综合体项目拿地阶段合和培训教材要解决的核心命题及项目可行性评估2011-1-20教材目的□项目拿地阶段，如何在最短的时间内做出判断？□作为公司拓展部门及领导层，面对地块时，要做出什么样的决策？□拿地阶段要回答哪些核心命题？根据哪些问题来开展工作？怎么开展工作？以上，都需要快而准确的预判。课程内容项目拿地决策思维模式：□项目拿地阶段要回答的核心命题□核心命题分解及项目初步可行性评估以哥伦布广场品牌系列“无锡洛社新兴路地块”拿地决策为案例。项目拿地阶段要回答的核心命题一、项目拿地阶段要回答的核心命题（拿地策略“3步曲”）第1步：地块拿不拿？第2步：花多少钱去拿？第3步：怎么去拿？“3步曲”核心命题分解Steps1：地块拿不拿？“地块拿不拿”的命题基于以下两点分析来解决：□第1步：地块及周边环境初步实地考察□第2步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型）第1步：地块及周边环境实地考察□地块自身物理条件研判□初步判断地块适不适合做哥伦布城市综合体（街区式休闲购物中心）以哥伦布广场无锡洛社新兴路地块为例：地块特点及商业限制地块主要经济技术指标：宗地位置：地块位于惠山区洛社镇政府东侧、洛中路北侧处于洛社镇镇中心核心位置，紧靠洛社镇政府、洛社人民广场建筑物性质为：商业用地实际出让面积：16252.7平米规划面积：26004.32平米建筑容积率：1.6建筑密度：＜50%建筑高度：≤6层绿地率：＞10%机动车出入口：未定土地交付条件：净地地块条件分析：位置：项目位于洛社镇政府旁，是传统的镇中心，离全镇的商业中心商贸城仅200米，人口导入方便，地理条件优越；交通：公交方面，全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近，人口导入没问题，同时人民路南北主干道，新兴路东西干道在项目旁交汇，项目车流导入方便；地块现状：项目地块方正，地势平坦，土地将以净地交付，对商业建设较适合；限制条件：1、沿街展示面窄，项目南北展示面各130米左右，东西展示面各70米左右，按此，本该有400米沿街展示面，但由于东面及北面均不可拆；使展示面较少一倍，只有略200米的沿街面，且失去了东面最好的人流导入市口；2、西面有高压线通过，需在拿地前予以处理；3、西北侧为一个小学，在娱乐设施安排上，需要进行回避；地块及周边环境初步实地考察结论：洛社地块适合哥伦布街区式休闲购物中心的建设，在销售、招商、经营上成功的机会点较多，核心要点是选好主力店及规避西面、北面的人流阻隔；同时在人民路、新兴路路口打开步行通道，在项目的西面或西北口设置车行入口。第2步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型）消费及购买需求竞争关系地块条件商户意向消费需求：消费人口：地块周边3公里范围内常住家庭消费人口约14万人，商务消费人口约2万人。周边消费人口足够支撑小型综合体项目的发展。人口结构：整个洛社有1000多家工业企业，4000户个体，10000多的高端消费人群；本地居民12万人，消费力中等偏高，外来人员8.5万人，消费力中等偏低，人口结构全面，满足综合体全业态的需求；消费习惯：集中购物需求较多选择市区，随机购物需求主要在镇中，日常消费需求主要集中在菜场、商贸城及4大超市，就项目业态定位及经营宣传而言，需要改变消费者市区消费习惯，满足随机消费需求，优化日常消费品类及品牌。购买力及需求：购买人群：洛社4000个中小企业及个体户，产生了最少10000左右的企业主和个体老板、高管，他们是商铺购买的主要人群，另外，堰桥、常州横林镇有部分客户到洛社购买商铺，洛社当地的实力居民是项目购买者的有力补充；经济实力：通过全市的调研及对私家车、消费习惯的调查，我们认为，洛社经济实力较强，商铺投资能力高，尤其是企业主。购买需求：目前洛社的投资客偏重于1楼的商铺购买，购买主力单价在1-1.8万之间，主力总价在50-200万之间。竞争关系：综合体：据洛社镇未来发展规划，镇是向东向南发展，随着国道以南的重新规划，镇政府将迁往南区，南区将是洛社未来规划的新城区域，从政治和商业布局角度，也是未来发展的重点区域。目前洛社东南方向天奇城项目已经开业近一年，商铺全部销售，无统一招商，目前一楼空置率50%；锡西商业广场（洛城配套商业)号称50万平方米无锡西部商业中心，一期已经建成，商铺全销售型，无统一招商，目前空置率达到98%，招商困难，从现状来看，两个项目不具备明显竞争，但是结合未来洛社规划，投资者信心，还有项目招商阶段的租金对比等角度，可能对我项目销售、招商形成一定压力。超市：洛社麦德龙属于会员超市，与零售超市没有太直接的竞争，如海超市和好又多经营面积都近4000平方米，且距项目都不到一公里，超市竞争较大，如本项目引进的超市面积、品牌相似，则难以形成压倒性竞争优势；街区：目前洛社的购物集中在街区，洛社商贸城就是街区式的购物场所，他依托于菜市场，形成了整个洛社的中低端购物中心，另外，人民路和新兴路交界处是品牌店较集中的街区，天奇也是以街区式为主，建筑类似于哥伦布一期，但在商业建筑布局上非常落后；销售物业：目前销售类商业物业有天奇和锡西商业中心，目前都是尾盘，没有直接竞争，专业市场汇坚国际销售过半，销售较好，将分流投资客户。未来竞争：通过搜房地图了解到，洛社将有恒隆项目进驻，对未来商业运营将产生一定影响；地块条件：位置：项目位于洛社镇政府旁，是传统的镇中心，离全镇的商业中心商贸城仅200米，人口导入方便，地理条件优越；交通：公交方面，全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近，人口导入没问题，同时人民路南北主干道，新兴路东西干道在项目旁交汇，项目车流导入方便；地块现状：项目地块方正，地势平坦，土地将以净地交付，对商业建设较适合；限制条件：1、沿街展示面窄，项目南北展示面各130米左右，东西展示面各70米左右，按此，本该有400米沿街展示面，但由于东面及北面均不可拆；使展示面较少一倍，只有略200米的沿街面，且失去了东面最好的人流导入市口；2、西面有高压线通过，需在拿地前予以处理；3、西北侧为一个小学，在娱乐设施安排上，需要进行回避；商户意向：通过招商部了解，哥伦布一期的品牌进驻洛社应该没有问题，在主力店方面，华润万家同意进驻地下，但是面积13000平方米；华润苏果社区店需8000平方米，看地后再给出意向回复；如不考虑大卖场，则地下考虑设置1500平方米左右美食广场、电玩城1000平方米作为人气主力店。地块开发可行性市场调查结论：1、地块的区位优势明显，适合哥伦布广场休闲购物中心的建设开发。2、本镇居民对商业地产的投资意愿强烈，但对镇区商业地产有自己的理解。项目销售抗性一定程度上取决于：建筑形态及业态、定价是否符合本地投资客的偏好。3、项目短平快入市，高开高走，成功的几率较大。综合以上分析：该地块可以拿！“3步曲”核心命题分解Steps2：花多少钱拿？开发方案租售比例及价格定位现金流期望低价导出现金流测算：按最低现金流标准，即扣除保留部分，销售净收入=项目净支出；即现金流=0（以此来推算极限地价）开发方案（第一套）：1、计算容积率总面积：26099平方米；总建筑面积：45299平方米其中：地上23846平方米，地下2253平方米计容积率；2、地下建筑：地下2层，地下一层14253平方米为商业，其中12000平方米为主力店，不计入容积率，另外2253平方米为商业，计容积率；地下二层7200平方米为车库，车库容量地下240个；3、地上建筑：为街区式，单层建筑面积8127平米，第三层面积7592平方米4、建筑规划：新兴路和人民路规划喇叭口，西南角和西北角可以考虑设置地下室车辆进出入口，同时在设计上考虑与东、北面建筑物的日照等相关限制条件；租售比例及价格定位：销售面积：计容面积26099平方米保留17500平方米（含主力店在内的持有物业面积）可售面积20599平方米，按90%销售量计算，销售面积18539平米剩余面积7560平方米；（不含主力店面积13000平方米）价格定位：-1F：1.9万元/平米；1F：2.5万元/平米；2F：1.5万元/平米；3F：1万元/平米；地价推导：地下两层建筑推算规划指标单位数量总额备注　1、土地面积24.37916253　　2、容积率1.60　　　3、覆盖率0.5　　　4、总建筑面积　45299　　4.1、地下2层车库7200　　含主力店12000平米（不计4.2、地下1层-商业14253容积率），商业2253平　米4.3、地上1-3层-商业2.823846主体3层，街区式4.2-4、计容积率建筑面　26099　　积地上商业单层面积　8127　　商业总面积　38099含主力店　销售销售收入测算销售率销售总价（万元）备注面积单价1、商铺销售收入　　　　　1.1、地下1层22531.90.903853扣除主力店12000平1.2、地上1层71272.50.9016036扣除超市辅营1000平1.3、地上2层66271.50.908947扣除餐饮预留1500平1.4、地上3层459210.904133扣除餐饮预留3000平总销金额20599　　32969均价16000元/平方米销售3、剩余物业总面积剩余面积　　面积3.1、地下2层车库720007200　　3.2、地下1层-商业14253202812225主力店地下部份　地上商业价值：1F4283万，2F32453.3、地上1-3层-商B1剩余可售面积：22523846165117335万业平方米3F3459万，商业价值：428万合计：10987万　452991853926760　　成本测算单价总金额备注1、土地成本00　1.1、拍卖地价　1.2、土地契税0.04　1.3、市政配套费0.015679总建筑面积15