万科金色悦城首次开盘销售策略2010-3-31提纲（本次推盘2#楼情况，3月营销动作概述，已客户累计情况）第一部分锦绣翔安特房·锦绣翔安时间2010.12010.22010.3套数807389面积682461217593成交均价534952905635美地雅登特房·美地雅登时间2010.12010.22010.3套数306116317面积23169822122663成交均价619462446617特房1-3月营销活动项目时间营销活动简析此次入市房源性价比及增值潜力颇为可观，开盘当天便创下320套的1月16日特房集团双盘齐开均价5200销售佳绩。1月16日-2月该优惠措施使得2月份特房双盘取特房集团旗下两盘最后十天300元/平优惠13日得了189套的销售佳绩。该活动旨在回馈客户，联络业主感元宵节到翔安看明星特房集团答谢新老业情，同时可以又为特房品牌宣传造2月28日特房·锦主势。绣祥安&特房·美地雅登此次推出的3、4、5号楼，位置绝佳，东面靠近翔安文化中心，南面紧邻翔安体育场，视野开阔，乃项目中的优质精品房源。在价格上，300套房源最低6100元/平米，2月26日特房·美地雅登二期公开大部分房源价格在7000元/平米以下，整体性价比仍较高。据美地雅登售楼处不完全统计，截止2月26日下午15时，项目二期已售出140多套房源。汇景新城汇景新城中心时间2010.12010.22010.3套数181782面积13718395853成交均价808870998220汇景新城1-3月营销活动项目时间营销活动简析1月1日-1月3汇景新城中心三期元旦公开，每平优开盘当月售出18套、1371㎡。日惠388元该活动借着汇景新城中心一期顺利交汇景集团：2010“品质服务年”1月1月31日房和三期盛大公开同期进行的契机，31日启动回馈客户，让利客户。各家主力店的成功入驻，不仅可以填补翔安商业空白，又将使得汇景集团继续带动翔安新城区的中心商圈兴起岛外首家五星级电影院签约落户汇景2月6日，极大促进翔安新区城市化的进程。购物广场汇景新城同时又成为项目住宅热销的一大筹码中心，便利的生活将吸引更多的购房者来此置业。既让商家充分了解到翔安商业的现状及前景，同时也有利于商家们寻找发3月19日百名商家考察汇景购物广场展机遇，找准投资方向，增强在翔安投资的信心和热情，有利于项目商业的招商。汇景购物广场：苏宁电器汇景店4月4月17日——17日盛大开业周（3.22-3.28）竞品销售情况金额（万竞品名称套数面积（平米）均价近期情况元）美地雅登63408126616521洋房预推出锦绣祥安2117499695539洋房预推出汇景新城106655538321暂无关注：锦绣翔安主力成交面积83㎡美地雅登主力成交面积64㎡翔安三个竟盘截止3月28日的所剩库存量＜60㎡60㎡-90㎡91㎡-120㎡121㎡-144㎡145㎡-180㎡＞180㎡预售证项目名称套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积特房·锦20070068绣祥安一6551251110788513775期特房·锦20070113绣祥安二723273147120212829684776期“特房．20080008美地雅311295124846892151登”二期汇景新城20080009195873521158287861133中心“特房．锦绣祥20090041201940609520193743安”二期花园洋房汇景新城2009005243215019115812中心三期合计3411545354843008676772113314523295326670第二部分2#66月月1919开盘开盘2#楼预计预计均价：均价：62006200元元推售面推售面积积：：23488m23488m22计划销计划销售：售：1456314563万万元元开盘当开盘当日日计划销计划销售率售率：：80%80%第三部分项目总平图1#2#3#指标名称数值计容可售106520m2975205#住宅面积洋房洋房商业面积9000m2高层住宅82110m2洋房面积15410m26#7#8#本次推盘2#楼情况2#楼预计6月19日初次开盘面积楼号房型套数（㎡）两房73.91362号楼三房一卫97.366三房两卫106.3663月营销推广回顾3月营销推广回顾?1、本月21日岛内接待点启动，项目正式对外亮相。（SM二期红宝石广场1楼）?2、在21日下午2：30举行了新闻发部会。内容：项目的揭幕仪式，现场万科新闻发言人答记者问，现场动感街舞表演，会员参与爆米花等活动进行。?3、户外2块广告看板昭示：（1）金尚路与仙岳路交汇处的三面看板；（2）项目工地的户外看板；?4、海报资料?5、万客会、新景祥&立丹行客户短信群发?6、网络新闻报道：联合网的网上售楼处、sohu、sina、福房网等?7、电视媒体：福建经济频道、厦门电视台?8、新闻报纸：日报、晚报、导报、商报累计客户分析来访客户详细分析?自3月21日开放至4月4日，00共接待组客户700组其中591组客户配合填写了来访问卷。591来访数700?补充说明：有效问卷21日是媒体开放日，因此本日来访客户大多没有填表。备注：在数据分析中：“其他”为客户不愿意填写或告知的信息。累计客户分析居住区域分析30027925021620015010050542812176605044015214120他巷店美沧安明里州头江州岩州田明东江门侨他其马新集海同思湖漳水晋泉龙福莆三广浙金华其安翔主要来访客户居住区域为：除岛内思明湖里外；岛外区域集美和同安数量较多。累计客户分析办公区域分析300262250200194150系列110095502417117614015151424120马新翔集海同思湖漳水晋泉龙福莆三广浙金华其巷店安美沧安明里州头江州岩州田明东江门侨他其他办公区域集中在：思明和湖里累计客户分析行业分析250204200150100756252503639282832192012965583040依旧有大量客户不愿意填写工作行业,现场需要加强引导。客户工作行业集中在制造业、金融业，IT通讯，房地产，商业零售。累计客户分析交通工具分析300262250239200150132100501400私车班车BRT公交其他累计客户分析家庭结构分析单身其他15%22%老年夫妻1%三代同堂小两口4%26%四口之家4%三口之家28%家庭结构主要为：单身，小两口，三口之家其中小两口+三口之家占比大达50%累计客户分析年龄分析17618015015216014012082100806027401916155520025岁以下25-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960岁以上其它客户年龄结构占比最大为25-29、30-34，这两个客群。与客户家庭结构主要为小两口和三口之家相匹配。累计客户分析120媒体分析112100806040342520231417131054560002300030展他报报报报路板网网道信荐荐绍巡其台道尚炮合浪信场日晚导商视金看联新频短短推推介动门门峡门频高目T他员主友活现厦厦海厦电济库项市会其会业亲目门城客科厦经水万万项建边与过福湖参路曾除过路客外；媒体渠道主要集中在：联合网、短信累计客户分析置业目的为子女购买为父母购买0%1%其他购房入户8%1%投资皆可33%24%自住33%自住客占比与投资客相当现场说辞重点引导客户本产品设计和装修自住和投资两相宜。累计客户分析置业次数其它零次三次以上20%19%4%三次一次7%31%二次19%19%的客户没有置业经验，为首次置业31%的客户有过一次置业经验，作为首次改善累计客户分析房型需求分析花园洋房2%其他12%商铺1%三房两卫18%两房51%三房一卫16%两房占比最大达51%，三房一卫和两卫的客户量相差不多，分别为16%、18%。累计客户分析面积分析其他70㎡以下12%3%110以上7%70-80㎡47%95-110㎡31%客户需求面积70-80m2占比47%，95-110m2占比31%累计客户分析单价分析6000以下其他14%35%9000以上1%6000-700033%8000-90002%7000-800015%单价6000-7000的客户量最大，有15%的客户选择7000-8000。但同时也有14%的客户选择6000以下。现场看花园洋房客户有16组，其中在选择7000-8000单价的客户中有6组。累计客户分析总价分析45万以下45-50万2%5%50-60万13%60-65万6%65-70万其它4%58%70-80万5%80万以上7%选择80万以上的客户中有3组是花园洋房的客户累计客户分析询问重点分析25024024123620821120017415011711210083624550404236350力境套度式积理士段通实环配进划格方层修面管位巴地交司区边程规价款楼装型业车区公小周工付户物社客户询问的重点集中在：地段、交通、公司实力、小区环境工程进度、价格、户型面积。第四部分第四部分蓄客目标和策略（4月份）4月蓄客目标第四部分蓄客目标和策略（4月份）4月蓄客策略网络（联合网）短信（每周轮发）户外（2个立柱）DM派单（5000份）DM邮寄（5000份）报纸（1篇硬广2篇软文）来电客户邀约（100组）第四部分蓄客目标和策略（4月份）销售策略?1、启动对外巡展扩大品牌项目影响力和知名度。招幕会员，从而增加SM接待点来访客户量及提高来访客户的质量。?2、利用项目产品本身的不断成熟完善利，包括：户型、景观、立面出图等产品信息的释放，邀约现已累积的来电来访客户到访，筛选客户，客户级别判