于2020亿元亿元的人的人才才发展资发展资金金。。二、二、人人才才公公寓政策寓政策：：三年建造三年建造3.3.77万套人万套人才才公公寓寓三、三、户户籍倾斜政策籍倾斜政策：：根据根据新新政策政策，浦东将对，浦东将对符符合《上海市合《上海市吸吸引国内优引国内优秀秀人人才来才来沪沪工工作实作实施办施办法法》规定，浦东重点发展的高新》规定，浦东重点发展的高新技术产技术产业、业、金融金融业业等等其其他他的的现代现代服务业服务业等等领域的领域的单单位高位高管管、、主主要要研研发人发人员员、、主主要要技术骨干技术骨干、、学科学科带头人和为浦东带头人和为浦东做出做出一定的一定的贡献贡献的，得到了市的，得到了市场场和和社会认可社会认可的的特殊特殊人人才才，优先解决户，优先解决户籍籍。。浦东高浦东高端端人人才才税负税负有有望被望被控制在控制在2020%%～～225%5%关关于“上海市于“上海市张张江高江高科技园科技园区区激励自主激励自主创新人创新人才才发展的发展的暂行办法暂行办法”中规定，”中规定，对于四对于四类告急类告急人人才才个人个人所所得中的年得中的年工工资资薪金薪金和和劳劳务务所所得，得，形形成功能区域地方成功能区域地方财财力部分的，力部分的，给予给予100100%%补贴补贴。。也就也就是是说说，四，四类类高级人高级人才才在在张张江江园园区内区内缴纳缴纳的的税收税收部分将部分将获获得全得全额补贴额补贴。。?浦东房地产（住宅）发展趋势结论结论二：二：产业产业的力量是的力量是决决定性的定性的结论结论三：浦三：浦东东地地产产目前向南走目前向南走趋势趋势更佳更佳?金色城市的先天优势——交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带动的区域认知、市政设施的集中规划——大交通、大配套随着随着浦东源浦东源深深和世和世纪纪公公园板块园板块体体土土地开发地开发殆尽殆尽，，购房购房人群人群会北会北上上金桥金桥高高行行，东，东向张向张江江川沙川沙，，南南下下三三林北蔡林北蔡。其中三。其中三林北蔡林北蔡的配套相对的配套相对完善完善，居住，居住氛围较佳氛围较佳，一些，一些追求追求居住居住氛围客氛围客户户更多会选更多会选择南择南面。面。同时依赖同时依赖世世博博，，两岸两岸44条隧道完工条隧道完工，和，和77，，88号轨道号轨道开通，浦东开通，浦东南南进一步得进一步得拉近拉近了与浦西卢黄了与浦西卢黄浦和浦和徐汇徐汇的的距离距离。。G2，1.8万元/平米Top1陆家嘴世纪公园，源深G3，1.35万元/平米(毛)G3+C，1.6万元/平米北蔡三林北C，10500元/平米三林南C+G3，1.2万元/平米（毛）（毛）