金色系·源动力————开盘营销开盘营销方案方案2008.7.21目目录录本体及目本体及目标标客客户户分析分析推推盘计划盘计划20092009年年营销营销目目标标营销节营销节点安排点安排各各阶阶段工作安排段工作安排本体及目本体及目标标客客户户分析分析项项目目概况概况项目名称：万科金奥国际区域属性：梅江板块（生态宜居的新兴富人区）和奥体板块（奥运经济带动下的高档项目聚集区）的交叠位置地理位置：河西区卫津南路中石油立交桥东南侧土地属性：金色产品品类：G3+G2总建面：19.85万平米，其中住宅79098m2，酒店式公寓52979.44m2，LOFT（写字楼）20253.93m2，商业7269.63；总套数（不含商业）：住宅876户，公金奥国际寓864户，LOFT288户奥体板块容积率：2.73梅江绿化率：35%板块车位比（数量）：共1121个（地下966个），小高层1：1，高层1：0.7，公寓1：0.2项项目目规划规划及及产产品配比品配比?金奥国际项目产品规划图产产品形式：品形式：LOFTLOFT写写字字楼楼，，双双子塔形式，子塔形式，2020层层，，1-21-2层为层为商商业业1#FT建筑面建筑面积积：：20253.93m20253.93m22，，11核核88户户，共，共288288套（不含商套（不含商LO业业），），户户型面型面积积50-6050-60平米；平米；商产产品形式：品形式：44栋栋酒店式公寓，酒店式公寓，2929层层，，1-21-2层为层为商商业业业建筑面建筑面积积：：52979.44m252979.44m2，，11核核88户户，共，共864864套（不含商套（不含商62#业业），），户户型面型面积积50-6050-60平米；平米；公寓7#商业产产品形式：品形式：44组组商商业业街街3寓建筑面建筑面积积：：7269.63m27269.63m2公9#商业8#业商产品形式：3栋23层住宅417产品形式：3栋23层住宅宅公寓14住建筑面建筑面积积：：23968.01m223968.01m2，，11核核44户户，共，共276276套，套，户户型面型面积积住宅1885-9085-90平米平米住宅512公寓宅产产品形式：品形式：44栋栋1111层层住宅住宅住19宅建筑面建筑面积积：：10500m210500m2，，11核核22户户，共，共8888套，套，户户型面型面积积12012015住住宅平米平米0201宅住宅住产产品形式：品形式：44栋栋3232层层住宅住宅1613宅建筑面建筑面积积：：44629.99m244629.99m2，，11核核44户户，共，共512512套，套，户户型面型面积积11住住宅住宅85-9085-90平米平米客客户户定位的分析方法定位的分析方法客客户户定位分析方法定位分析方法区区域域内内典型典型项项目客目客户户分析分析拦拦截客截客户访谈户访谈分析分析区区域域内内住宅和公寓的客住宅和公寓的客户户描摹描摹住宅和公寓住宅和公寓拦拦截客截客户户描摹描摹本案目本案目标标客客户户定位定位样本数量：本次调研一共完成样本数量250个，其中150个拦截样本，100个深访样本;选取原则：拦截：选取项目周边的几大卖场，以探寻区域内客群的主要特点及需求，及市区内繁华区域的典型商业网点，以探寻全市范围内目标客群的主要特点及需求。深访：以本案的主要竞品项目的购买业主为深访对象，以探寻目标客户的主要特点及需求。住宅住宅产产品目品目标标客客户户定位定位客户描摹客户描摹年年龄龄25-4525-45岁岁学学历历大专以上大专以上　　居住区域居住区域主要集中在河西、南开主要集中在河西、南开工作区域　工作区域　主要集中在河西、南开、西青主要集中在河西、南开、西青家庭结构家庭结构三口之家、夫妻二人三口之家、夫妻二人　　从事职业从事职业贸易物流、金融、教育、公务员为主贸易物流、金融、教育、公务员为主置业目的置业目的以自用为主以自用为主目目标标客客户户定位定位客客户来户来源：以河西源：以河西区区和南和南开区开区的地的地缘缘性客性客户为户为主主;;地地缘缘性：市性：市区内区内其其它区它区域：市域：市区区外及外地外及外地=6=6：：33：：11客客户类户类型：社型：社会会新新锐锐++望子成望子成龙龙客客户从户从事事职业职业：以：以贸贸易物流、金融、易物流、金融、教教育、公育、公务员为务员为主主置置业业目的：以首次置目的：以首次置业业和改善性需求的自住功能和改善性需求的自住功能为为主主推售推售计划计划分析分析20092009推售推售计划计划时间节点时间节点推出资源推出资源面积面积1#FTLO33月月2121日日11#、13#22291.755月月1616日日5#公寓12462.62商业77月月44日日10#11192.446#299月月55日日4#公寓12462.62公寓1010月月66日日12#7996.797#商业车位车位28287743合计合计　75180公寓9#商业8#物业类型推售资源消化面积消化率商业417公寓24924.921884276%宅公寓14住住宅高层住宅41480.933421682%18车位87747019.5680%　住宅5总计7518060077.5680%12公寓住宅19住宅15住宅0201宅住宅住16共推出共推出7518075180平方米，平方米，20092009年共消化年共消化60077.5660077.56平方米，平方米，约约占占80%80%。。宅13住11住宅住宅20102010推售推售计划计划时间节点推出资源面积1#FTLO3月份16#11145.855月份3#公寓12462.62商业6月份15#、19#、20#13253.716#29月份1/2loft9306.21公寓10月份2#12462.627#车位48014901.49商业3合计　73532.5公寓9#商业物业类型推售资源消化面积消化率8#商业09年剩余：6082.926082.92100%417公寓宅公寓14住24925.2417101.8869%住宅09年剩余：7264.937264.93100%18高层住宅住宅19142.6417853.5193%512公寓小高层住宅5256.925256.92100%住宅19住宅写字楼9306.214933.1653%15宅住09年剩余：1754.441754.44100%020车位1宅14901.4911570.378%住宅住总计88634.7971818.0681%16宅13住11宅20092009年剩余面年剩余面积积15102.2915102.29平方米，平方米，20102010年共推出面年共推出面积积宅住住73532.573532.5平方米，消化面平方米，消化面积积共共71818.0671818.06平方米，消化率平方米，消化率为为81%81%。。20112011推售推售计划计划时间节时间节点点推出推出资资源源面面积积1#FTLO高高层层住宅住宅14#7974.437974.43小高小高层层住宅住宅17#.18#5243.085243.08商业写写字字楼楼2/1loft9306.216#2独立商业6.7.8.9.底商寓全部商全部商业业12013.1公1.2.3.4.57#车车位位2046324.51商业总计总计　40861.333公寓9#物业类型物业类型推售资源推售资源消化面积消化面积消化率消化率商业8#公寓公寓10年剩余：7823.367823.36100%商业10年剩余：7823.367823.36417宅1010年剩余：年剩余：1289.131289.131289.131289.13100%公寓14住高层住宅高层住宅住宅7974.437974.437974.437974.43100%81小高层住宅5243.085243.08100%住宅小高层住宅5121010年剩余：年剩余：4373.054373.05100%公寓住宅写字楼写字楼199306.219306.21100%住宅15住宅1010年剩余：年剩余：3331.193331.19100%车位车位0201宅6324.516324.51100%住宅住商业商业12013.1012013.10100%16总计总计57678.0657678.06100%宅13住11住宅住宅20102010年剩余面年剩余面积积16816.7316816.73平方米，平方米，20102010年共推出面年共推出面积积40861.3340861.33平方米，消化面平方米，消化面积积共共57678.0657678.06平方米，消化率平方米，消化率为为100%100%。。2008-20102008-2010年年经营计划经营计划经营计划年度年度营销营销目目标标实现实现66万平方米销售面积万平方米销售面积完成完成6.16.1亿元销售额亿元销售额两大营销目标两大营销目标保证良好的客户满意度保证良好的客户满意度营销节营销节点安排点安排开盘开盘前的前的节节点安排点安排外展外展场进驻场进驻示范示范区开区开样样板板间开间开放前的准放前的准备备春春节节前前客客户户前的准前的准备阶备阶放前的准放前的准阶阶段段推介推介会会前准前准持持续储续储备阶备阶段段锁锁定定段段备阶备阶段段客客阶阶段段阶阶段段外展宣外展宣导导，，以展示中心接待以展示中心接待为为主，邀主，邀以全面家居以全面家居随认筹随认筹方式和方式和以以诚诚意金意金全方位准全方位准备备工作工作初步初步积积累客累客约约意向客意向客户户到到访访，，实现实现外外体体验验的主的主题题推介推介会会信息的信息的收取的方收取的方,,信息初步信息初步释释放放户户，，为为展示展示展展场与场与展