14／2／121客户导向的产品精细化万科高端产品力提升的思考2008年7月14／2／122背景：再改产品是目前上海区域内重要的产品品类?上海区域的市场结构中再次改善市场需求是重要的力量；?上海区域的公司土地储备结构，尤其是除上海以外的土地结构TOP1、G2的土地较多；14／2／123背景：再改市场正在划定细分市场区隔，产品品牌扩张?万科在再改产品市场上产品品牌属于挑战者仁恒—高端的租客市场领导者绿城—高端的本土自住客市场领导者瑞安—高端的外籍（港台）自住客领导者上海绿城上海仁恒上海瑞安14／2／124背景：高成本没有带来高回报价值认同，竞争力弱忽视：成本规划热心：成本优化?看不见的部分：看得见的部分??规划空间形态景观?外立面?栋型选择?精装修?可售比?窗地比?钢筋及混凝土含量14／2／125背景：高端客户需求三要素掌控不纯熟万科之道?稀缺的土地资源；地段??极致的享受；?身份的标签；户型精装修?误区礼仪空间入口、立面、景?观、大堂不重视14／2／126极致享受：户型篇?舒适型=功能性住宅，但不等于享受型，营销对客户不了解14／2／127极致享受：户型篇?享受型户型=大面积户型14／2／128极致享受：户型篇?享受型产品一定要超级大的面宽无锡金域蓝湾90单体有效进深：360/34.6=10.4无锡金域蓝湾170单体无锡金域蓝湾220单体有效进深：340/30.7=11.1有效进深：440/32.8=13.4上海仁恒河滨花园上海翠湖天地御苑有效进深：246.69/16.4=15.0有效进深：184.61/11.66=15.8上海世茂滨江花园北京星河湾上海锦麟天地思考：成本规划数学题?同样的规划布局下，金域蓝湾做到32层乃至48层?如有效进深效率提升至翠湖天地水平：32层90单体层数可降低至21层！170单体层数可降低至23层！建筑层数由33层降低至18层，单方土建造价匡算约可降低400~500元?对比：1、金鸡湖多层及高层大堂装修标准可以考虑由4000元/m2，降为3000元/m2：多层单方成本可降低23元/m2、高层15元/m2；2、金鸡湖多层及高层电梯厅装修标准可以考虑由1200元/m2，降为800元/m2:多层单方成本可降低25元/m2、高层30元/m2；3、多鸡湖多层及高层公供部位精装修建造部品过于复杂，可以考虑局部简化，例：取消“阳台铝合金玻璃围板”等4、如果可采取第1~3条优化建议，不考虑项目差异化成本以外，金色开发成本：多层低于金色49元/m2；高层低于金色93元/m2；思考：?降低层数，层数搭配灵活，为合理分期、快速结算提供了有利条件?降低层数，缩短项目营运周期，提高资本效率?降低层数，空间布局限制减少，可为高货值产品提供更多资源，增加产品溢价?有效进深增大，体型系数减小，有利于节能环保14／2／1213户型篇：解决之道?开始尝试创造和调整高端的产品逻辑减少总面宽、加大主人、客厅系数、提高土地效率、优化户型布局?注重竖向的设计，如开窗的方式、开窗的比例选择等14／2／1214极致享受：精装修?高端的精装修更多集中在厨、卫，其他部位样板间化，这样，个性化能够保障、成本能够控制；?在这个层面上，所谓的收纳的空间是完全不提供的高档精装修再次改善高品质、个性化中档精装修首次改善均好性、品牌化低档精装修首次置业全装修、实用化部位部品汤臣一品财富海景翠湖天地锦麟天地橱柜Poggenpohl　PoggenpohlCSAVOUNI灶具GAGGENAUSEIMENSGAGGENAUSMEG厨房电器GAGGENAUSEIMENSGAGGENAUSMEG厨房水槽GAGGENAU　FLANKEFLANKE洗、干衣机GAGGENAUSEIMENSTekaSEIMENS冰箱GAGGENAUSEIMENSkuppersbuschSEIMENS龙头DORNBRACHTDORNBRACHTKOHLERGROHE浴缸TEUCOVILLEROY&BOCHKOHLERKOHLER主卫生间洁具VILLEROY&BOCHKOHLERKOHLERKOHLER淋浴HANSGROHEKOHLERKOHLERKOHLER地热NEXANS--NEXANS--龙头DORNBRACHTKOHLERKOHLERGROHE浴缸ROCAKOHLERKOHLERKOHLER卫生间洁具BELLAVISTAKOHLERKOHLERKOHLER淋浴BELLAVISTAKOHLERKOHLERKOHLER地热NEXANS--NEXANS--14／2／1218精装修篇：解决之道卫生间模块?；方法一：模块化厨卫编号T-06套内面积9.86平米我们开始尝试高端产品的卫配置舒适型五件套适用户型豪华三房主卫生间和厨房的标准化，并在此基1、舒适性高2、空间效果好优点3、可观景础上进行精装修的分级和标准化4、拥有封闭的马桶间体系。1、开启窗户比较不缺点便备注1、占用南面开间?方式二：样板间化个性引导；其他厅房等部位开始尝试引进专业的设计师进行样板化设计。14／2／1219身份标签：景观篇尊贵的感受从回家开始，仪式化强化回家的感受：14／2／1220身份标签：景观篇注重城市的外界面，围墙、楼顶亮化场地标高抬高，降低地库和土方成本14／2／1221身份标签：景观篇注重内部景观设计的品质和互动性，特别是儿童游戏场所14／2／1222身份标签：景观篇?入户大堂：?我们陷入了误区，追求大、奢华、商务等不切合实际的用途；?远远看起来豪华，内部空间力求压缩、功能化的大堂14／2／1224身份标签：景观篇会所：参照名流会对会所分级管理，对面积、档次、内容进行规划运动会所——1500平米以下TOP系列顶级改善侧重点——餐饮，健身，泳池金色类别再次改善建议不增设健康会所——3000平米以下四季系列首次改善侧重点——激烈运动型MicrosoftWord文档14／2／1225客户成本的建议?建立“建造成本体检表”；我们需要增加集团横向、竞争对手横向的对比；?从成本规划开始，次之成本优化MicrosoftExcel工作表14／2／1226结论和建议?客户、客户还是客户竞争对手并不可怕，只要我们懂得客户的需求，不断为客户创造价值，就能够获取市场和客户的认同?成本规划比成本优化更重要我们要为客户持续提供具有竞争力的产品?标准化从模块开始，丰富万科的产品线从卫生间、厨房等最为基础的单元分级开始，完善万科在再次改善产品线。14／2／1227