保利林语项目—价格报告2011年4月7日说在前面的话（Preface）：本次价格建议，只根据目前的市场状态，按所有产品同时推出评估其价值，并未考虑营销带来的溢价空间。定价思路产品分类分析竞争对比分析各产品均价建议定价系数修正客户价格论证产品分类分析竞争对比分析定价修正产品分类分析以下报告均根据已知林语客户价格论证产品分类后进行对比分析各产品均价建议产品分类分析优势与劣势同样明显，产品优劣势并存优势劣势1.外立面：预计更改后的外立面较受消费者认可；1.附加值：附加值较低，缺乏竞争优势；2.车库：地上车库，独栋感受；2.面积：面积相对较大，总价较高；3.空间：大尺度地上“亲阳”空间；3.洋房：洋房户型设计与市场需求存在一定距离；4.绿色：3000亩都市林海；4.产品：产品类型混杂降低项目整体高端气质；5.发展：未来南城副中心，CBD核心位置；5.规划：各建筑物布局紧凑，难以形成集中性景观带；6.品牌：保利地产，央企第一；6.障碍：临近高架桥，出行不便，视野感观较差；7.交通：城市主干道；产品分类分析洋房（多层）472套面积比：21.6%叠拼产品396套面积比：27.9%林语联排别墅269套面积比：28.2%类独栋别墅168套面积比：22.3%商铺23套，1套单层，22套双层，共26170㎡地下车位叠加与洋房产品地下产品分类分析竞争对比分析定价修正竞争对比分析市场比较法确定均价客户价格论证各产品均价建议洋房（多层）竞争对比主要竞品：融创上城占地面积/建筑面58.53万平米/60.4万平米积容积率/绿化率1.0343%位置高新技术开发区硅谷大街飞跃路交汇处建筑形式别墅（联排、双拼、叠加）、洋房（5、6）、小高层（11）、高层（15）主力面积别墅：221-282、洋房：140-165、小高层：88-110建筑风格现代简约园林特点6万平米中央胜景公园社区配套会所、商业街推广定位：销售均价洋房：平层均价7500-8500元/平，一、二层跃层均价11000元/平米，开始上层生活的地方别墅均价13500元/平，小高层均价6600元/平，高层6200元。已推总户数/可售2589/54（四期）整体规划示意：融融创创上城一期上城一期（售罄）（售罄）融融创创上城二期上城二期（售罄）（售罄）融融创创上城四期上城四期花墅洋房、花墅洋房、联联排（在售）排（在售）中央胜景公园融融创创上城四期上城四期融融创创上城三期上城三期上上城（在售）上上城（在售）（售罄）（售罄）在售户型区间：建筑类型面积区间主力面积主力户型销售户型别墅288-372288六室三厅未售洋房98-237140-165三室、四室两厅165-230小高层88-15588-110两室两厅88-110畅销户型展示：建筑面积：209平米建筑形式：退台洋房，共计五层，一二跃附加值：半地下客厅、双车库，南向下沉式花园，入户花园、南北向露台。主要竞品：保利·罗兰香谷占地面积/建筑面50万平方米/70万平方米积容积率/绿化率1.452%位置高新技术开发区硅谷大街与电台街交汇处建筑形式花园洋房147-189㎡、高层小高层87-160㎡建筑风格现代风格园林特点中央水系景观带推广定位：都市人最为称颂的第一社区配套沿街商业、会所居所开盘时间/入住时2008年6月/2009年5月间在售产品均价小高层6000元/平米洋房8000元/平米联排别墅11500元/平米客群重点区域来源高新、朝阳、南关、一汽小高层4栋4层洋房和联排别墅4层洋房户型：130平米160平米一层赠送半地下车库主要竞品：倚澜观邸占地面积/建筑面积29.7万平方米/32.2万平方米容积率/绿化率0.9250%位置高新区硅谷大街与飞跃路交汇处建筑形式小高层（11）、高层（17）建筑风格英伦风格园林特点大型生态水景公园，观澜湖水面达10万平米。社区配套商业街，2000平米会所推广定位：英伦情怀湖居尊邸开盘时间/入住时间08.10/09.10.28在售产品均价高层6000元/平米已推总户数/可售904/30客群重点区域来源南关、高新、朝阳、一汽整体规划示意：预计在2010年推出区域，产品以联排产品为主，少量双拼产品，主力户型多以210-250平米之间。（产品参照潭溪别墅）一期二期在售区域，全部为高层产品，基本售罄，剩余多为大面积10万平观澜湖户型，高层产品。总价高，去化相对较慢。三期：全部为高层产品，预计将还有一部分25-30层的大高层产品，三期整体主力面积相对一期会偏大。注：社区内部拥有政府出资1.2亿元、开发商代建的大型天然水景湿地公园，同时园区内保留了5万株原生树，外部毗邻120万平方米苗圃；在售户型区间：建筑类型面积区间主力面积主力户型畅销面积高层80-247123-164三室两厅104-139畅销户型展示：户型一：建筑面积：104平米两室两厅建筑形式：高层进深：10.9户型二：建筑面积：139平米三室两厅建筑形式：高层进深：11.79户型一户型二主要竞品：绿地新里中央公馆占地面积/建筑面积23万平米/66万平米容积率/绿化率2.86：80%---85%位置南关区人民大街以西、南环城路以南、102国道以北、幸福街以东建筑形式小高层（11）、高层（18）建筑风格美式ArtArtDDecoeco园林特点—社区配套会所，约10万平商业集中区推广定位：新中心地王传世级大宅开盘时间/入住时间08.09.13/09.08.30在售产品均价高层6800元/平米已推总户数/可售921/233客群重点区域来源南关、高新、朝阳、一汽二期产品全部为高层产品，商业集中区目前具体规划并未出台，据10万平米商业集中区（甲级了解，规划与一期不会有很写字楼、SOHO公寓、LOFT大差别，由于涉及到挡光问办公、8000平米俱乐部、二期题设计了部分多层产品。邻里购物中心、精品百货、国际影院、健身会馆等）一期（在售）目前在售产品为一期，一期共计12栋，目前推出9栋，目前在售套数约60套，公寓型产品60、67平方米，住宅产品约130～160平方米，销售均价6800元/平米在售户型区间：建筑类型面积区间主力面积主力户型畅销面积高层60-255140-155三室两厅67-140畅销户型展示：建筑面积：136平米三室两厅建筑形式：高层进深：11.3竞争对比定价市场比较定价法：本项目融创上城保利罗兰香谷绿地新里中央公馆倚澜官邸序权重分项目评估项号配分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.54252.552.54252.52配套0.330.951.541.241.241.23物业管理0.34.51.3541.241.23.51.053.51.054建筑品质0.351.541.251.541.23.51.055项目规划0.43.51.45241.63.51.4526立面装饰0.341.241.241.24.51.3541.2开发商实力及70.150.540.450.550.530.3信誉8户型设计0.120.250.550.540.440.49营销推广0.150.540.440.43.50.3530.31附加值0.220.440.840.830.630.60　合计　　9.95　11.7　11.4　10.05　10.6项目名称楼盘得分X楼价YXXYYXY融创上城11.78000136.896400000093600保利罗兰香谷11.48000129.966400000091200绿地新里中央公馆10.056800101.00254624000068340倚澜官邸10.66000112.363600000063600合计43.7528800480.2125210240000316740本案9.95----通过市场比较法得出Y(洋房均价)=6187元/平米综合研判，本案洋房均价为，6300元/平米。这里主要考虑目前本案洋房产品户型设计存在较大问题，且相比较产品竞争力较弱。联排（类独栋）别墅竞争对比主要竞品：金越逸墅蓝湾占地面积/建筑面22万、22万积容积率/绿化率1、42.5%位置高新区102国道与永春河交汇处建筑形式联排、独栋建筑风格西班牙新古典主义园林特点中央水广场、环路水湾、两条景观带社区配套2700平米双会所，双语幼儿园，风情商业街。开盘时间/入住时2009.10.30--2010.11推广定位：“城市中心的深宅大间院”目前在售均价11000元/平米已推总户数/可售127/20客群重点区域来源南关、高新、朝阳、一汽整体规划示意：第一苗圃中心团购房开发商销售一期：联排、独栋（在售区域）二期三期永春河滨水湿地公园八一奥林匹克公园水库在售户型区间：建筑类型面积区间主力面积主力户型畅销面积别墅180-215—256——215畅销户型展示：建筑形式：联排建筑面积：215.9平米不计入建筑面积：约103平米，花园面积：约68.1，露台面积：约29.32附加值：南面下沉式花园、地下室、北面车库，单车位、南北露台、阳台、餐厅上空全部挑空，可自行加楼板，增加居住面积。主要竞品：融创上城占地面积/建筑面58.53万平米/60.4万平米积容积率/绿化率1.0343%位置高新技术开发区硅谷大街飞跃路交汇处建筑形式别墅（联排、双拼、叠加）、洋房（5、6）、小高层（11）、高层（15）主力面积别墅：221-282、洋房：140-165、小高层：88-110建筑风格现代简约园林特点6万平米中央胜景公园社区配套会所、商业街推广定位：销售均价洋房：平层均价7500-8500元/平，一、二层跃层均价11000元/平米，开始上层生活的地方别墅均价13500元/平，小高层均价6600元/平，高层6200元。已推总户数/可售2589/54（四期）整体规划示意