昆山花桥项目市场定位&经济成本测算PART1.项目周边市场情况PART2.办公物业概念介绍PART3.项目整体定位方案PART4.项目成本经济核算PART1.项目周边市场情况周边在售办公楼市场项目名称位臵体量(㎡)当前价格(元/㎡)去化情况余量项目信息70年产权，赛格国际公寓花桥镇花安路171号33000980025.16%24695.72面积55-67㎡小5-16F3M层高户9200主力户型亚太广场2期兆丰路18号3000062.97%11107.66型17-25层4.8M层高43-50㎡酒15000店中茵〃国际商绿地大道、14000（包租）主力户型76770.3371.95%21530.68式务花园徐公桥路西侧8200（不包租）39.53-115.92㎡公70年产权酒店式花安路99号，312国道寓壹克拉51657.7950091.08%5192.03公寓，主力户型花桥收费站向西300米50-80㎡余量总计62526.09m2周边在售办公楼市场项目名称位臵体量(㎡)当前价格(元/㎡)去化情况余量项目信息联邦国际一期独城南项目南侧为以5层面积栋联邦国际312国道、西侧为106929720037.03%673321200－1800339省道平米的独栋企花业办公楼为主园余量总计67332m2主力户型绿地〃总部大道绿地大道261号130189.92820040.03%78069.4080-160㎡昆山市花桥镇3128800主力户型永泰国际大厦国道南南侧，外青423590.34%409.00纯（包租）69-130㎡办松公路西侧花桥镇和丰路333在售办公面积公上海捷座44281.39650065.16%15427.06号42-118平米楼曹安路与曹新路交主力户型中寰广场31200900019.32%25172.76叉口80-150㎡余量总计119078.22m2未来周边预推量项目名称位臵供应量(m2)亚太广场Ⅲ期（新）兆丰路18号10759.53上海捷座（新）兆丰路18号75718.61小户型酒店式公寓中茵〃国际商务花园绿地大道、徐公桥路交汇处13699.06预推量总计100177.20绿地〃总部大道绿地大道261号29716.69中寰广场曹安路与曹新路交叉口10123.92花桥国际商务城先导区的东侧，中宇国际大厦（新）139478.8纯办公楼东与亚太广场相视昆山市花桥镇312国道南南侧，永泰国际大厦22809外青松公路西侧预推量总计202128.41城南项目南侧为312国道、西侧联邦国际独栋花园为339省道243071.00项目周边未推量在售楼盘余量(m2)未来预推量(m2)总计(m2)酒店式公寓62526.09100177.20162703.29纯办公楼119078.22202128.41321206.63独栋办公67332.00243071.00310403.00周边未售体量较大，特别是纯办公楼市场竞争激烈周边在售项目图8000(元/㎡)8800（元/㎡）永泰国际大厦6500(元/㎡)9000(元/㎡)9800(元/㎡)9500(元/㎡)8200、14000(元/㎡)9200、14000(元/㎡)安亭周边在售办公情况未来供应总体量已推量当前价格余量项目名称位臵去化情况2量项目信息（m2）（m2）(元/m2)（m）（m2）小汇尊国际泽普路577号63736239141102589.90%241539822.3854-82㎡户型4.5米层高，酒福产财富广场曹安路5598号9500030322.441231364.69%10707.4464677.56燃气入户，店60-80㎡式公嘉正国际大厦安亭镇墨玉路28号4380238488.51337082.58%6704.55313.555-108㎡寓办公世昶生活广场新源路66弄5528052824854754.09%24249245698-233㎡楼合44075.56112269.44计昆山花桥07-09年商业用地出让情况出让时间地块位臵出让面积竞得价2007.8.8花桥镇花桥经济开发区C833333.3平方米450元/平方米2007.8.8花桥镇花桥经济开发区兆丰路东侧16547平方米450元/平方米2007.8.8花桥镇花桥经济开发区C2010867平方米450元/平方米2007.8.8花桥镇花桥经济开发区C2110867平方米450元/平方米2007.8.8花桥镇花桥经济开发区C2226214平方米450元/平方米2007.8.8花桥镇花桥经济开发区B25、B26、B10、B1135778平方米450元/平方米2007.9.11花桥镇经济技术开发区C2434234平方米880元/平方米2007.9.11花桥镇经济技术开发区B20、B2119379平方米600元/平方米2007.11.20花桥镇绿地大道南侧30000平方米1060元/平方米2007.11.20花桥镇光明路北侧A97956平方米840元/平方米2008.1.23花桥镇徐公桥路东侧C2534223平方米600元/平方米2008.1.30花桥镇光明路北侧、徐公桥路西侧A19、A2018545平方米600元/平方米2008.1.30花桥镇徐公桥路东侧、光明路北侧28764.9平方米900元/平方米2008.1.30花桥镇徐公桥路东侧、光明路南侧C1149224平方米3780元/平方米续昆山花桥07-09年商办用地出让情况接上表出让时间地块位臵出让面积竞得价2008.1.30花桥镇绿地大道南侧、塞纳河大道西侧106519平方米450元/平方米2008.1.30花桥镇顺陈路东侧、花集路南侧169500平方米341.8元/平方米花桥镇徐公桥路西侧、光明路南侧2008.1.3036564平方米600元/平方米B12、B13、B27、B282008.3.3花桥镇滨江路东西两侧199770.4平方米805.4元/平方米2008.7.25花桥镇徐公桥路西侧、商务大道北侧14992平方米900元/平方米2008.9.12花桥镇光明路南侧、徐公桥路西侧C1047355平方米600元/平方米2008.10.28花桥镇顺陈路西侧、集善路东侧299068.7平方米619元/平方米2009.1.13花桥镇绿地大道南侧、外青松公路西侧110067平方米2520元/平方米2009.6.5花桥镇绿地大道南侧、娱乐城西侧61484平方米900元/平方米2009.9.29花桥镇核心区B3B4B18B19C4C5C7129129.2平方米2287.66元/平方米2010.2.5花桥镇蓬青路北侧、外青淞公路西侧19999平方米5700元/平方米合计1568967.5平方米昆山花桥07-09年商办出让用地主要分布图项目地块蓬青路北侧、外青淞公路西侧地块光明路、徐公桥路（5700元/㎡）及绿地大道和花桥经济开发区地块（450-2288元/㎡)沿沪大道（主力价格：600-900元/㎡）绿地大道南侧、外青松公路西侧地块（2520元/㎡）项目周边市场总结从土地出让和未来预推量看花桥地区未来一段时间内商办楼市场竞争激烈PART2.办公物业概念介绍M-OFFICEM-office【字母M与英文单词office的组合】Mini（小型）modern（现代化的）Model（模式化，典范）Mobility（便捷移动的）小型现代化办公空间Made（带装修、家具）My（个性化的）More（更多拓展可能的）代表个案——北京M-office地址：北京中关村南大街52号占地面积：3100平方米建筑面积：28000平方米容积率：9.03物业类型：办公楼面积：100~130平方米项目特色：地下一层至地上三层为商业部分，约10000平米地上四至十一层为写字楼部分，约18000平米。每层均设有可供出租的会议室、储藏室、库房。在建筑内部，有一个面积约750平米、高约35米中庭构成的生态大堂，分为商务会谈区、创意区、冥想区和信息交流区，秀场。LOMOLOMO，在相机里指简单、随意的风格今天LOMO一词代表着年轻与创造力让我们的生活开放、有魔力代表个案——LOMOSTUDIO地址：北京亦庄经济技术开发区荣京西街33号占地面积：13316平方米建筑面积：31500平方米容积率：2.37物业类型：住宅、私人办公间面积：27~30平方米项目特色：LOMOSTUDIO是个π字型建筑，由一、二层裙房及下沉式商业广场将4个薄板楼承拖起来，共8层，每层31户，开间4m左右的大尺度布局，紧凑的30m2左右零居户型，层高3.5米，全部精装。VILIValue（价值）Income（收益）人们对办公物业的追求Living（居住）Invest（投资）代表个案——VILI〃威尼国际地址：天河区广州火车站东站旁西侧占地面积：6000平方米建筑面积：86000平方米容积率：14物业类型：酒店公寓、写字楼面积：40~300平方米项目特色：一、二层是商业功能,4至15层为酒店，16至31层为商务公寓，商务公寓一层24户，标准层面积约1100平方米。主力户型为40～60平方米单身公寓约占总套数的80%，其余为60～200平方米二房、三房和三房以上，自由组合满足不同企业办公需求。Fit-office可商住可居家4in1全效产品可办公可投资【配备专业服务功能，满足中小企业、创业者的办公需求】代表个案——创智赢家地址：苏州沧浪东环路655号占地面积：19300平方米建筑面积：53100平方米容积率：2.75物业类型：住宅、商住楼面积：150~200平方米项目特色：在苏州首次推出Fit-office产品，旨在为精锐务实型新生代企业度身订造最合适的“家居商务空间”LOFT原