附表：假设开发法评估地价技术指标：总建筑面积:错误:510平方米计容积率面积：63,125.00项目开发周期:10.5年土地总面积:99,000.00平方米开发商销售利润率:20%规划容积率:0.64估价时点:2012-8-21计算公式：地价（V）=开发价值—建安成本—专业费—利息—税费—销售费用-购地税费—开发商利润A、开发总价值建筑面积经营建筑面积单价价值2016年销售物业类型平方米平方米人民幣人民幣国际甲级写字楼(销售）--@71,000=-国内甲级写字楼(销售）--@70,500=-五星级酒店(持有）63,125.0063,125.00@27,560=1,739,725,000酒店式公寓(销售）--@73,000=-商务公寓(销售）--@62,200=-写字楼底商(销售）--@70,000=-休闲商业街(销售）--@86,200=-集中商业(持有）--@59,540=-地下商业(持有）--@59,540=-63,125.001,739,725,000B、扣减项（1）建安成本平方米开发成本公寓+办公+商业+酒店63,125.00@9,630607,893,750607,893,750地价系数常数项（2）购地税费用（契税3%及印花税0.05%）地价（V）@3.05%0.0305（3）专业费a、管理费用地价、购地税费及建安成本@5%0.051531,321,725b、不可预见费建安成本@3%18,236,813小计小计0.051549,558,538（4）财务费用=（V+购地税费）×[(1+R)N-1]+(建安成本+专业费用)×[(1+R)N/2-1]利率（R）7.86%1.25027458320,643,581（5）销售费用销售收入@3.00%52,191,750（6）销售税金（营业税、城建税、教育费附加、印花税）销售收入@5.70%99,164,325（7）土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数a、扣除项目金额=(地价+购地税费+建造成本)×(1+20%)+专业费用+利息+销售费用+销售税金2.541,251,030,694b、增值额＝开发价值-扣除项目金额-2.5383995781488,694,306小计-0.761520146,608,292（8）公用设施专用基金=建造成本×公用设施专用基金率@2.00%#NAME?∑合计0.570780#NAME?C、开发商利润房地产销售价值×利润率@20%347,945,000D、地价计算总地价V＝开发价值A-开发成本B-开发商合理利润Ca、∑地价系数1.570780b、∑常数项#NAME?土地价值（元）#NAME?土地价值（元）#NAME?楼面地价（元/平方米）取整#NAME?总地价（元）#NAME?测算指标序号项目规划指标说明1用地面积(㎡)249,1932容积率7.963总建筑面积(㎡)2,423,7103.1其中计容积率面积(㎡)1,983,7103.1.1商品住宅(㎡)474,400精装修3.1.2保障性住房44,000政府按成本+3%利润的价格回购3.1.3公寓(㎡)325,050精装修3.1.4商业(㎡)466,9501）其中一期集中商业80,0002）二期集中商业94,3503）三期集中商业171,2004）一期底商/街铺92,800住宅底商、写字楼底商5）三期底商/街铺28,600住宅底商、商业街3.1.5办公(㎡)616,000甲级，其中地标办公156000㎡3.1.6酒店(㎡)27,000五星级1座3.1.7公建配套(㎡)30,3101）其中幼儿园(㎡)5,0002）学校(㎡)8,8003）配套设施(㎡)12,700展览馆、老干中心4）社区配套(㎡)3,810住宅配套3.2地下不计容车库、设备用房面积(㎡)440,000委托方提供停车位(个)11,000委托方提供变电站(㎡)2,000项目分期面积明细项目一期序号物业类型总面积销售面积(㎡)出租/经营面积(㎡)1住宅218,6006,0002公寓200,250108,8023商业172,80092,80063,1254办公246,000123,8405酒店6配套设施12,7007二类社区其他配套设施3,8108保障性住房44,00044,0009变电站（地下，2000㎡）小计该期比例45%898,160375,44263,125项目二期1住宅72,60012,6002公寓124,80014,8003办公110,00052,1464商业94,3503,974小计该期比例20%401,75079,5463,974项目三期1住宅183,200152,4992公寓03办公260,000104,000156,0004商业199,80028,200171,6005酒店27,00027,0006幼儿园/学校13,800小计该期比例34%683,800284,699354,600总计1,983,710739,687421,699分期指标汇总商业办公公寓住宅466,950616,000325,050474,400假设土地年限一期土地起始年期2013-7-1一期终止日期2063-6-30一期土地年限50二期土地起始年期2016-1-1二期终止日期2065-12-31二期土地年限50三期土地起始年期2018-1-1三期终止日期2067-12-31三期土地年限50二、项目总投资估算表序号项目名称一期总额二期总额三期总额1土地成本424,076150,049253,5952前期工程费8,2084,6296,5823建安工程567,883260,925537,2784管理费52,41221,63141,3105不可预见费28,80513,27827,1936其他费用19,1343,5786,0917公用设施专用基金9,2373,9147,4008财务费用200,03282,066156,9059销售费用58,73612,49295,403合计1,368,523552,5621,131,756注：单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价三、项目资金构成序号项目一期二期三期1启动资金92,0002银行融资1,075,704156,2963销售及经营收入200,818396,2671,131,7564总投资1,368,523552,5621,131,756四、项目利润明细表序号项目计算公式金额（万元）1项目经营收入12,290,7861)销售收入7,215,9492)一期出租物业租金收入59,2223)二期出租物业租金收入64,1284)三期出租物业租金收入1,835,9895)酒店经营收入205,1656)出租物业、酒店净转售收入2,910,3342开发成本2,447,2093营运成本及税金2,726,8131)一期出租物业营运成本及税金17,5962)二期出租物业营运成本及税金13,3883)三期出租物业营运成本及税金256,3734)销售部分销售费用216,4785)销售部分销售税金及附加406,3736)酒店营运成本及税金136,7547)预征土地增值税215,7738)土地增值税结转1,464,0764财务费用439,0035利润总额(1)-(2)-(3)-(4)6,677,7626所得税(5)×25%1,669,4407净利润(5)-(6)5,008,3218年投资利润率年均利润/总投资25.32%9年投资净利润率年均净利润/总投资18.99%五、项目经济效益指标表序号项目指标单位1占地面积249,193㎡2建设期8.5年3计容积总建筑面积1,983,710㎡4项目总投资3,102,690万元5项目销售及经营收入12,290,786万元6利润总额6,677,762万元7税后利润5,008,321万元8年投资利润率（税前）25.32%9年投资净利润率（税后）18.99%10财务净现值(I=10%)（FNPV）1,227,119万元11财务内部收益率（FIRR）24.62%12动态投资回收期错误:511年附表2028-6-302063-6-30项目租金收入与经营税金及附加估算表0.00单位：万元2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年序号项目合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1房地产租金收入353,613.5010,216.1310,292.8812,202.8612,202.8614,662.6414,704.9515,440.1915,440.1916,212.2016,212.2016,698.5716,698.5717,199.5317,199.5317,715.5117,715.5118,246.9818,246.9818,794.3918,794.3919,358.2219,358.221.1一期综合体商业收入335,146.269,678.919,678.9111,517.9011,517.9013,943.4413,943.4414,640.6114,640.6115,372.6415,372.6415,833.8215,833.8216,308.8316,308.8316,798.1016,798.1017,302.0417,302.0417,821.1017,821.1018,355.7418,355.74出租面积(㎡)63,125.0047,343.7547,343.7553,656.2553,656.2561,862.5061,862.