北京国泰恒生投资（集团）有限公司天津泰达城项目市场定位及概念方案构想北京金网络百城投资顾问有限公司2006年6月目录PARTⅠ天津房地产市场研究PARTⅡ项目市场定位PARTⅢ物业发展建议及概念方案PARTI天津房地产市场研究1天津市场概述2近期调控政策解读3区域市场研究天津市场概述－城市振兴开放：滨海新区成为天津经济增长的新龙头2006年6月，天津滨海新区纳入国家发展战略，天津滨海新区正式成为全国综合配套改革试验区。标志着成为与深圳、浦东并驾的开发开放的第三极。可以预见，在滨海新区的带动下，天津将在近年内继续保持快速上涨的发展势头。为房地产市场的发展提供了良好的经济基础。天津市场概述－城市振兴内革：海河开发代表天津新的城市战略2002年10月，天津市委市政府做出海河两岸实施战略开发决策。海河综合开发作为一个新的城市战略，要通过发展海河经济，形成海河效应，成为拉动天津发展的强大引擎。天津市场概述－城市振兴大规模城市改造及基础设施建设是天津房地产整体水平升级的基石海河开发、快速路、地铁等基础设施建设拉动城市建设水平的整体提高，多年来停滞不前的城市面貌得以提升和改变。建设和变化使全国对天津的关注度、参与度逐日增强。成为天津又一轮经济发展，房地产招商引资的梧桐树。天津市场概述－城市振兴“世纪危改”拆迁带来的刚性需求增大，引发3年来房地产市场的大热?从1994年起，天津市委市政府开始危改工程，到2000年底，6年间共拆除各类平房896万平米。　　?2001年到2003年，又拆除危旧房708万平方米，其中仅2003年全年拆迁量就达到450万平方米。?2004年至2005年拆迁量有所减少，但前期拆迁导致的大量需求却成为引爆天津房地产市场的导火索。天津市场概述－市场发展2003年天津房地产市场进入快速增长期，至2005年达到量价双升的局面2002-2005天津商品房现房销售面积与销售价格年度2002年2003年2004年2005年指标成交量面积564786.5847.03938.02（万m2）增长率-39%8%11%销售价格价格2501.72572.23114.63918.5(元/m2)增长率-3%21%26%?从2000年开始，天津对市内危房进行了大规模的拆迁改造，每年的拆迁量都在300万平米以上，带来大量的刚性需求。2003年，全市商品房现房成交量涨幅达39%；2004年在成交量继续增长的情况下，成交价格暴涨21%。?2005年成交量与销售价格涨幅分别达到11%和26%。天津市场概述－市场发展2006年1-5月国六条出台前，全市商品房价格仍然涨幅明显2006年1-5月天津新建商品房成交状况成交量(万平米)成交均价(元/平米)　　面积涨幅价格涨幅全市414.90.90%5083.229.30%中心城区207.2-12.40%6433.431.70%?2006年1至5月，天津房价继续呈现暴涨之势，全市新建商品房同比价格涨幅达到29.3%，中心城区甚至超过31.7%。?如此高的价格涨幅在很大程度上抑制了成交量的增长。1-5月全市新建商品房成交量基本与去年同期持平，而中心城区则出现了成交量负增长的态势。?国六条及细则出台后，对市场影响尚未完全显现，6月份，天津新建商品房成交价格有小幅下挫，成交量变化不大。天津市场概述－市场特征市场以行政区划分板块，梅江、老城厢等政府型规划新区运作成功?和平区、南开区、河西区由于地理位置、文教环境等，成为天津人置业首选，不仅原住居民不愿离开，还有大量的来自其他区域的自住或投资性需求。?河北区、河东区、红桥区属于置业选择的第二梯队，主要置业需求来源于本区居民的住房升级换代。?天津具有政府扶植开发商共同打造大型居住新区的传统做法，也有梅江等多个成功典范。天津市场概述－市场特征全国开发商纷纷进津抢滩，集中于中高端市场，市场对外来产品接受度较高?据不完全统计，目前已有上海、北京、深圳、广州、香港等地近30家房地产开发企业来到天津。外地开发商在津项目示例开发公司（品牌）在津代表项目万科金色家园、四季花城、东丽湖别墅、水晶城、假日风景万通上游国际、万通新城国际富力富力城上海广洋金领国际中远集团海河新天地阳光100阳光100国际新城金地集团金地格林世界中新集团11号公馆首创置业首创宝翠花都上投集团老城厢10＃地，中北镇华庭家园中新集团后现代城、11号公馆天津市场概述－市场特征当前市场以“本地、自住主”需求为主，需求特征偏向总价不高的“经济紧凑型”产品?拆迁引发的被动性需求占据市场需求的主流，同时受到购买力的限制，目前市场上2居室受欢迎度较高。未来市场尚具有较大潜力，开发新的外来需求将是下一阶段发展商普遍关注的课题?据统计，2005年天津户人口人均?随着京津一体化，以及天津经济发展住宅面积为23.4平米；离政府制定带动的城市地位提高，未来外来需求的十一五末期人均33平米的目标尚将逐渐增加。外来者对天津的城市坐有较大差距，未来发展空间较大。标及心理地图有新的认知，不局限于传统。PARTI天津房地产市场研究1天津市场概述2近期调控政策解读3区域市场研究近期调控政策解读国六条九部委天津市意见细则?切实调整住房结构?首次明确提出?严格执行九部委意?加强土地监管了“70%套型面积小见。?合理控制拆迁于90平米”的控制指?未获施工证项目需?整顿和规范房地产秩标。满足70%以上套型序?此外，对土地开发、面积小于90平米。?加快建立廉租房制度个人信贷等方面都提?9月底之前完成全?完善统计和信息披露出了确定性的量化指市住房建设规划编制制度标。近期调控政策解读－三大核心思想核心一：新政凸显中央政府调控房地产市场的巨大决心。核心二：新政意味着中央政府对中国房地产行业的重新定性。核心三：新政展现中央政府对房地产目标模式的重新选择。近期调控政策解读－市场未来方向方向一：市场化进程暂时休克，2－3年再次启动。方向二：短期内进入“小房型、高单价”模式，但长期难以持续。方向三：半计划半市场化的二元市场持续比较长的时间。近期调控政策解读－对天津市场的影响新政对天津房地产市场的影响供给方面需求方面总体走势近期调控政策解读－对天津市场的影响供给方面?供给量?短期内，多数项目受到“70%-30%”指标影响，重新报批，上市时间推后，从而在市场上形成暂时性的供给下降。长期来看，供应量仍将保持一定水准。?根据新"总体规划"，中心城市布局将以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心，在外围发展居住就业综合型城市组团。市区内的土地供给将有所减少，城市外围开发用地占供地量的比例提高。?供给结构?经济紧凑型产品将在总量上增加。近期调控政策解读－对天津市场的影响需求方面?需求量?随着拆迁改造的结束和国家对拆迁的控制，由其引发的被动性需求呈现衰减趋势。短期内市场需求还将以改善居住质量的自发性需求为主。?由于滨海新区的拉升，未来投资性需求所占比例将有所提高，外来需求也将逐步增长。?需求结构?中期内拆迁置换产生的需求以及购买力所限，经济型两居仍占主导地位；但随着整体经济水平的提高，主流需求结构将从两居逐步过渡到三居。?新政所规定的套型面积标准、比例与天津市场的需求不存在过大的矛盾，市场对70％经济紧凑型产品尚具有一定的消化能力。近期调控政策解读－对天津市场的影响总体走势?短期内调控政策引起购房者观望心理严重。但自住型需求仍将逐步释放。市场供需关系正常，在良好的大经济环境中保持稳定，谋求发展。?由于市场供需关系未出现明显矛盾，房价出现大幅下跌的可能性较小。中期有可能出现小幅下降，长期来看仍有上涨空间。PARTI天津房地产市场研究1天津市场概述2近期调控政策解读3区域市场研究区域市场研究本案所属区域在传统心理地图上属于落后区域，客户认知存在一定抗性本案位于天津西北部的红桥区，老三条石地区。经济发展相对缓慢，现住居民中外来人口比例较高，人员混杂，在市中心各区中区域抗性较大。对来自其他区域客户的购买心理造成了较大障碍。区域市场研究海河改造带来新的发展契机?根据海河改造工程的规划，红桥区东南区域将依托现有的文化、商业风貌，建立传统文化商贸区。?这意味着今后红桥区的发展将找到新的源头，以传统文化商贸区为核心，带动全区经济的发展。逐步改变原有经济落后的局面。区域市场研究泰达城整体规划开发，塑造区域平台，提升地块价值?泰达城占地85.1公顷，建筑面积150万平米，总投资超过70亿元人民币。?将建成4个高级住宅区，一个堤岸休闲区及欢乐港都市体验区。复合生活、休闲、娱乐、文化、商业、商务等全方位业态。?当前的规划，十分有利于本案（R1地块）与其他地块共同打造市中心标志性区域形象，实现项目价值的最大化。区域市场研究当前周边在售项目中，中高端定位、中大户型占据市场主流周边项目基本情况示例总建筑面积销售价格所在区域项目名称容积率主力户型、面积（平米）(元/平米)金领国际　18万未开盘未开盘红桥区万通上游国际2.5428万未开盘未开盘河北区海河大道328万7800三居160-170平米二居90-100平米河东区海河新天地2.123万7200；三居130-140平米和平区同方瞰和平3.813万7500-8000三居140-150平米8100（含富力城372万1000三居140-170平米?由于本案地处红桥、河北、和平、南开等各区交汇处精装修，）离市中心较近，除后现代城以外南，各项目开区均以三居室为主力产品，面积130-140；160-170一居55平米不等。平米左右；后现代城2.810.7万6800二居85平米左右；三居122平米区域市场研究多数项目难逃宏观调控影响周边项目过关情况示例所在区域项目名称待售面积（平米）未过关面积（平米）金领国际1