谨呈：在西安轻工商圈旺场的东扩受阻条件下长乐路项目业态主题与商业定位的战略——把握需求与准确定位是项目运营成功的法宝陕西经典派地产商业运营管理有限公司2010年1月8日思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒，思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。目目录录1第一部分项目宏观背景研究2第二部分西安商业市场分析3第三部分区域商业市场分析4第四部分项目经营价值研判5第五部分项目商业价值定位要解决的核心问题核心核心问题问题11如何定位才能在与竞争商圈的抗衡中胜出？核心核心问题问题22何种项目定位才能形成差异化战略优势？核心核心问题问题33如何在与区域市场中突显出自身的独特魅力？核心核心问题问题44区域资源能否实现这一项目的价值定位？成功破局，必须出好三张牌项目报告思路项目价值分析目标的沟通及界定目标下的定位项目任务分析PART01项目宏观背景研究?1.1西安整体概况?1.2城市发展规划?1.3西安宏观经济1、西安整体概况2、城市发展规划3、西安宏观经济西安概况西安市总面积10108平方公里，常住人口830.54万人，户籍人口764.25万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。地理位置:西安地处中国西北部，是陕西省省会。面积9,983平方公里，其中市区面积1,066平方公里。2009年西安市常住人口总人口为843.46万人。历史文化:西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，先后有13个世界闻名的历史文化古都、旅游名城王朝在西安建都，拥有3000多年的历史。是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。大唐芙蓉园钟楼兵马俑关中城市群核心京津冀辽中南中原关中山东半岛川渝长江中游长三角海峡西岸珠三角关中城市群核心关中城市群包括西安、咸阳、临潼、华阴等陕西城市外，还包括河南三门峡、甘肃天水、陇南、平凉、平凉等，以及山西临汾、运城等十余城市。关中经济圈拥有先进制造业基地、文化旅游产业基地、能源化工产业基地、绿色产业基地等四大产业基地。关中城市群核心——西安建成“大关中经济圈”，以西安为中心，沿“米”字形交通骨架，可形成一个东有临潼、西有咸阳、南有长安、北有三原、东北是阎良航空高技术产业基地、西北是空港产业园、东南是蓝田西南是户县的“九宫格局”的大西安。大西安的经济实力和中心城市地位可大大加强，将成为亚欧大陆桥经济带的心脏和大西北发展的龙头。亚欧大陆桥经济带的金融中心、中国东西部之间的物流商贸中心、内陆地区的交通通信中心、西部地区的科技教育中心、大西北的制造业中心、中国历史文化的旅游中心。西安政治经济分析西北地区最大的城市西北地区的交通枢纽西安地处我国中、西两大经济地域结西安共有国际航线29条，是全国第四合部，是西北各省通往西南、中原及华东的大国际航空枢纽，铁路承东启西、是连接南北门户与交通枢纽。西安辖九区四县，市区面的咽喉要道，共有14条线路，直通全国24积1,066平方公里，2009年西安市的总人个省会和4个直辖市。优越的地理区位和深口为843.46万人，是我国西北地区最大的远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大城市。的商品流通中心与物资集散地。西北地区最大的工业中心高校云集西安火车站是我国西部最大的铁路枢纽。西安市共有各级各类学校和办学机构6507不仅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大所，在校学生306.20万人，。其中研究生培陆桥在中国境内重要站点。西安咸阳国际机养单位46个，普通高校49所，高中阶段学校场目前是我国第四大航空港，仅次于北京、（包括普通中专、技工学校、成人中专、普通上海、广州。西安综合科技实力位居全国第高中、职业高中等）429所，小学1666所，三，尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪各级各类民办学校(机构)835所（个），全表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的市教育人口326.18万人，占全市户籍总人口科研、生产能力。的41.73%。1、西安市整体概况2、城市发展规划3、西安宏观经济指标西安扩张：从“方城”到“环城”西安城发展的三个阶段：小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象。大西安即将到来，外围组团中心渐已形成。西安城市规划“九宫格局”在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”。西安市未来发展规划布局形态：九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心。城市职能国际旅游城市新欧亚大陆桥中国段中心城市之一国家重要的科研、教育、现代制造业、高新技术产业和国防科技工业中心陕西省政治经济文化中心城市规模2020年市域总人口规模为1,030万人；市区人口规模为765万人；主城区人口规模为600万人。市区用地规模为788平方公里，主城区用地规模600平方公里。城市总体布局拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。西安市城市空间模式（2004—2020）重点建设外围新区在西南方向形成以户县为主的副中心；在东北方向形成以新临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨过渭河）、泾河工业区为主的副中心;在南部方向形成以长安为主的副中心。发展目标2020年，全市国内生产总值达到5,670亿元，人均国内生产总值达到7,590美元，城乡居民人均可支配收入达到20,000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。西安市交通规划城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成“棋盘”加“环”加“放射线”的路网格局。发展城市轨道交通，由地铁和轻轨共同组成市域轨道交通网络，充分利用现状支线铁路，发展城市轨道交通。形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。地铁规划西安市规划了六条地铁，首先开工建设的是南北走向的2号线和东西走向的1号线；2号线与1号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线。1、西安整体概况2、城市发展规划3、西安宏观经济经济综合指标100%4000016%80%15.1%3000014%60%2000012%1000010%40%14.4%08%20%2005年2006年2007年2008年2009年6.3%0%人均GDP(元）同比增长(%)第一产业第二产业第三产业2009年实现生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%。分产业看，第一产业增加值110.38亿元，增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。按常住人口计算，全市人均生产总值32351元，比上年增长13.6%。社会零售总额2009年西安社会零售总元额达到1381.12亿元，20000较上年增长19.7%，其15000中服装类、珠宝类及汽10000车类增速明显。500002005年2006年2007年2008年2009年居民消费结构城市居民人均可支配收入(元)2009年西安人均可支配收入为18963元，从消费150030%居民消费结构1200结构来看，恩格尔系数持25%居住9008.81%续降低说明居民生活水平20%食品类60015%36.40%的不断提高，西安市居民300更多的进行休闲、娱乐业010%用品及其他2005年2006年2007年2008年2009年44.53%衣着类的消费，从而刺激商业的社会消费品零售总额(亿元)同比增长(%)10.25%发展。工业和建筑业2005年-2009年西安市工业总产值2005年-2009年西安市建筑业业总产值（单位：亿元）（单位：亿元）2009年820.972009年327.832008年742.652008年245.052007年586.62007年175.912006年470.242006年145.022005年419.992005年119.6201002003004005006007008009000501001502002503003502005年2006年2007年2008年2009年2005年2006年2007年2008年2009年工业419.99470.24586.6742.65820.97建筑业119.62145.02175.91245.05327.832005年2006年2007年2008年2009年2005年2006年2007年2008年2009年2009年完成工业增加值820.94亿元，比上年增长12.2%。其中轻工业增长12.9%，重工业增长18.4%；装备制造业增长20.7%；工业产品销售率97.5%。2009年建筑业实现增加值327.83亿元，比上年增长21.2%。固定资产投资2009年年全社会固定资产投资2500.13亿元，比上年增长31.2%。其中，城镇投资2367.58亿元，增长32.5%；非公有制单位投资1277.31亿元，增长31.5%。2009年年房地产开发投资696.34亿元，增长28.9%；商品房销售面积125