观溪雅苑项目前期招商策招商策划划思路思路致：重庆硕展房地产公司2012年10月致重庆硕展房地产开发有限责任公司：通过对贵公司项目规划设计的理解，我司对项目周边环境和项目地块进行了解，结合市场调研数据，对该项目进行初步分析。项目发展方向与出路？分别从“产品本身”和“入驻商家”两类竞争市场上寻找更有利于突破的方向◎从商业的根本主旨探析市场需求以生活消费为主以生活消费为主一一一一切切切切生活方式逐渐演变生活方式逐渐演变的的的的一一一一切切切切差异化的需求引导市场细分差异化的需求引导市场细分，，，，从从从从对生活品质的提升成为新的消费动力对生活品质的提升成为新的消费动力消消消消费费费费对消费附加值的需求正在影响商业模式的更替对消费附加值的需求正在影响商业模式的更替出出出出发发发发消费结构的改变引导商业功能个性化发展消费结构的改变引导商业功能个性化发展同质化严重，与消费需求错位同质化严重，与消费需求错位基本生活需求比下降，品质生活需求比基本生活需求比下降，品质生活需求比上升上升休闲、娱乐、信息、文化等需求潜力巨大休闲、娱乐、信息、文化等需求潜力巨大体验式消费正在成为一种趋势体验式消费正在成为一种趋势◎寻找项目出路О必须打破旧时的商圈控制，寻求更具有差异性的商业形态О全面提高功能性，增强核心竞争力，从而增强辐射力度О抵抗商业板块竞争，利用现有资源，引导全新消费方式О项目的持续运营，要求精心维护和持续干预能力◎总体发展方向新的商业竞争时代新的商业竞争时代匹配全新消费模式匹配全新消费模式О赋予更多的文化内涵О赋予更多的消费体验引导新的生活模式引导新的生活模式О降低消费的成本О融入周边乡镇市民、企业生活全面提升消费附加值全面提升消费附加值全面超越产品主义全面超越产品主义打造大观镇全新的生活方式在生活中找到一些乐趣的地方…在生活中找到一些想法的地方…在生活中找到一个可以停留的地方…在生活中能够重新体会生活的地方…在生活中找到一个离时代更近的地方…这，就是我们要提供的产品这，就是我们要提供的产品区域价值解读区域价值解读关键词：良好底蕴潜能开发南川区大观镇位于区北部，与兴隆镇、木凉乡、河图乡、黎香湖镇、白沙镇及巴南区石龙镇接壤。全镇幅员面积87平方公里，耕地27000亩，城镇建成面积1.5平方公里。辖15个村、1个居委会，127个村（居）民小组，7961户26500人，城镇常住人口11000人。◆发展目标:打造生态农业示范区核心镇，建设宜居宜业小城市。◆发展思路:“553”工作思路，即实施“优势特色产业发展、农民素质提升转移、乡风文明建设、村（镇）容村（镇）貌整治、民主管理创新试验”五大工程；培育“优质粮油菜、优质畜牧、林业、农副产品加工、乡村旅游”五大产业；形成“一村一品种、一村一产业，一线一特色”三种产业布局。区域价值解读关键词：空中走廊全覆盖交通体系大观镇地处渝湘高速公路第一互通口，至南川17公里，距重庆主城区仅半小时车程，处重庆主城区半小时经济圈内。镇内出境公路全部油化、硬化，是南川西北部乡镇的交通枢纽。硬化通村公路70公里、便民路65公里，“村村通、社社连”的循环交通网络格局基本形成。区域价值解读关键词：经济发展简况实现财政总收入369万元，同比增长28%；工业总产值64000万元，同比增长30%；社会固定资产投资额35000万元，社会消费品零售总额16461万元；农民人均纯收入达到7510元，同比增长17%；招商引资协议资金20亿元，到位资金3.5亿元。人口自然增长率控制在3‰以内，城镇失业登记率在4%以内。区域价值解读关键词：产业体系人口结构的变化区域人口增长人口素质层级结构的丰产业富和提升体系消费能力增强衍生新的消费结构消费力的变化大观商业简况大观商业简况类别类型数量面积经营模式区位零售副食　25个30--50m?个体正街大6个100--300m?个体正街4个/偏街2个家具超市小15个40--80m?个体正街10个/偏街5个大5个100--180m?个体正街餐饮中15个60--100m?个体正街小21个30--50m?个体正街17个/偏街4个服饰　29个30--80m?个体正街24个/偏街5个家用电器　14个40--70m?个体正街10个/偏街4个生活服务　45个30--80m?个体正街38个/偏街7个休闲娱乐　3个40--200m?个体正街金融　4个70--120国营正街农机产品　6个40--60m?个体正街棋牌馆　10个30--60m?个体正街3个/偏街7个日租房　6个100--300m?个体正街装饰　33个40--70m?个体正街28个/偏街5个摩配　7个30--60m?个体正街诊所　2个60--100m?个体正街药店　9个40--60m?个体正街五金　12个30--60m?个体正街5个/偏街7个卫生院　1个300m?以上个体正街大观商业简况商铺经营面积（单位：m2）经营面积10%9%10%7%64%30以下30－7071－100101－200200以上商铺经营面积在30－70m2之间，30m2以下、101－200m2、200m2以上的分布相对来说都是10％左右。平均面积为69.m2，大观商业简况经营状况满意程度分析满意状况50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%很不满意较不满意一般比较满意很满意满意状况9.1%15.9%40.9%31.8%2.3%大观商业简况商业集群化受大观镇幅员的影响，现阶段大观商业以横向集群化的方式满足市民各方面的需求效应，但是从商业发展的规律来看，纵向的商业档次提升，已经成为了大观镇商业步进的瓶径。超市餐饮药店农贸综合日用品综合建材、家居饰材大观商业简况消费力研析简述赶场天，大、小什字，人挤人；吃饭邀约在河边；有钱的人，在广场；没钱的人，逛老街。······（1）在政府限制赶集赶场之后，大观镇需要一个人气积聚场所；（2）集群式商业发展在未来3年内仍然是城市商业发展的主基调；（3）以镇休闲文化广场为主体已经聚集了相对数量、素质的人群；（4）城市消费可以全城性的传动；（5）消费力的提升已经是呈瓶径突破之势；项目商业布局定位项目商业布局定位项目商业布局组合1号楼部分：О主力特色餐饮：整体经营按1300㎡设置；2-3号楼附一层部分：О具有品牌性连锁超市：整体经营按1240㎡设置；2-3号楼部分：О具有特色餐饮店及休闲娱乐场所：整体经营按3700㎡设置；4号楼部分：О具有品牌个性商业：整体经营按1000㎡设置；项目商业布局定位项目商业外围设计建议现项目外观状况建议外观设计项目商业布局定位商业街夜晚外观设计招商进程计划建议招商进程计划建议商业成功基本要素商业体质商业市场商业营销经营者的商业经营素条件定位推广策略实力管理服务招商进程计划建议租金定价:体现专业形象，打造优良商业品牌，优化租金水平定位，整体定价和分层分区定价相结合；采用市场比较法及重点商家利润引导法则，区域内租金比较和市场销售价格互动模拟相结合；整体租金定价的方法使用市场比较法及重点商家利润引导法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法；招商进程计划建议租金价格体系目标预期临街一楼部分租金定价：30——50元/平方米；临街二楼部分租金定价：15——25元/平方米；附一楼部分租金定价：8——15元/平方米；商业租售比建议：7：3；招商进程计划建议经营管理模式的定位：以保障整体价值为基础原则；首选——整体引进大商家发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营；备选——自营招商项目实行散租招商或重点商家联营，开发商对商场进行统一的经营管理；招商进程计划建议招商方案的提出方案A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌；方案B：散租，引进并聚合小商家，引入或成立管理公司；招商租金销售定位经营经营指标租金实现难度收入影响相关性条件风险稳定长期A较难小利好很好要求高小方值案非稳定变B较易大一般一般一般要求大化值招商进程计划建议招商方案的提出初步推广工作检讨全面推广工作A案评估方再次推广工作B案方落实商户进场交付使用及试业开街招商进程计划建议招商方案的提出1、市场调研2、基本业态及功能布局方案的制定阶段一：筹备期3、意向商户的信息的收集与整理4、整合营销策略方案：VI识别系统　招商手册、现场包装阶段二：暗操期1、完成招商意向性协议　2、确定业态及功能布局方案进入实质性招商工作，3、完成营销策略及资源整合为后期宣传做好铺垫1、大型招商正式签约大型招商及全面推广期2、举办各类活动完成大型招商、强势启动、全面引起关注，树立”核心地位“3、软性新闻炒作4、硬广集中投入阶段三：实操期零售期（租售比7:3）1、硬广集中投入按计划完成各类业态零售2、完成销售任务招商进程计划建议招商架构发展商发展商营销部商业部总监项目经理策划师招商主任市场研究员招商顾问招商进程计划建议招商策略走出去、请进来；建立直复式联动的招商网络；分组进行（含外埠资源）；以流动招商为主、现场招商为辅；招商进程计划建议招商战略快---准备+开展+推广招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料；准---时机+展示+把握认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需求；灵---调整+工具+计划灵活及时调整招商计划的各项内容,做好AB计划的时间搭接；招商进程计划建议现场管理招商人员上岗前培训；每周项目例会；日招商情况汇报；周例会纪要、招商周、月工作总结；调整营销策略，提交短期宣传推广计划书；重庆宽度投资顾问有限公司THANKS2012年10月