DTZ1中國　青島中國　青島[[中成廣場中成廣場]]專案專案公寓部分策劃研究建議公寓部分策劃研究建議戴德梁行谨呈DTZ2內容綱要：A、青島市市南區住宅市場分析B、專案公寓部分定位分析C、專案公寓部分產品建議D、專案公寓部分行銷推廣建議DTZ3A.青島市市南區住宅市場分析資料來源：青島房地產交易中心官方網站（www.qdfd.com.cn)數據有效期：2006-5-31DTZ4青岛市一手房供应量分析500060.00400050.0040.00300030.00200020.00100010.0000.00普通住宅住宅办公商业套数22754224596339面积(万㎡)21.3051.215.7510.45注：青島市将單元建築面積在120平米以內、容積率在1.2以上、單價在6700元以下的住宅定義為普通住宅；普通住宅＋非普通住宅＝住宅圖表顯示青島市普通住宅與非普通住宅在供應套數和供應面積上基本持平，房地產市場供應結構基本合理；DTZ5青岛市市南区一手房供应量分析150015.00100010.005005.0000.00普通住宅住宅办公商业套数4221010480170面积(万㎡)3.8514.133.266.17市南區依託良好的海景資源和成熟的城市生活配套，普通住宅與非普通住宅供應套數比例約為4:6，供應面積比約為3:7，非普通住宅供應量高於青島市整體水準；DTZ6青島市市南區一手住宅供應面積比例分析（以套數為單位）60㎡以下18%7%3%13%60-80㎡80-100㎡100-120㎡20%120-150㎡19%150-180㎡20%180㎡以上市南區一手住宅單元面積在100平米以內的房源占總供應量的23％，比例較小，且主要集中在香港路CBD區。DTZ7青岛市市南区一手住宅销售价格比例分析（以套数为统计标准）1%4%30%45%20%4000-5000元5000-6000元6000-8000元8000-10000元10000元以上市南區銷售單價在8000元以上的一手住宅占總供應量的50%，主要集中在東部新城區，新增項目以高層公寓為主，區域房價整體水準較高。DTZ8市南區非普通住宅代表案例分析:租金售價銷售客戶群及購房用途項目名稱建築面積(元/主力戶型（元/m?)情況自用/投資月/m?)金光都市名家13500/14F，16800/20F131、137、142棟22層塔樓5280%(尚未入住)含1500元/平米裝修5、165此四個樓盤均為今年的新項目,銷售價格較高,投資海信燕島國際121752起價13000－－153三房兩廳30%意義不大,所以以當地人自(尚未入住)住為主,外地和投資客比例江山帝景相對較少兩棟板樓10000（均價）精裝修30117，15490%(即將入住)9000元(均價)含中檔裝綠島花園－－15100%這兩個樓盤是佳士客步行修街附近的高檔樓盤,開發年代早,購買的價格不算太高外地和投資客比例較高,特別是泛海名人由於韓國人泛海名人廣場－－8500(均價)含中檔裝修35-45140,180,201100%聚居,租金相對高於周邊其他樓盤二手住宅案例DTZ9市南區非普通住宅代表案例特徵分析:?產品定位：以多層和精裝高層高檔公寓為主,戶型設計適合居住；?面積區域：周邊公寓戶型面積多在120平米/戶以上，三房兩廳；?價格分析:在售一手房源價格均價約10000元/平米，二手銷售價格均價約在8500元/平方米；　　　　　　　　　　　　DTZ10結論：?青島房地產市場整體狀況良好，呈穩定上升趨勢，但增幅略有下降；?市南區地產綜合指標高於城市平均水準；?地產新政的頒佈和實施將對未來幾年內青島地產市場造成一定程度的影響：a.政府通過對房地產市場的宏觀調控，抑制房價增幅；b.未來兩年內90平米以下住宅供應量會大幅增加；c.新政對於地產投資客戶將產生一定的負面影響；DTZ11B.專案公寓部分定位分析DTZ12公寓部分概述：?公寓（C座）:20,290.19平方米?原有产品设计问题点：a.公共走廊窄；b.暗厅居多；c.窗户小，无阳台；d.框架剪力墙结构影响空间自由组合；?公寓户型配比调整（暂定）：　50-60平方米　　90%（东/西朝向）　90平方米　　　10%（南向）?車位:65個DTZ13項目SWOT分析：優勢劣勢??地處城市CBD核心位置；历史形成爛尾樓工程,带来某些負面影響;?毗鄰佳世客商業步行街，周边生活配套设施完善；?專案產品設計陳舊，外立面缺乏時?綜合地產多方面滿足客戶需求；代感，户型、面积单一，得房率低?交通便利，緊鄰島城的交通要道香，朝向、採光、通風與消费者傳統港路；居住習慣不符；?專案周邊道路較窄，交通不順暢；?專案提供停車位数量较少；DTZ14機會風險–青岛城市经济基础雄厚，发展态势–爛尾樓項目，停滯時間長，影響良好，發展前景广阔;消費者的投資信心；–舒适的人居環境，良好的投资空间–政府对地产的宏观调控及新政的，使青岛成为國內外投资和置业人出台将會带来市場變化的不確定士的首选;因素；–股东背景和实力团队组合增加项目–產品設計存在先天不足，后期改附加值，增强置业信心；造成本较高；–成熟的商业、商务氛围为后期物業出租提供有力的客户支撑;DTZ15結論：?專案所在區域成熟的商業商務氛圍為實現銷售和後期租賃提供了有力的市場支撐；?項目設計上先天存在的問題決定了專案作為投資類產品進入市場可以在最大程度上規避銷售風險；?日後所有的工作都應圍繞強化專案優勢、弱化產品缺陷開展。DTZ16產品定位建議：小戶型服務式公寓DTZ17區域內已经和即将投入使用的服务式公寓項目分析：項目租客特　　日租金項目項目名稱戶數戶型配比出租率位置徵（元/平米/天）進度國內企長包（不含水52平米：67%業管理2.5-2.8電物業費用）三度空間海豐路人員投入264戶99%（數碼港）10號日籍高使用108平米：33%層管理日租9.5人員香格里18層均價15000元/平米已經瑞納康都31-96平米－－95%拉西側10000平米2.85(含物管費）交房60－70平米：46%90-100平米：0.8%市政府尚未頤和國際13戶/層100-110平米：51.6%－－均價13000元/平米90%對面交房110-120平米：0.8%145平米：0.8%DTZ18區域內已经和即将投入使用的服务式公寓項目分析：?占据香港路黄金地段，周边有星级酒店和高档写字楼作为客户支撑；?由于项目规划原因产品设计上无法满足纯居住者的需求，如颐和国际为纯东向和纯西向房，瑞纳康都为纯北和纯南向房；?实现单价较区域内住宅项目高，且平均销售率达90%以上；?目前區域內數碼港的三度空間專案是服務式公寓經營最好的專案，另外兩個專案銷售情況很好，但出租情況還尚未顯示出來；DTZ19類比案例深入分析：數碼港三度空間?整棟大廈共26層，用於居住使用的部分共22層，12戶/層，共264戶；?樓層戶型面積配比分析：戶數/建築面積戶型功能租客層一房一廚一衛52平米8戶中資高層管理人員儲物空間一房兩廳一廚一衛108平米4戶日籍高層管理人員儲物空間DTZ20類比案例深入分析：數碼港三度空間?公共部分硬體設施：a.酒店式的大堂和接待前臺；b.設有報箱；c.三部電梯，兩部貨梯，電梯為插卡式管理；d.電梯間空間開闊，落地玻璃，引入陽光；e.共同通道上鋪設地毯，並設有中央洗塵系統；f.安全出口處設置單向外開門，保證租戶安全；DTZ21類比案例深入分析：數碼港三度空間?戶型設計及內部裝修情況：a.卡式入戶門；b.地面鋪設地毯；c.儲物櫃為玻璃門，增加空間擴張感；d.廚房（電磁爐、冰箱、油煙機、微波爐、電飯煲）、衛生間（淋浴房）以磨砂玻璃間隔；e.房間家私按照酒店標準配備；f.寬頻、電話、電視具備；DTZ22類比案例深入分析：數碼港三度空間?經營管理：管理者管理戶數小業主174移動無憂服務式公寓管理公司30柏悅酒店管理公司60三度空間由三方進行自主經營管理，且小業主自主經營所占比例較高，約占總量的66%，如面臨市場供求關係波動，易產生不良競爭；DTZ23區域內星级酒店服务式公寓部分深入分析：　　租金酒店名稱項目位置戶型面積租客特徵（元/平米/天服務出租率）海景花園外籍高層早餐、水、電、免費健身、僅此一套，臺灣路15038.66大酒店管理人員泳池等，洗衣打折尚未租出酒店寫字香港中路頤中皇冠樓部分外早餐、水、電、免費健身、IUSCO附13610.3190%假日酒店籍高層管泳池等，洗衣打折近理人員日、韓高早餐、水、電、上網、健身海天大酒店香港西路110層管理人8.33、游泳、週末送水果、生日90%以上員送早餐、洗衣6折外籍高層早餐、水、電、上網、健身麗晶大酒店香港中路1407.14100%管理人員、游泳,自助洗衣間外籍高層貴都大酒店香港中路1204.16早餐、水、電、上網、健身50%管理人員DTZ24區域內星级酒店服务式公寓部分深入分析：?借助星級酒店齊全的配套設施，為租戶提供健身、泳池等免費的服務，使租戶可以享受到較純服務式公寓專案更多的服務專案；?作為星級酒店的補充，數量非常少，所占總房間數的比例低於10%；?由於租金較高，目標客戶群以在青外籍高層管理人員居多，且出租率平均在80%左右；?海景花園酒店服務式公寓因海景、園林酒店風格、齊全的配套服務設施和細膩的服務，租金高居榜首；DTZ25區域內2007年上市、2008年投入使用的服务式公寓項目分析項目名稱項目位置總建面写字楼公寓公寓户型商业停车位香港路家樂福乾豪國際150000765702467490和140平方米；6000618個東側50-80:50%颐中皇冠假日90-110:30%凯悦国际88318349