用平行思维做地产——正中中心区项目初步定位思考深圳市德思勤置业有限公司目录第一篇平行思维——换一个角度做地产第二篇资源分析和价值挖掘第三篇住宅部分定位初步思考第四篇商业部分发展初步建议第一篇平行思维的引入1、项目具备的三大特征?特征一，位于一个新的房地产开发区域：项目周边配套和商业设施不完善，市场竞争剧烈；?特征二，大型商业与住宅的结合：本项目商业5.69万m?，住宅6.67万m?。商业部分面积占总面积的46%；不同于以往中心区房地产项目，以住宅为主的物业特征。?特征三，新的市场环境：随着宝安大道与深南大道的对接、滨海大道的对接，地铁一号线延伸线的建设，以及西部通道的开通，特区内外加速融合。2、平行思维的“起缘”传统的经验型策划模新区域、新市场式受到挑战；项目特征需要从以住宅物业为主的标准化策划流程，到充分大型商业与住宅的结合重视项目商业价值的个性化策划服务的转变；复杂的市场导致混乱的思考?我们总是试图同时做太多的事情。情感、信息、逻辑、希望和创造性都蜂拥而来，如同抛耍太多的球。混乱的思考导致思维混乱。新区域大型商业与混乱的思考新市场住宅的结合寻求一种新的思维模式平行思维——换一个角度做地产3、平行思维的介绍——平行思维（另译横向思维）由爱得华·德·波诺创立。它强调的是每一位思考者只需在同一时间内都戴上同一种颜色的帽子，集中思考一个方面的问题，继而就可以依次对问题的不同侧面给予足够的重视和充分的考虑，它提供了“平行思维”的工具。它将我们的思维从不同侧面和角度进行分解，分别进行考虑，而不是同时考虑很多因素。平行思维的表现方式“六顶思考帽”白帽：资料与信息红帽:直觉与感情黑帽:逻辑与批判黄帽:积极与乐观绿帽:创新与冒险蓝帽:系统与控制每顶不同颜色的帽子所代表是需要在某个时间段内进行重点思考得一个方面的问题。把问题分开设定，逐个考虑，环环推进，个个击破4、项目研究过程和报告撰写思路红帽子白帽子黑帽子绿帽子蓝帽子黄帽子初步认识市场调研项目分析项目定位项目发展建议完成本项目前期的策划全过程第二篇资源解析和价值挖掘一、六大优势资源二、三大劣势条件三、项目价值挖掘一、项目的六大优势资源分析1、CBD+CLD复合核心区域资源2、立体化的交通网络资源3、稀缺的商业资源4、地标性资源5、景观资源6、配套设施资源1、CBD+CLD复合核心区域资源之中央商务区本项目西北面规划的“宝安中心区企业总部办公区”规划占地面积20万m?；与宝安行政中心共同构成宝安中心最核心的中央商务区。1、CBD+CLD复合核心区域资源之中央居住区在本项目的西北、东北面和北面规划有大量的高层住宅区。1、CBD+CLD复合核心区域资源2大因素构成CBD+CLD复合核心区域资源2、立体化的城市交通资源之地面交通网络?项目位于新湖路和新宝安大道安西路交汇处，从本地块到宝安大道、滨海大新湖路兴华路道、深南大道、107国甲岸路道、广深高速、沿江高新安二路速、均非常便捷。地块可达性非常好；深南大道与宝安大道对接处?属于新安老城进入中心区，由南山进入宝安的门户地带。2）立体化城市交通资源之地铁资源?本项目紧邻地铁一号线；?行政中心站出口和地铁站广场与本案仅咫尺之遥。3、稀缺的商业资源?规划中的新湖路商业街，是未来宝安商业新湖路聚集地；商业街?本项目紧邻新安路地铁口；地铁站?临近20万m?宝安购广场物公园；4、地标性资源?地标一：城市主干道——新湖路?地标二：地铁口；?地标三：高层建筑；?地标四：大型商业5、景观资源之高层海景、中心绿轴?地块的西南面和南面可以看到海景资源。?在中心区开发的前期阶段，根据规划项目的西南面为学校，未来项目的高学校层单位视野较宽阔。会展中心景观资源之城市生活景观都市---唯一的动态景观6、配套资源齐全?本项目周边规划的书城青少年宫商业、教育、文化、休闲设施均十分齐全酒店幼儿园；幼儿园?项目自身5.69万中学中学m?的商业配套设施小学医院二、项目的三大劣势1、来自新安二路和新湖路的噪音干扰2、项目规模相对较小3、容积率高约5.97直接影响项目开发方向的选择三、本项目可提升的四大价值商业价值、居住价值、商务价值、地标价值商业价值——五大支撑元素城市主干道交汇地铁站广场购物公园我们的项目具备：巨大的商业价值CBD的企业CLD的居民居住价值——五大支撑元素城市中心核心区的区位便捷的交通完善的配套设施地块城市景观成就本项目的特征繁华的城市生活体验居住价值城市绿轴生态资源三年内，中心区是宝安高端客户唯一可以选择置业和居住的区域商务价值——区域商务价值，位于深圳西岸CBD核心区内CBD+CLD复合核心区域资源商务价值——商务物业的市场发展时机1）中心区开发所带来的四大市场机遇?随着10月份宝安区政府的迁入，宝安城市中心的转移，中心区蕴藏着大量的商机；?现在的状况是中心区内没有适合企业办公的场所；?同时，共计包括40多栋写字楼的企业总部商务办公区，6月份将有地块推出；?在可以预知的未来，中心区内的写字楼项目凭借其优越的地理位置，吸引众多大中型企业的关注。但在销售价格上必将使众多想抓住宝安中心区发展机遇获利的、大量的中小型企业望而却步。时机商务价值——中心区开发所带来的市场机遇2）商务办公产品的发展机遇宝安行政、商业、文化、未来中心区商价格门槛和面积中居住功能的逐步实现务办公楼开发门槛小面积的心区引发商务办公型发展商务办公功能的缺失中心区快速发中小型公司的跟公寓产品的现展带来的商机进投资者的追捧状市场发展机遇地标价值——项目所具备的地标性资源城市主干道交汇处紧邻地铁口我们的项目具备：地标价值大型商业配套高层建筑第三篇住宅部分定位的初步思考一、开发方向选择二、档次定位三、客户定位四、物业定位五、形象定位一、项目开发方向的思考之一：中大或大户型产品优势劣势威胁与风险1、位于中心区核心区1、来自创业路和新湖1、面对深业新岸线、第五；路的噪音干扰；大道和海逸世家为代表的大规模项目，所提供的大量的2、立体化交通；2、占地规模较小，中大户型产品的竞争，客户容积率高，无大规模3、配套设施完善；1、面临巨大的市场风险和的选择面竞争压更加宽广；社区园林；24、地标性物业；力、经过幸福海岸、天悦龙2、不能3实现项、大面积商业对居住目价值最大化庭、尚都等高档项目的销售5、居住价值；环境的影响；，宝安当地高端客户中出于居住目的的置业需求已被释4、无法实现商业价值放；的最大化；3、中心区150万m?的巨量供应，客户被大量分流；物业定位的思考之二：小户型公寓产品优势威胁与风险1、位于中心区核心区1、本项目若作纯小户型公；寓类产品，将导致产品户型过多，市场风向太大；2、立体化交通；3、配套设施完善；面临市场风险大4、地标性物业；5、商务价值6、商业价值项目开发方向的初步建议为了实现地块价值的最大化，同时考虑到项目四大价值和三大劣势，我司建议项目的开发方向采用：商务公寓+住宅型公寓二、项目档次定位中高档三、目标客户定位1、住宅型公寓的购买群体工厂企业中层管理者、技术人员辅公务员和事业单位人员关内和宝城客户生意人小业主部分投资者户主力客户助客周边乡镇客户——村民、公务员、事业单位人员投资者（看好中心区发展）住宅型公寓的核心客户锁定为：深圳菁英阶层特征描述：——他们是公司中的中坚力量——他们事业处于成长期，对未来充满希望，工作繁忙，生活效率高——他们年龄在30-40岁左右，总体年轻化——他们家庭成员以3人为主，有部分4口之家，有子女的，小孩年龄较小——他们关注区域的环境及升值潜力，具有投资意识——他们关注楼盘的性价比，对于楼盘的总价、首期及单价均比较敏感——他们关注交通生活配套，关注从家到公司的时间距离——他们看重楼盘的品质他们身份特征：工厂或企业中层管理者、技术人员、生意人2、商务型公寓的购买群体?主力客户：事业处于起步和发展期的小型企业由菁英阶层组成的，处于发展阶段的，公司人数在10-20人之间的小型企业?重要客户：关内及宝安区的投资者看好中心区未来发展前景的客户。?辅助客户：其它投资及自用者投资和自住。本项目的核心客户锁定为：住宅型公寓主力客户深圳菁英阶层和由菁英阶层组成的中小企业商务型公寓主力客户菁英阶层客户描绘他们充满远见，对未来和自己具有强烈的信心；他们追求更体面地生活、更享受地居住、更具品质的工作空间；他们有一定的企业行为理念准则与文化；他们社交频繁，对城市的交通便利程度和配套资源要求很高；他们讲究品味文化，追求有层次的工作方式；四、物业定位深圳西岸·首席菁英宫寓定位诠释：深圳西岸——明确本项目的区域位置；首席——第一个、首位、最优秀的、最具品质的菁英——对本项目主力客户特征的描述【宫寓】诠释什么是宫寓？?宫寓是作为针对普通公寓的一个革命性的换代产品；?公寓是为了居住；而宫寓是为了更体面地居住、更精致地居住、每个更享受城市地居住都有自；己的菁英，每个菁英都有自己的地段，深圳的菁英，宫寓产品的判就在断标菁英宫寓准。第一，便捷的交通，舒适的环境，开放的都市；第二，周边城市生活配套设施完备；第三，与城市规划相契合、具有升值潜质的地段；五、形象定位西岸地标·菁英聚落3.形象定位诠释?西岸地标——本项目将成为深圳西岸地标性物业菁英聚落——由城市菁英构成的，能够享受高档生活环境和品质工作空间的区域。六、项目命名『主推名』：菁英宫寓『备选名』：菁英杰座菁英风范菁英城邦第四篇商业部分发展的初步建议一、商业规划建议二、商业规划的示意图一、项目商业价值预估商业价值：均价：9000元/㎡（这里不作分层考虑，街铺也依此价格论定）建筑面积：56900㎡销售率按80%计算商业销售总收入：9000*56900*80%=4.10亿本项目应以商业为主体，定位