中明控股集团中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告中明新都会项目组www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部分：界定本报告需解决的核心问题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型非期望结果——期望结果——不由特定情境导致喜欢某一结果，的特定结果想得到其它结果R1R2S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库现实情景与开发目标的对比界定：本报告需解决的核心问题R1R2本报告需解决的核心问题（现实情景）（开发目标）提出有关本项目物业类型、商业体量、启动区及公司未有商业地产经验和资源，对自身的启动模式方面的建议，在帮助公司满足初始资金初始资金启动量、后续现金流排布、可持期望在物业价值最大化的基础投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投物业比例，预期年投资回报率、建设招商上，实现最高的投资回报率；资回报最大化；及运营周期、回报周期等指标不明确；在政府已确定的项目整体指标中，分析并剥离出该部分，并对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划商业部分的面积、建筑覆盖率等指标未定对其进行物业类型，组合定位审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业即能满足最大收益，又能满足类型和功能组合的假设和验证；规划审批要求；政府希望该项目作为区域核心，可在商业希望在市场满足条件的前提下综合体地块中做若干公建高楼，满足形象如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府，做若干高楼，兼顾政府形象要求，但未限制一定要做，且未约定高楼的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标要求，并同时保证项目的盈利内功能；客户和产品特征进行定位；性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库现实情景与开发目标的对比界定：本报告需解决的核心问题R1R2本报告需解决的核心问题（现实情景）（开发目标）如何在正确把握肥城市商业发展总体方向的前提下，对肥肥城市整体商业发展层级较低，无领先肥城半步的商业综合体城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；明确的规划发展方向；项目；如何提升所在区域的人气？项目所在肥城新兴发展区域之一，希望借助商业实现项目整体商业尚未发展起来，商业认知度不增值，树立项目和企业的品高，辐射范围小，目前多为社区型牌影响力如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下商业，分布零散。，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？项目在招商后短期内活起来项目所在区域未来规划建造商业项，并保持持续经营状况好的如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围目，与本项目未来商业有一定连接局面；小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，本是否；可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本报告需解决的核心问题梳理核心问题如何在满足初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化分解问题（一）如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报”的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题（二）如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做高楼，及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题（三）如何对肥城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二部分：整体定位基础分析1.城市宏观市场分析2.城市规划发展分析3.城市微观市场分析4.本项目地块解析及SWOT分析5.区域商业市场分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、城市宏观市场分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[宏观经济分肥城宏观经济概述析]地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯宏观经济概述（1）肥城市地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，肥桃之乡。（2）肥城发展速度较快，近几年GDP增速明显，在全国百强县市中排名第48位。（3）肥城市产业结构以工业为主导，第三产业发展相肥对滞后，但有比较大的发展潜力。城（4）肥城市总人口外来暂住人口不多．外来人口对于肥城经济贡献率较低。（5）肥城市商业目前存在散、乱、差的特点，多为街区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。（6）肥城市商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平。（7）肥城市高收入消费者普遍存在到济南、泰安购物、娱乐的消费习惯。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[宏观经济分肥城人均GDP近8000美元，剔除高估因素之后析]依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段GDP发展水平分析?肥城GDP平均6000000增长率超过18%。5000000?按年末户籍人4000000口数计算，肥城3000000GDP2010年达200000050228元，根据10000000当前汇率约合127941美元，增长系列120102009速度较快。系列249168134149700?肥城GDP增速超房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系过8%，预示着房地产市场进入快速小于4%4%-5%5%-8%大于8%发展阶段。萎缩停滞稳定发展高速发展数据来源：统计年鉴www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[宏观经济分肥城市业态发展进程与人均GDP水平存在明显错位，可能受其析]地理位置、人口结构和消费习惯影响GDP发展水平分析原因：（1）肥城人均消费支出达14047元/年，以食品支出为主，消费观影响了商业业态构成（2）由于靠近济南，本地中高收入人群普遍存在到济南购物习惯，制约了本地业态升级敏感因素生存需求价格品质便利文化情感需求人均GDP$500以下$500-1000$1000-3000$3000-5000$5000-7000$7000-10000$10000以上集市&沿百货商店&大型综合仓储式购物超市都市mall便利店郊区mall出现业态街商业批发市场&专中心业店传统业态阶段业态丰富阶段业态替代阶段形成条件?刚刚走出农贸阶段的自给自足，商?市场需求多元化，主流?商业业态细分完全，总量饱和贸交易信息不充分。产品面临激烈竞争。?随着传统商业业态不?伴随着生产资料相当过剩，各种商断丰富，市场开始细分业业态在城市中心混杂聚集，车水出服务于不同人群，经?随着市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这是出现一定形成过程马龙、景象繁华，形成人们共同认营不同门类的专业市场范围内的经营相同门类，且档次有重合的不同商圈，相互知的生活服务和商贸交易聚集区。，并带动其产业链得以分离客户，产生替代性竞争。共同发展。?市场信息与机会被充?城市原始商脉的发展和延续，民间分关注，商家有比较明?相互有替代性的不同商圈以整体规范，经营档次，价格或自发形成，具备相对集中的商业设施阶段特征确的目标，经营同类商服务的相对优势，通过更好的满足消费者需求而抢占市场和综合性的竞争业态，承担城市商品品的群体聚集在一起，份额。流通中心的基本功能。形成行业整体竞争力。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[宏观经济分析]肥城处于二产占主导的发展阶段，三产增速较快，虽然三产目前发展滞后，但有发展潜力。产业结构发展分析(1)肥城目前处于第二15000000产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比10000000重放缓。第三产业所占比重在近年开始缓慢增5000000长。0(2)在将来一段时期内第一产业第二产业第三产业2010643366131078903141028，第二产业的增长将会2009574427117342342422118放缓，所占比重会稳定20102009甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的发展。第一产业第二产业第三产业（3）产业结构的变化会进一步提高肥城人民增长12%增长11%增长26%收入水平，同时刺激商业的发展。数据来源：统计年鉴1212www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[宏观经济分析]商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军产业结构发展分析（1）从第三产业的细分行业第三产业细分2010年产值2010年占GDP比重看，批发和零售业增长最为迅交通运输、仓储、邮政速，2010年占GDP比重超过2750385.0%业10个百分点，可以说，第三产信息传输、计算机服务897511.8%业所占GDP比重提高批发和零和软件业售业的贡献度最大。批发和零售业52116710.5%（2）这种变化趋势说明，在肥城第三产业发展的过程中，住宿和餐饮业897991.8%商业将最可能起到主导的作用。金融业679621.4%随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将教育627211.3%会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本地居文化、体育和娱乐业188050.3%民的吸引力。数据来源：统计年鉴1313www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[宏观经济分析]肥城市的人口结构属于哑铃状分布特征人口结构发展分析第二产业制造加工型低端企业