商商业综业综合体合体开发与开发与管理的管理的方法方法论论以日本和中国部分项目为例以日本和中国部分项目为例杨宝民中国商业地产联盟专家委员中国商业地产联盟专家委员清华大学国际商业地产运营班客座教授清华大学国际商业地产运营班客座教授深圳深圳NEWNEWMALLMALL商业管理公司总经理商业管理公司总经理新加坡星联国际机构董事新加坡星联国际机构董事电话：电话：1382350915413823509154QQ:250703408QQ:250703408www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库杨宝民介绍杨宝民介绍?研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；地产与IT复合型知识结构?现代零售业创新经营研究?学术职务：清华大学国际商业地产运营客座教授，中国商业地产联盟专家委员。?现任星联国际机构董事，深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志纲工作室高级策划师等高级职务。本人核心竞争力：?EMAIL:hcy71420@szonline.net商业地产创新经营与策划业态规划、商业运营www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目目录录前言城市商业综合体定义与特点第一部分：大阪难波城综合体案例第二部分：日本六本木新城综合体第三部分:上海松江大学城商业综合体第四部分：泉州体育中心商业综合体www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大型城市商业综合体大型城市商业综合体?大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。?大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库城市商业综合体开发流程城市商业综合体开发流程?下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大型城市综合体的多专业团队协同大型城市综合体的多专业团队协同工作方法工作方法NEWMALL商业管理公司负责总体策划与管理著名市场调查公司城市综合体例如AC尼尔森著名建筑设计事务所项目的开发例如JERDE公司，与运营深圳中汇建筑设计事务所NEWMALL商业管理公司城市综合体开发商著名酒店管理公司以酒店管以商业管理为核心理为核心www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库五星级酒店在综合体的地位五星级酒店在综合体的地位?在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。?在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。?通过高级酒店提升物业价值。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库酒店级酒店级别别与购物中心之间的与购物中心之间的关系关系?超五星级别酒店与国际名品购物中心或中高档购物中心搭配。?四、五星级酒店与中高档购物中心搭配，不适当的搭配会影响物业总体价值。例如大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心和综合体就是一个不恰当配置物业档次的案例。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库五星级酒店的五星级酒店的投投入产出分入产出分析析１．造价１万元/平方米２．投资回收一般１０年环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。MGM酒店www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库表1以顾客为核心的协调工作内容分类承担单位对象顾客购物中心顾客分析深圳市新摩尔商业管理公司牵头酒店顾客分析邀请零售市场公司参与购物中心顾客分析，邀请酒店管理顾问公一致性与差异分析，司参与酒店顾客分析尽可能双方吸引共享服务的顾客人流分析和引导购物中心人流深圳市新摩尔商业管理公司重点游乐场和电影院人流负责商业人流分析酒店人流深圳中汇建筑设计事务所，美国JERDE负责交通人流分析写字楼人流城市综合体的整酒店和其他部分形象美国JERDE负责整体形象体视觉形象策划商场专业视觉形象深圳市新摩尔商业管理公司负责商业视觉形象工程建设和机电采用整体分析方法，英国奥雅纳公司负责工程、结构设备通过优化的结构设计计算和机电设备论证，创造适合人们活动的商业空间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库如如何预测何预测购物中心经营结购物中心经营结果果?１．VMDvisualmerchandising(商品企划)anddisplay?将商品的政策和战略变成视觉展现．视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有８０％比重，视觉形象占有２０％比重。?2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析?董事会需要知道购物中心未来经营的结果。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库VMDVMD详解详解?VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商业建筑策划商业建筑策划?１．根据顾客的需求进行商业规划与商业面积测算，根据经营要求勾画商业空间的初步模型。?２．根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。?３．对商业建筑概念模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。?４．文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库对对城市综合体开发和经营高级职业城市综合体开发和经营高级职业经理人的经理人的三个三个要求要求?1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。?2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。?IQ＋EQ均衡?3、国际化视野善于整合国际化资源形成项目竞争能够能力www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究结论之一研究结论之一------以百货为核心的购物中以百货为核心的购物中心心1010万平万平方方米左右容易成米左右容易成功功?超过10万平方米以上大型购物中心面临如下困境?1.招商难度加大。?2.由于采用巨型封闭式空间，电费等成本高，经营风险加大。?3.房地产商开发项目对经营管理团队选择不当。?韩国很多购物中心都是由较强大零售背景企业经营,非常重视创新的大型购物中创新的大型购物中商业经营,以经营为核心统筹大型商业物业开发,成功率较高。心和心和步步行行街模街模型型NEWNEWMALLMALL与中汇建筑与中汇建筑事务所的事务所的第第一一次次创新创新www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库案例案例11位于深圳核心商位于深圳核心商圈圈的的东东方方时时代代广广场场?从组建开始就有强大的自营百货，经营绩效名列深圳前茅。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库广州广州中华中华广广场开业场开业后增后增加自营百货加自营百货?可行性报告的主要内容?一、经济环境分析?1、国内、珠三角及广州市宏观经济分析?2、国内、珠三角及广州市商业市场的总体概况及前景?3、消费者调研分析?二、百货业态分析?1、国内、珠三角及广州市百货业态的总体概况及前景?2、中华广场百货业态分析?3、中华广场与其他购物中心的竞争力对比?三、项目可行性及投资经济效益分析?项目简介：位于中华广场五楼，建筑面积14000平方米?负一楼、一楼为时尚商场，以经营服装及配饰、鞋类为主，二、三楼主要为吉之岛，四楼经营手机，五楼现在经营家具，六楼为中华百货（6000平方米）和文化项目，七楼为餐饮娱乐项目，八楼为电影城。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究结论之研究结论之二二注注重重原原创和以创和以顾顾客为本客为本?国内商业地产缺乏原创性旅游商业一体化作品www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库以创新的以创新的思维思维建设中国的建设中国的旅游旅游商业商业综合体综合体?以创新的业态打造消费目的地充分发挥黄山旅游资源优势?只有抓住黄山游客和周边100公里范围品牌消费者，现代化的黄山步行街才能成功。?奥特莱斯业态在黄山的发展作为重点之一，我们的标杆适合混合业态。的奥特莱斯和购物中心结合?以体验式的建筑环境留住远方的客人?建筑形态以综合体和步行街结合，形成顾客目的地。东部适合采用综合体模式设计，同时将综合体作为商业街区最有吸引力的一个重要端点。?奥特莱斯等名品经营业态靠近高级酒店，形成品牌消费区，突出厂商直营店www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库结论结论33地地铁铁商业物业商业物业成成功规功规律律?必要条件:商业中心和地铁连接?充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件?新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体的专门经验。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库结论结论44商业物业经营必商业物业经营必须须