谨呈：香港信地集团（安徽）信地城市广信地城市广场场市市场研场研究及究及项项目目发发展展报报告告20102010年年11月月市场研究&项目发展定位篇宏观市场研判–方向研判、问题界定大盘、综合体研究–城市高度价值-定位梳理区域市场解读–区域市场差异竞争小户型市场分析–专项产品市场领先价格定位–价值-价格回归实现市场研究&项目发展定位篇宏观市场研判一、宏观经济大盘、综合体研究二、房地产行业三、市场技术面分析区域市场解读小户型市场分析价格定位国内环境中国经济复苏强劲各经济指标%%23GDP增长率城镇固定投资增长率214019173015132011109705258136924702581369131313131313131313000100010010001000QQQQQQQQQQQQQQQQQQ..................555566667778888999112233445566778899000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000222222222222222222222222222222222222比去年同期增长（%）比去年同期增长(%)%%社会消费品零售总额增长率工业增加值增长率252321191715131197514701470147014701470001000100010001000...................5555666677778888999000000000000000000000000000000000000002222222222222222222本月(%)累计(%)?我国GDP一季度增长6.1%，二季度增长7.9%，三季度增长8.9%。国家统计局预计：四季度GDP增长将会更快，很有可能超过9.8%，反映投资情况的城镇固定投资增长率和反映消费情况的社会消费品零售总额增长率均有明显的回升。国内环境中国经济复苏强劲反映经济变动的领先指标中国OECD领先指数PMI70.010460.010250.01009840.0969430.09220.0908810.0860.012012011112345678911112345678911123456789012123456789..................................111.........7788888888888899999999999888888888...999999999000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000008880000000002222222222222222222222222222222222000000222222222222OECD领先指数PMI?我国的OECD领先指数已从1月份的91.9上升至10月份的100.4，领先指数连续两个月超过临界值，显示出强劲的复苏趋势。?作为国内经济领先指标之一的采购经理人指数2008年12月开始出现反弹，截止到09年11月PMI指数已经连续9个月超过50的临界值。国内环境经济周期自身具有惯性我国历次经济周期起止年份波峰波谷扩张期年数1953-19571956195721958-19621958196111963-19681964196721969-19721970197221973-19761975197621977-19811978198121982-19861984198631987-19901987199011991-20011992199922002-2007200720025?从我国本身的经济周期来看，扩张期年数少于两年的只有87-90年一次，概率较低。?经济复苏的趋势不会戛然而止，据此，我们认为2010年经济周期仍会处于扩张期。国内环境宏观经济政策具有可持续性经济在出现过热现象时，若宏观调控政策过快的转变方向，则会出现经济硬着陆，不利于经济的长期发展美国中国联储1937年过快紧缩货币，导致利率上升，存量货币1987——1988年，我国经济出现了经济过热和通货膨大幅下降，经济活动受到巨大冲击，工业产值急转直胀，投资快速增长。1989年，中央提出“治理经济环境下。，整顿经济秩序”，坚决压缩总需求的政策迅速取得效果。但由于出现“硬着陆”，经济增长速度严重下1980-1982年期间是由于石油危机造成的通货膨胀压力滑，1990年我国GDP增长速度下降到只有4%左右。，使得政府的经济刺激政策过早转变造成了经济的二次探底。中国近两次的宏观调控政策的实施都相当稳定，均是在经济出现明显好转的时候才退出的我国近年来几次力度较大的宏观调控1993—1994年，我国经济出现过热和改革开放以来最高的通货膨胀。我们通过深化经济体制改革，明确社会主义市场经济改革方向，实施和加强宏观调控，成功实现了“软着陆”。1996年我国通货膨胀率下降到了一位数，经济增长率还保持了10%的水平。1997—1998受亚洲金融危机的外部冲击，以及国内结构性问题未得到根本性解决的影响，我国经济下滑并出现了通货紧缩。98年开始国家实行积极的财政政策，一直持续到2002年。?根据过去的经验分析，宏观经济扩张政策具有时间延续性，不会贸然中断。?目前经济增长方式为非常规增长，同时私人资本形成水平较低，也决定了刺激政策不宜过早退出。国内显示复苏趋势经济周期的自身惯政策短期内不会退的经济数据性出的历史经验2010年中国：我们认为经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。金融危机前的国际经济平衡中美消费率水平中美对外贸易状况%亿美元958009070085600805007540070300652006010055050-100010509010509010509010509010509010509010509010509010509451.1.1.2.2.2.3.3.3.4.4.4.5.5.5.6.6.6.7.7.7.8.8.8.9.9.9.-200000000000000000000000000000000000000000000000000000000199719981999200020012002200320042005200620072008222222222222222222222222222美国中国贸易逆差（美国）贸易顺差（中国）?中国国民是经济大国现代历史上消费率最低纪录和储蓄率最高的保持者。与此同时，美国消费攀升至巨额水平，储蓄率下降至零。中国和美国分别、同时运行着最大的贸易顺差和逆差，不光总量上，所占全球生产总值的份额也是有史以来最大的。?中国不断上升的储蓄率有美国不断下降的储蓄率做抵消，中国的贸易顺差和美国的贸易赤字的呼应，促成了危机前全球范围内储蓄和消费的平衡。金融危机后的国际经济平衡国际经济失衡模型消费中国（产能过剩）消费投资60%40%投资外部（产能平衡）消费投资50%50%消费减少10%　　产能过剩：　　中国要解决产能过剩问题，必须启动国内消费或增加出口；目前看来美国储蓄率升高（消费的减少）势在必行，而欧盟和日本最好的情况是回到金融危机前的水平。所以启动国内消费成为中国中长期发展经济的唯一选择。房地产—承担启动消费的重担可支配收入增长缓慢，消费促进艰难%405035454030352530202520151510105500200020012002200320042005200620072008Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q35555666677778888999000000000000000000000000000000000000002222222222222222222可支配收入增速GDP增速居民未来收入信心指数“更多选择储蓄”人数所占的比例?在过去十年中，可支配收入年均增长率较GDP年均增长率低4个百分点，增长较为缓慢。?居民对未来的收入增长信心不足。央行调查问卷显示，居民对未来收入信心指数较低。城镇居民在安排支出时更多的选择储蓄。房地产—承担启动消费的重担居住类消费占总消费的比例住宅销售额比社会消费品零售总额%社会零售品总18年份住宅销售额比例额161420014021375951：91220024958409111：810820036543458421：7620048619539501：642200514564671772：9020002001200220032004200520062007200617288764102：9居住类消费占总消费比例200725566892102：7?2007年居住类消费（建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目）占居民总消费的比例上升到15%，2007年住宅销售额与社会零售品总额之比为2：7。?作为带动上下游产业最多的行业，房地产对内需的提振作用无疑是巨大的。于是房地产在此过程中必然而决然的需要承担起艰巨的任务，通过预支未来需求，提高当前消费水平；使房地产对消费的刺激作用能持续稳定的增长是政府推动房地产业发展的方向；基于以上的分析，我们预计明年的房地产市场会呈现如下的特征?房地产市场平稳上升真正体现房地产作为消费品的功能?房地产市场区域分布的调整，调整经济结构，拉动经济增长?宏观调控以支持房地产消费属性为主房地产市场平稳增长中国房地产业进入平稳复苏期行业复苏增长趋势已确立!70个大中城市房价增幅12.00%