上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部1房地产智库www.fdc01.com上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部目录第一章项目概况1.项目概括2.项目定位3.设计理念4.背景简介5.目标市场定位第二章技术经济指标1.技术经济指标2.用地性质、现状、市政条件3.设计要求第三章设计原则第四章总体规划要求1.总体规划总则2.总体规划细则3.基地出入口及建筑出入口4.交通组织5.停车设计6.地基处理7.其它第五章建筑设计要求1.甲级写字楼2.五星级酒店3.商业综合体4.地下部分第六章结构、机电系统设计要求1.无障碍设施2.结构系统3.楼内交通4.采暖通风和空调5.设备系统和注意事项6.管道和排水设备7.电力供应8.防雷和接地系统9.安保系统2房地产智库www.fdc01.com上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部10.防火安全措施11.通讯设备12.智能写字楼设计13.公共设施部分14.项目经济成本要求第七章设计成果要求1.规划设计及概念设计阶段2.方案阶段3.初步设计阶段4.有关阶段的论证报告5.施工图设计阶段6.设计文件提交成果深度要求7.规划设计成果的提交形式8.各设计阶段提供图纸时间3房地产智库www.fdc01.com上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部第一章项目概况1.项目概况1)项目名称：合生广场（暂定名）2)开发商：合生创展集团有限公司3)基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场城市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。4)交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地附近有高架出口到达地面。未来地铁10号线，将从附近穿过。5)区位分析：江湾-五角场城市副中心是上海市总体规划确定的四个城市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。随着未来江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。2.项目定位“集5A甲级写字楼、五星级酒店、商业综合体于一体的大型商业地产”1)定位：z本项目定位为超高层的国际5A甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、金融、文化功能于一体，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。z本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足杨浦区和上海市的办公、商住、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。z打造合生创展商业地产品牌，“合生广场”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。2)要求：结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平，建筑的品质应该达到投资级品质，其质量标准应与国际5A甲级办公、五星级酒店建筑执行管理标准一致。3.设计理念主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台”z融合杨浦区的地理位置、文化特色，结合合生创展“优质生活、完美体现”的企业文化，引进国际最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的4房地产智库www.fdc01.com上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部时尚生活体验，将该项目建设成上海市东北部城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为上海市提供更多的城市景观和活动舞台。z商业地产设计需要全新的创意，“合生广场”将引领未来国际新的生活方式，是品牌、时尚、财富、超越的象征，是城市商业地产发展的引领者。z本项目应提升为一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、咨询各种要素于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行咨询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并成为上海市的一个标志性建筑，并达到“共生”---功能的互联共生；过去、现在、将来的共生。4.背景简介1)合生创展合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。短短十数年间，合生创展集团实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。2)项目背景根据上海市政府规划，五角场将被建设成为都市型的现代商业中心，其周围的环岛被确定为江湾五角场商业活动的中心。2010年轨道交通10号线通车后，五角场环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。与另一个市副中心——徐汇区不同，杨浦区是众多大学园区的集聚地。其中复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所著名院校都坐落在五角场周围，由此形成了IT产业高科技园区和R&D机构，增深了五角场地区的文化底蕴。5.目标市场定位1)本项目锁定的客户，是认同区域价值、认同合生创展品牌价值、认同项目定位的高端客户群体。2)目标客户群体为具有较强购买力的中高端社会阶层。3)客户应包括国际、国内、上海本地客户。4)商业出租和办公出租以长期投资客户为主。5)商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商。5房地产智库www.fdc01.com上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部第二章技术经济指标1.技术经济指标基地面积：48172m2总建筑面积：约31.3万m2地上总建筑面积：192688m2（计容积率面积）其中：商业：约9万m2五星级酒店：约4万m2甲级写字楼：约6万m2建筑限高：不超过150米地下总建筑面积：约12万m2（地下三层）容积率：4.0绿化率：不小于30%建筑退建设用地红线要求：按照国家及上海市相关规定。2.用地性质、现状、市政条件用地性质：商业、办公、酒店。用地现状：基地内尚有企业、邮局、居民需进行动拆迁工作。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；具体道路方案及管网综合方案详见。3.设计要求1)项目拟规划成一栋国际5A甲级写字楼、一栋五星级酒店以及大型商业综合体，三种业态之间地上及地下部分均考虑相互连通。2)商业：地上约9万m2，因五角场地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最大化，同时，地下二层也设置商业。3)五星级酒店：地上约4万m2（包括裙房）至少350套房间。4)甲级写字楼：地上约6万m2（包括裙房），建筑限高不超过150米。5)地下部分：地下共三层，地下一层、二层设置商业，地下三层为设备和停车，地下是尽量基地满铺。6房地产智库www.fdc01.com上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部第三章设计原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。规范性原则：符合国家、上海市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。协调性原则：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性原则：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性原则：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。适应性原则：设计应符合上海当地的风俗习惯，体现出杨浦区的文化特色。新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。7房地产智库www.fdc01.com上海合生广场设计任务书合生集团商业地产总部第四章总体规划要求1.总体规划总则z项目所处地理位置定位在城市综合体，除商业价值外，并需体现其与周边环境的相互联系，内外部相互关系。z总体规划中要注重酒店、写字楼与商业的和谐统一。z场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防、防洪防涝等上海有关规范总体合理布局。2.总体规划细则在总体规划布局上，尽量考虑将大型商业设置在朝向五角场中心彩蛋以及朝向黄兴路和翔殷路的位置，保证商业的主要沿街面。3.基地出入口及建筑出入口z甲级写字楼、酒店、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置在东面及北面，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地。z基地出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。z建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。z要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。z到达建筑