07年常平万科城营销推广思路1、三个重要节点将07年分为三个阶段，分别是：‘5月1日丹枫院发售’、‘8月份长岛别墅发售’、‘10月1日三期别墅发售’。第一阶段：导入别墅形象第二阶段：持续消化二期余货+丹枫院发售+进一步提升别墅项目形象第三阶段：推出三期别墅产品234567891011122、户外：最重要的宣传渠道，也是2007年万科城项目形象及重大销售事项传播的最重要工具。而整个项目07年的宣传将按照：‘重新树立万科城作为别墅项目的形象’到‘围绕别墅形象展开全年的推广’来进行。别墅项目里的绝版洋房万科城的别墅产品观别墅的万科城丹枫院开售万科城的别墅生活观+三期别墅发售万科城的别墅价值观23456789101112?线上宣传媒体以户外为主，特别增加黄江、大朗户外广告牌，在东坑、横沥则只需各增加一块。3、针对三个阶段的推广侧重点，分别导入三个重要活动以支持：飞艇巡游活动：扩大万科城的知名度，形成市场话题，为丹枫院开售带来更多关注视点。交响音乐晚会：配合别墅形象举办的高端、高品位活动。并能通过派发门票的形式聚集公务员、事业单位、老板、企业高管等客户群体一同参与。别墅产品推介会：万科城别墅新品发布会。广而告之市场和客户：一个别墅大项目降临。飞艇巡游活动交响音乐晚会别墅产品推介会23456789101112华润万家元宵节万科城盛大台商万科城儿童入伙业主别墅学校家长开张活动篝火晚会植树活动开盘活动晚会活动节欢乐日庆典活动鉴赏活动见面活动下乡放电影活动持续开展常平姓氏文化展东莞东部发展史展广东住宅发展史展4、直邮或夹报作为户外宣传的重要补充，是镇区代替报纸广告的重要形象载体。短信的投放则以扩大开售前的市场覆盖率为主。外部平台短信：常内外部相结合。外部平台短内部平台短信为主平、黄江、大朗信则降低量及减少次数只为三期开售或活动邀请投放34679111225810直邮投递：为丹枫院开售准备，务必使此次开盘在常夹报投递：为三期别墅开盘准备。考虑到长岛非正式万平、黄江、大朗引起广泛关注。科产品，因此在卖长岛时不形成书面宣传资料。5、影视片对重新树立别墅项目形象起到丰满作用，因此仍然建议在8月份长岛别墅推出之前完成一个较低成本的别墅形象片；而且，影视片虽然在常平的宣传效果不理想，但在大朗、东坑、横沥等房地产项目较少的镇区还是重要的媒体渠道。2007年影视推广策略：为节省成本，建议只进行“短期密集型”投放。第一阶段：为丹枫院开售作宣传。基于洋房产品的市场辐射面，只需在常平、黄江、大朗三地进行为期约10至15天的密集投放。第二阶段：结合户外及DM宣传，为丰满“别墅项目”的形象服务。第一阶段：15`实景图片标版影视片——丹枫院开第二阶段：别墅形象片+长岛或三期销售信息售258346791112106、线下客户拓展（及外展）利用活动拓展商会及团体，拓展个别高端客户，利用别墅客户的裙带关系吸收更上门拜访企业单位多的客户，必要时采用活动的形式维系这些客户拓展业主资源及周边村23456789101112设黄江、常平、大朗巡展点，并辅助以单张开始在周边镇区，如大朗、东坑、横沥、樟木头定象派发活动，积累丹枫院客源进行短期巡展，拓展别墅客源7、丹枫院开盘部署认筹，下诚意金5000元3月份前期客户积4月份前期客户积累达100批累达250批234567集中发售，按认筹分组号解筹每周六日到深圳拓展，积累客户8、2007年销售任务分解：年度累计完成？销售额年度累计完成？销售额年度累计完成？销售额23456789101112红色字体：香樟院及丹枫院2栋美墅紫色字体：香樟院及浅水湾连排别墅绿色字体：长岛及三期别墅2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下销售达233套销售达243套丹枫院储客丹枫院成交丹枫院成交二期销售整二期销售整二期销售整二期销售整基本售完二丹枫院储客达达250批达100套达140套体达到75%体达到80%体达85%体达95%期洋房和别墅100批销售达47套销售达53套销售达58销售达65套，剩余4套长岛储客30批销售达10套销售达13套售罄长岛三期销售达？三期销售达？套套1、阶段性实际操作第一阶段：2007年2月-3月线上营销推广：1、户外更换：2月1日—3月10日内容：常平万科城华润超市X月X日开张增加黄江、大朗户外广告牌，东坑、横沥各增加一块户外3月11日——4月10日内容：别墅的万科城2、宣传物料配合：与华润万家合作，在其宣传资料上增加本项目宣传内容；投放群体：借助华润万家的连锁店，扩大宣传范围及客户群；3、短信广告：投放时间投放对象主体内容：2月8日万科会会员、现场累积客户、一二期业主、华润万家开张信息2月15日万科会会员、现场累积客户、一二期业主、贺年短信，客户维护2月23万科会会员、现场累积客户、一二期业主、贺年短信，客户维护3月1日万科会会员、现场累积客户、一二期业主、元宵短信3月8日万科会会员、现场累积客户、一二期业主、植树节活动3月28日万科会会员、现场累积客户、一二期业主、万科城的发展观4、外展宣传：3月中—4月中地点：黄江天和百货内容：整体项目概况5、户外派单：2月9日—2月12日派发地点：常平—荔香楼附近内容：项目折页及华润万家折页线下推广活动：活动主题一：华润万家盛大开张活动1、活动时间：2月10日2、活动对象：常平万科城一二期业主、诚意度较高的目标客户3、协办方：华润万家超市4、目的：既是华润万家超市开张，也是新年贺岁向业主拜年的双重节点，配合华润万家当天举办的现场活动，营造小区过年节日气氛；5、活动内容：A、凯旋大道上悬挂横幅，及现场新年气氛包装，营造喜庆气氛，；B、在现场摆放充气城堡，提供给到场的小朋友玩耍；C、每位到场业主均可获得由华润万家送出的新年贺岁利是封一个，内装有华润会员卡或购物礼金券一张（具体与华润协商，由对方出资则更佳）；活动主题二：元宵佳节篝火晚会1、活动时间：3月3日（可提前在2月18日前落实准备工作）2、活动对象：常平万科城二期本地业主、诚意度较高的大客户3、邀请总人数：约100—150人左右4、目的：利用元宵佳节的机会组织万科城业主到场举行聚会，同时为下阶段新货上市做准备，发动业主推荐亲友前来认购；5、活动内容：A、事先把食物按组分好，派发到各烧烤炉旁。B、现场播放投影或背景音乐；C、销售人员与客户进行交流活动，讲解项目新货推出的信息；活动主题三：万科城新年植树活动1、活动时间：3月12日2、活动对象：常平万科城一、二期本地业主、诚意度较高的大客户3、邀请总人数：约100人左右4、目的：利用植树节的时间节点，邀请常平万科城一二期业主到场参加活动，目的在于营造业主们对万科城的归属感，同时也为下阶段新货上市做准备，发动业主推荐亲友前来认购；5、活动内容：A、事先规划好种树区域（如：二期与外围交接处），需要种植树种的位置预先做好标记，并把树种按种类摆放好。B、活动现场由物业进行配合，销售人员与业主、客户共同参与活动；活动主题四：常平万科城电影周1、活动时间：2月—6月（视实际效果）2、活动对象：常平、黄江周边村委3、目的：通过与村委的互动活动，加强与周边本地客户团体的沟通与合作；5、活动内容：A、与东莞室外电影投放机构合作，租赁设备到各村委举办活动；B、活动同时安排宣传物料及人员在场推广；C、投放电影内容以国内喜剧、动作名片、或李连杰电影；D、借助该活动，拓展各个村委组织，为下阶段邀请对方到现场举办活动做铺垫；其他现场配合：1、春节现场包装（2月10日前）2、华润万家正式开张营业3、丹枫院外立面呈现，园林绿化开始施工4、选定长岛及三期后期的参观路线，并开始参观通道改造第二阶段：2007年4月-5月线上营销推广：1、户外更换：4月11日—5月10日内容：丹枫院发售信息5月11日—6月10日内容：别墅社区的绝版洋房2、影视广告：4月23日—5月5日区域：常平、黄江、大朗内容：项目形象影视片30秒（增加香樟院或丹枫院实景照片及标板信息：丹枫院情景美墅5月1日公开发售）3、短信广告：4月12日万科会会员、现场累积客户、前期深圳客户及业主，黄丹枫院开盘信息江、大朗、常平100万条短信4月15日万科会会员、现场累积客户、前期深圳客户及业主，通知长岛样板房开放的信息4月25日万科会会员、现场累积客户、前期深圳客户及业主，通知公开发售的信息5月10日万科会会员、现场累积客户、前期深圳客户及业主，开盘热售及后续销售信息5月26日一二期业主、诚意客户现场活动短信儿童节4、投递广告：4月16日区域：常平、黄江、大朗投放内容：项目折页投放群体：周边2万份高端客户群5、外展宣传：4月份地点：大朗商业中心内容：整体项目概况6、户外派单：4月中派发地点：大朗商业中心附近内容：项目折页线下推广活动：活动主题一：台商及高端客户活动1、活动时间：5月中、下旬2、活动地点：香樟院广场、长岛别墅3、邀请总人数：约50—100人左右4、目的：在香樟院内花园举行酒会；5、活动内容：A、以家庭聚会的形式举办该次活动，嘉宾可携带亲人参加活动。B、现场邀请模特走秀或主持小游戏，配合小提琴或萨士风乐队演奏，营造和谐气氛；C、现场以餐饮、糕点、风味烧烤、小食为主；D、活动过程中如客户要求参观样板房，则由销售人员带领前往参观；活动主题二：丹枫院盛大开盘活动1、活动时间：5月1日2、活动对象：所有累计意向客户（包括深圳及本地）3、目的：采用集中开卖的方式消化丹枫院；5、活动内容：A、提前一周做好客户的意向梳理工作；B、开盘采用先到先得的方式进行认购办理，提前一天做好客户排队的准备。C、现场小提琴或萨士风乐队演奏，营造和谐气氛；D、现场