持续系统的房地产整合解决之道博泰·静林府2010年营销执行报告持续系统的房地产整合解决之道目标展望营销目标实现良好销售业绩强化企业品牌?建立项目品牌价值，为?实现房源的系统性消化；后续项目持续开发奠定?保证中长期项目良好的整基础；体销售业绩；?树立企业强势品牌，形成大盘生命力，持续旺销。持续系统的房地产整合解决之道項目定位持续系统的房地产整合解决之道博泰·静林府户型资源盘点产产品分析品分析博泰静林府双拼结构34套，联排结构112套，叠加结构72套，共计218套。总建筑面积为45972.79m2。联排双拼结构双拼结构：：33、、66、、77、、88、、99双拼##楼楼；面；面积区间积区间：：190-220平米，4-190-220平米，4-联55房房为为主，共主，共计计3434套。套。排联排联联排排结构结构：：44、、55、、10-19#10-19#楼楼；；叠加面面积区间积区间：：170-180170-180平平米，米，3-43-4房房为为主，共主，共计计112112套。套。叠叠加加结构结构：：20-25#20-25#楼楼；面；面积区间积区间：：140-170140-170平米，平米，2-42-4房房为为主，共主，共计计7272套套持续系统的房地产整合解决之道。。项目核心卖点提炼：城市别墅，南昌城市副中心。科技智能化家居高性价比，1倍赠送面积地段。产品项目卖点归纳景观服务新中式围合式园林。全球管家——世邦魏理仕。持续系统的房地产整合解决之道博泰静林府户型结构主要分为3种：双拼、联排、叠加产产品分析品分析，其中双拼32套，联排112套，叠加72套，共计218套。按套数所占比例来看，房型以联排为主。户型房型面积套数面积面积比双拼4-5房190-220348331.3818%联排3-4房170-18011224105.5252%叠加2-4房140-1707213509.4429%合计2-5房140-22021845946.34100%★备注：另外，垃圾站共计26.45㎡未计入产品面积。持续系统的房地产整合解决之道项目属性解读城中心高尚科技型别墅项目档次定位本体产品优势高档水准产品领先型科技别墅高档现代典雅立面大体量庭院式主题园林紧凑型户型面积，强调总价控制持续系统的房地产整合解决之道价格策略持续系统的房地产整合解决之道关于核心均价推导方法的思考“市场比较法”推导均价从项目区位来看，本案与保利国际高尔夫、绿地兰宫、天赐良园地理位置条件相似，同属城市别墅；从产品形态上来看，本案与绿地香颂、水榭花都相似，因而，选取以上5个盘作通过“市场比较法”进行静态比准，然后根据市场自然溢价率进行时间修正。其中两大同等品质的国际金融中心、恒茂国际与本项目进行着重对比。持续系统的房地产整合解决之道类似在售别墅产品类型和价格楼盘名称独栋联排叠加双拼保利国际高尔夫花园180008000-12000绿地兰宫8000-100005500-6000-6500天赐良园-7200--绿地香颂--8500-水榭花都--11000-注：此为各产品折后单价（元/㎡)。持续系统的房地产整合解决之道保利国际高尔夫花园项目名称保利国际高尔夫花园区位凤凰洲红谷滩购房圈项目鸟瞰图红谷滩区庐山南大道地址1999号独栋别墅、联排别墅、建筑形态花园洋房、公寓、高层洋房保利南昌铭雅欧洲城实开发商业有限公司物业公司保利物业公司总建筑面积约350000平建筑规模方米项目区位图销售价格均价15000元/㎡持续系统的房地产整合解决之道保利国际高尔夫花园项目规划布局?景观资源：西北面是32公顷的森林公园，南面距离1公里地是江西赣江流域；项目内有赣江支流贯穿而过，水资源丰富的碟子湖，原生态水系占地1340亩；山林绿地占地2550亩，有大片松树、多种常绿灌木等，白鹭等多种候鸟在此栖息。?交通分析：项目地块处于庐山南大道，出行便利。公交线有214、210、223、232路车。?突出特色：10万平方米凯旋门迎宾广场，与秋水广场、摩天轮等一道被誉为江西的地标性建筑；五星级酒店、高级会馆、双语学校、医院――全力打造江西的一个国际社区；山林和湖泊自然天成，27洞国际高尔夫球场、3.3万平方米体育公园、2.2万平方米生态公园等康体设施。?成熟社区：高绿化、低密度的别墅、洋房、高档公寓已逐步呈现。?品牌地产：保利国际高尔夫开发商保利地产是保利集团控股的大型国有房地产企业。持续系统的房地产整合解决之道绿地兰宫项目交通图项目名称绿地兰宫区位象湖新城南昌县象湖新城·地址雄溪河东岸（上海庄园路100号）?独栋别墅、联排别墅建筑形态、双拼别墅、叠加别墅南昌绿都置业有限公开发商司上海科瑞物业管理发物业公司展有限公司总建筑面积400000建筑规模平方米销售价格7500元/平米持续系统的房地产整合解决之道绿地兰宫项目规划布局?产品形态：南昌唯一纯别墅社区?交通状况：距八一广场仅10分钟车程?户型特色：户型舒适，有天有地、独门独院（每户送庭、院面积最大1200㎡）；采用欧美五国建筑风格；框架结构，品牌建材（德国进口保温环保材料、台湾罗普斯金门窗、盼盼装甲子母门），抗震性能好；?自身配套：14000㎡私家会所（室内游泳池、网球场、足球场…）；4300㎡幼儿园（江西广播电视艺术幼儿园绿地山庄分园，已开学）；1600㎡商业生活小镇；六年打造，收官之作；?品牌价值：品牌别墅专家——绿地集团荣誉出品（绿地集团中国驰名商标，位列2008年中国企业第183位、中国房地产企业第2位）。持续系统的房地产整合解决之道天赐良园项目名称天赐良园区位凤凰洲项目效果图红谷滩区凤凰北大道88号（凤地址凰北大道与香江路交汇处）多层（6层）住宅、11栋小高建筑形态层（12层板楼）住宅、2栋塔楼及联排别墅开发商南昌运通世纪房地产有限公司物业公司深圳福田项目交通图建筑规模总建筑面积约260038平方米销售价格均价8500元/㎡持续系统的房地产整合解决之道天赐良园项目规划布局?项目规模：占地361亩，总建面积达到260038平方米，建筑密度为24.95％，绿地率达到45.1％，容积率仅为1.3。?景观资源：项目西北毗蝶子湖公园及南昌最大的铭雅高尔夫球场，蝶子湖大道、凤凰一路、凤凰二路等城市景观大道环绕周边，三面临路。三重景观：碟子湖高尔夫球场、2万平米休闲景观广场、8万平米园林景观。?自身配套：天赐良园将建成集联排别墅和多层、小高层、高层公寓等多种住宅产品为一身，公建配套完善的大型中高档住宅小区。总建筑面积在180000平方米左右，其中联排别墅的建筑面积达到63062.82平方米。?项目规模：小区的总户数达到1758户，其中联排别墅304户，多层247户，小高层413户，塔楼136户，高层658户。持续系统的房地产整合解决之道天赐良园?项目规划分析联排别墅区项目规划设计为联排别墅和多层、小高层、高层公寓等多种住宅产品为一身，公建配套完善的大型中高档住宅小区，联排别墅304户，小区规划的配套有会所、商业街、幼儿园、网球场、羽毛球场等。持续系统的房地产整合解决之道天赐良园?别墅户型面积与比例户型户型面积供应套数比例二联排20.66%四联排6019.74%183㎡-278㎡　六联排18661.18%八联排5618.42%合计183㎡-278㎡304100.00%持续系统的房地产整合解决之道绿地香颂项目名称绿地香颂区位红角洲红谷滩区红角洲岭口路1188地址号（红角洲大学城）建筑形态高层、小高层、低层开发商江西绿地前湖置业有限公司物业公司上海绿地科瑞物业销售价格均价100万一套项目交通图持续系统的房地产整合解决之道绿地香颂项目规划布局?地理位置：绿地香颂”位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。?项目规划：项目分为A、B两地块。土地总面积约155亩（103529平方米），其中A地块49185平方米；B地块54344平方米。?风格特点：项目承袭法式经典建筑风格，倾力打造对位于中高端客户的高品质社区，2009年12月首度开盘。?自身配套：小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。?户型特色：类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。?品牌价值：品牌地产专家——绿地集团荣誉出品（绿地集团中国驰名商标，位列2008年中国企业第183位、中国房地产企业第2位）。持续系统的房地产整合解决之道绿地香颂项目总占地面积155亩，总建筑面积23万平米，规划总户数约1564户。分为A、B两块地，主要是由四成为主的蝶墅和以18-30层为主的高层住宅构成。地块内还配有商业，品牌幼儿园，社区物业服务用房等配套设施。现在先推出A区占地约74亩，总建筑面积12万平米，先推出蝶墅，蝶墅是别墅产品的一种，优于花园洋房，独立进出，不受打扰，赠送大面积的地下室，入户花园，南北大露台，阁楼等实用面积，另有一个独立私家车位赠送。房型有ABC三种，面积从130-150平米不等，加上赠送面积，多达两倍的使用面积，但总价却在80至120万之间，相当于“花园洋房的价格，别墅的生活享受”在上海深圳等发达城市，此类产品一上市就被抢购一空，非常热销。在南昌香颂是首家推出这种产品的楼盘，如此低总价，高性价比，具有很强的投资性，是自住兼投资的上佳产品。持续系统的房地产整合解决之道水榭花都项目名称水榭花都区位象湖青云谱区象湖公园施尧路1111地址号建筑形态小高层，高层，叠加别墅开发商江西金球房地产开发有限公司物业公司江