大盘开发与营销模式案例大盘开发要点?可控性：必须对整个开发进程实施有效控制.包括关系到发展商经济效益的技术指标;关系整个社区功能的布局、流线、配套与环境系统、关系及各个阶段销售的广告推广等。?前瞻性：项目整体规划要具备足够的前瞻性。?机动性：弹性规划，及时调整以适应市场变化。?整体性：必须在变化中把握整体主线。?效益性：注重投入与产出的对比。严格控制成本投入，使资金链健康运转。?可持续发展：注重好的开局，注重业主的口碑传播。树立良好的市场形象，确保客户的有效涵养及持续放大与升级。华侨城——罗马非一日建成华侨城?深圳华侨城位于市区与蛇口工业区之间.?20年的发展已使整个区域成为深圳一道亮丽的风景.旅游地产酒店文化华侨城是1985年11月11日经国务院批准电子成立的一个大型国有企业和经济开发区，经过20余年的开发建设，华侨城城区已变成一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区。华侨城集团也发展成为一个以家电电子、旅游和房地产业为主华侨城——强势品牌导业务的大型投资控股企业集团。华侨地产以“旅游＋文化＋地产”的模式，由深圳向全国辐射.项目整体规划1985年?1985年11月11日华侨城宣告成立，在深圳湾畔拥有了自己的4.8平方公里的土地。?1985年华侨城以年薪11万美金聘请新加坡著名规划师孟大强担任规划顾问.?1986年8月开始开发第一个项目---东方花园21年波托菲诺纯水岸别墅后均价6万/平方米.最高价8万/平方米天鹅堡高层住宅均价2万/平方米.最高价4万/平方米简单的早期简单粗放期公园+地产开发的项目旅游景观+波托菲诺渐入佳境期主题文化+地产天鹅堡休闲轻松的波托菲诺丰润圆熟期心态+地产纯水岸全国旅游主题地产第一品牌华侨城地产依托于其旅游产业的良性发展及庞大规模而迅速成长，长久以来贯彻以对环境、资源、生态的充分保护利用及可持续发展的开发模式和发展道路。华侨城的理念是要在"花园中建城市"，并在全国开发区中率先倡导了"规划就是财富"、"环境就是优势"等现代发展理念。华侨城“旅游＋地产”开发模式旅游配套房地产孕育期1985--1995丰富期1996--1999增值期2000—今华侨城旅游地产发展脉络成长过程均价（元主力户型区间区分阶段代表楼盘主要特征/平米）（平方米）位置：以接近华侨城中心、深南路两侧为主孕育期：东方花园建筑形态：各种类型均有5000—海景花园100—1501996年以7000花园小区及景观：花园较少且比较简陋、社区前桂花苑品质较低，景观基本以华侨城大景观为主会所配套：基本较少会所，社区配套太少位置：以接近华侨城中心、深南路两侧为主丰富期：建筑形态：以高层为主，也有一定的多层美加广场6000—1996—90—130花园小区及景观：小区花园还是比较简单、社中旅广场80001999年区品质较低，基本以华侨城大景观为主会所配套：基本较少会所，社区配套太少位置：以华侨城纵深为主建筑形态：除波托菲诺2期外，大多为高层增值期：锦绣花园20000-花园小区及景观：除华侨城景观外，社区花园2000年至100-300波托菲诺60000环境和景观都较好今会所配套：基本都有会所，稍大社区有幼儿园、超市等设施要素一：超前的科学规划水环境山环境海环境要素一：超前的科学规划11、、尊崇尊崇自自然然、保、保护护自自然然、、融融合自合自然然与与人人工环境。工环境。充分充分保保留留和和利用原利用原地形地地形地貌貌等自等自然然资资源源，营，营造生态造生态环境环境22、、采用人车分采用人车分流、流、丁字交叉丁字交叉和和结结合地形布局道合地形布局道路路和和步行步行系统系统，使，使得得社区具有社区具有安安全、全、生态生态和和舒舒适的适的生活生活环境环境33、动、动态态和弹性的发展布局，使城区的发展和弹性的发展布局，使城区的发展留留有调整的有调整的空空间，间，基础基础建设适建设适度超度超前，保持规划的适应性。前，保持规划的适应性。如如：：天鹅湖天鹅湖、、燕含山燕含山44、、将将文化文化融融入规划中，入规划中，构筑人构筑人文文生态生态环境。环境。如如：：何香凝何香凝美术美术馆馆、、圣菲诺钟楼圣菲诺钟楼天鹅湖、燕含山何香凝美术馆圣菲诺钟楼要素二：与产业结合的鲜明主题11、、混混合合多种多种产业，产业，互互动发展综合性城区。动发展综合性城区。华侨城以华侨城以四四大主大主题题公公园园为中为中心心，营，营造造了了典典型的型的旅游主旅游主题题地产地产结结合合多种多种产业发展的综合性城区，产业发展的综合性城区，各各种生活种生活形式、经济形式和业形式、经济形式和业态并存态并存，，不同不同于于单单一功能的一功能的住宅住宅区。区。22、规划旅游、规划旅游用用地发展旅游主地发展旅游主题题公公园群落园群落。。中国中国最最大的主大的主题题公公园群落园群落：：锦绣锦绣中华、中华、民俗民俗文文化化村村、、世界世界之之窗窗、、欢乐谷欢乐谷、、欢乐欢乐海海岸岸。。每每年年接待接待660000万万人次人次游客，旅游销售游客，旅游销售累计收累计收入入超超过过100100亿亿，，带带动华侨城动华侨城乃至乃至深圳深圳相相关产业链的关产业链的增长增长。。33、、结结合产业合产业群群发展发展相相关主关主题题酒店和商业。酒店和商业。拥有拥有13001300间间四星四星级到级到五星五星级酒店客房。是目前级酒店客房。是目前深圳深圳最高档次最高档次商务及旅游商务及旅游度假度假酒店酒店群群之一，也是全国大酒店之一，也是全国大酒店群群之一。之一。主主题题酒店酒店群群：：威威尼斯尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主主题题商业商业圈圈：：全全球最球最大的大的零零售商业售商业沃尔玛沃尔玛，深，深圳圳最最大的大的MALLMALL铜锣铜锣湾湾百货百货、、最最大的家电大的家电连锁连锁机机构顺构顺电，电，相继相继在华侨城在华侨城落落户，与酒户，与酒吧吧风风情街构情街构成华侨城的商业中成华侨城的商业中心心。。44、、利用利用产业资产业资源源和配套和配套互互动开发主动开发主题题地产。地产。先后先后开发了东方花开发了东方花园园、海景花、海景花园园、、锦绣锦绣花花园园、、波托菲诺波托菲诺等主等主题住宅题住宅项目项目世界之窗汉唐大厦、华夏艺术中心铜锣湾百货欢乐谷要素三：可持续发展与不断创新城市体验11、保、保护并护并加大环境投入，加大环境投入，增增大大水面水面和和绿绿化化覆盖率覆盖率。。华侨城规划有华侨城规划有2020万平万平米米的的水水系，城区系，城区绿绿地地覆盖率达覆盖率达53%53%，，居居国国际际城市城市绿绿化化领先水领先水平。平。22、适、适度超度超前和前和完善完善优优质质文文教卫教卫体配套、保体配套、保证高尚生活证高尚生活品品质质。。已经建成有已经建成有何香凝何香凝美术美术馆馆、华、华夏艺夏艺术中术中心心、华侨城中、华侨城中小学小学、中、中央教科所附属学校央教科所附属学校、、暨南暨南大大学学深深圳旅游圳旅游学学院、院、暨南暨南大大学学华侨城华侨城医医院、体院、体育育中中心心、、高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部等配套设施。等配套设施。33、深、深度挖掘度挖掘主主题内题内涵，涵，不断创不断创新城市体新城市体验验。。华侨城医院华夏艺术中心华侨城狂欢节要素四：资源系统的有效整合11、调整、调整交通交通布局，整合布局，整合不同不同功能资功能资源源。。整合整合不同不同阶段和阶段和不同不同社区的资社区的资源源，实现，实现生生活多样活多样化。化。如如：：OCTOCT免费巴士免费巴士、深、深南南大道地大道地铁铁等。等。22、以、以人行人行系统、系统、休闲休闲广场和商业场广场和商业场所所，重，重构构公公共空共空间。间。通通过过人行人行系统、系统、休闲休闲广场广场的的再组织再组织，，搭搭建新平建新平台来台来重重构构公公共活共活动动空空间。间。建设的市建设的市民休闲民休闲广场：广场：占占地地5858万万平平米欢乐米欢乐海海岸岸，一个开放，一个开放共享共享的滨海社区。的滨海社区。33、、策策划社区划社区活活动，有效调动主动，有效调动主题题公公园园、酒店、商业等资、酒店、商业等资源共享源共享。。一年一一年一度度的华侨的华侨城城旅游旅游狂欢节狂欢节和和波托菲诺意波托菲诺意大大利利文化文化周周等等活活动动将将整个社区的文化、旅游、商业整个社区的文化、旅游、商业设施资设施资源源调动，调动，并扩并扩大到大到居住居住区。区。欢乐干线欢乐大道策划社区活动总结?先期以旅游盘活区域,以旅游带动地产.?在全局规划思想的指导下,通过多年的内外景观营造,打造高舒适度居住环境.?注重产品品质,注重科学规划。?注重文化营造，在建设文化硬件的同时，注重社区软文化建设。树立良好客户口碑，确保了后续客户升级，及有效的口碑传播。由低至高，逐步成长先期营造，蓄势勃发天津东丽湖——可持续发展的区域大盘天津万科。东丽湖。东丽规划湖篇TIANJINVANKEDONGLILAKEPROJECT·总体规划项目地理位置东丽湖地区隶属滨海域区，位于中心区与滨海域区之间，距外环线约17公里，距滨海域区约25公里，距机场26公里津汉公路：连接东丽湖和市区中部南部的主要通路，实现空港与东丽湖连成一体化优越的生态环境，大面积万科东丽湖丰富水资源，形成了自然的湿地景观，存在大量的湿地水生植物群落和水禽。迎合天津工业布局重心战略东移规划思路有效解决了万科东丽天津市区湖项目与城市孤立的天津经济战略东移的起飞局面。承载体，在天津经济发展中占据的GDP比重已经达到全市的40.2%。2000年万科公司拿地2003年初步规划——BDCL设计公司规划特点：项目为低密产品，建筑覆盖率70%2004年资再次规划——SW