?2010B.A.Consulting.偉業顧問2010-10永定河孔雀城项目（综合篇汇报版）―伟业优秀项目案例征集大赛1第页永定河孔雀城别墅京郊别墅小镇连锁第一品牌小组组长：王雪迎小组成员：杨柏楠、马杰撰写时间：2010年11月12日?2010B.A.Consulting.偉業顧問2第页““品牌：一个北京城四个孔雀城品牌知名度较高开发实力：要求快速现金流开发经验：逐渐形成小镇连锁开发模式，成为行业典范开发规模：永定河孔雀城、潮白河孔雀城、大运河孔雀城、八达岭孔雀城开发模式：连锁经营，滚动开发?2010B.A.Consulting.偉業顧問3第页?2010B.A.Consulting.偉業顧問南中轴、39公里、永定河畔原生生态小镇京郊别墅小镇代表作项目标签——、品牌进一步成熟。基于区域现状发展成熟度情况，逐渐从郊区低密项目向新市镇过渡，产品“以6层独门独院叠拼为主，加上一定比例联排”，容积率在1.0左右。的业绩，初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。4个亿的销售任务，并实现了品牌升级。市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅居住社区”,产品“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋房”，净容积率大约为0.69。1.5个亿5个亿一期：树立形象二期：品牌升级三期：过滤调整实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得，项目经历了过关—闯关—收官，顺利的完成了，项目经历三个重要的调整，调渠道—调价格—调形象，完成销售额近????2010B.A.Consulting.偉業顧問2006年，2007年2008年发展历程——第一阶段（常规运营）永定河孔雀城发展历程。。15亿40亿四期六期三期五期两盘同开：快销模式初步形成不断创新，双盘同开，多线同售：大堡产品经过严密的产品论证上市，仅三个月时间销售额超过3个亿，至此永定河孔雀城成功打造为京郊别墅连锁第一品牌。市场定位为“以大堡为主力产品的升级别墅居住区”，容积率在1.0左右，年度累计销售，产品线更加丰富，包含了孔雀城所有的户型，并且产品形式再度创新，提出叠堡的概念，品牌认知度也大大提升，作为京郊别墅的领军代表，是“成熟与性价比的联合载体”，容积率在1.0左右，全年累计销售?年永定河孔雀城将继续采用多盘同开模式，计划销售亿，四个孔雀城计划销售亿201160150……???2010B.A.Consulting.偉業顧問2009年2010年发展历程——第二阶段（多盘同开）和第三阶段（联合销售）永定河孔雀城发展历程5000万元50亿元302010亿元亿元亿元代理费总结算额接近：伟业回款=++认购额一至四期五期六期?2010B.A.Consulting.偉業顧問伟业贡献伟业与思源联合销售伟业顾问公司和营销公司一期至四期五期至六期思源思源六期地块四期地块伟业团队二伟业伟业独家代理联合代理运营模式思源思源一个项目、一个地块、一个团队一个项目、两个地块、两个团队一个项目、两个地块、四个团队三期地块五期地块伟业团队一?2010B.A.Consulting.偉業顧問伟业伟业永定河孔雀城运营模式的演变8永定河孔雀城语录京郊别墅小镇连锁品牌一个北京城，四个孔雀城一个培育亲情的地方大干365天，向安总献礼三个坚持：坚持价格不动摇坚持指标不动摇坚持信心不动摇????2010B.A.Consulting.偉業顧問9坚持就是胜利团结就是力量论联合销售是持久战在运动中歼灭敌人一个月太久只争朝夕伟业松一松，思源攻一攻思源很强大，伟业很伟大…………2010年联合销售语录?2010B.A.Consulting.偉業顧問10第页核心价值：价值洼地改善居住别墅生活基本情况?位置：北京经济管理职业学院对面?规模：500万平米?容积率：1.0?物业类型：独栋合院（大堡）、联排、叠拼、洋房?开发商：廊坊京御房地产开发有限公司?开发周期：2003年8月至今?总分期：共10期?在售期：第六期?2010B.A.Consulting.偉業顧問项目素描11第页项目顾问篇项目营销篇归纳总结???永定河孔雀城案例汇报体系?2010B.A.Consulting.偉業顧問12第页“——”项目土地价值属性项目产品体系项目土地主力客户产品对位研究项目产品成功关键点????项目顾问体系综述?永定河孔雀城案例汇报体系?2010B.A.Conulting.偉業顧問13第页区域特征郊区化:土地价值较低、隶属河北固安，性价比:土地价格决定价格、客户意向决定价格、产权属性决定价格，综合性价比便利性:交通便利，路网发达，未来潜力巨大地处郊区化市场空白区——固安永定河畔；依傍永定河生态发展带，生态、低碳、低密永定河畔:城南计划的受益者，永定河再次治理，内湖外河生态居住标准???2010B.A.Conulting.偉業顧問土地价值属性14第页-体育公园、杨树林公园、孔雀公园、运动公园、大湖公园、梦想广场、三期公园、四期公园、五期公园，环湖公园、大广公园图标；固安核心区综合体、孔雀城小镇综合体、社区邻里中心综合体；一号路、二号路、孔雀广场、大湖做出主题定位；：汇佳双语幼儿园、德威小学、高尔夫、解放区总医院诊所、同频次轻轨高速巴士；五期健康会所、度假会所、高尔夫会所、奢华马术会所（目前四合院）；物业公司、商业公司、幸福长者、旅游公司、业主合唱团、小镇魅力体系。配套情况I.II.III.IV.V.VI.三级综合体：四条商业街：四个会所：五个小镇配套十大公园体系：若干软件：?2010B.A.Conulting.偉業顧問土地价值属性15第页“——”项目土地价值属性项目产品体系项目土地主力客户产品对位研究项目产品成功关键点????项目顾问体系综述?永定河孔雀城案例汇报体系?2010B.A.Conulting.偉業顧問16第页大盘滚动开发，产品全面配套资源丰富，景观调性强市政规划与项目规划联动，实现市镇性质运营取地无法集中规划布局9999在规划布局：项目整体占地面积8000亩，目前成功开发至六期，预计开发十期；各期之间通过景观节点，围绕中心湖而建。优点：缺点：????2010B.A.Consulting.偉業顧問——产品体系规划创新17第页六期产品类型：大堡、联排、叠拼占地：10.8万㎡Far=1.0规模：11.8万㎡，共584套二期产品类型：独合、院墅、联排、类独栋占地：10万㎡Far=0.8规模：8万㎡，共461套一期产品类型：独栋、联排占地：15万㎡Far=0.49规模：9万㎡，共271套三期产品类型：独栋、联排占地：25万㎡Far=1.0规模：30万㎡，共1252套分期情况?2010B.A.Consulting.偉業顧問项目素描44000滚动式开发，历时年，得到户业主认可，目前销售六期、规划七期，后续未定叠翠园产品类型：豪华大堡、旗舰大堡、叠拼占地：13万㎡Far=1.0规模：15万㎡，670套颂春园产品类型：大堡、联排、叠拼占地：9万㎡Far=1.0规模：9.7万㎡，417套五期产品类型：大堡、联排、叠拼占地：28万㎡Far=1.0规模：30万㎡，1206套四期产品类型：大堡、叠拼占地：20.67万㎡Far=1.0规模：22万㎡，878套18第页?规划介绍?产品介绍?景观介绍产品体系?2010B.A.Consulting.偉業顧問19第页优化豪华大堡?豪华大堡：大堡与叠拼的完美组合，大面宽、大采光、大庭院、大露台、大视野、双车库、双入户；户型优化，面积缩减，总价控制。1.0创新型类别墅台地联排五期四期旗舰大堡打造多元化创新型高端产品，实现突破自我；产品?旗舰大堡：多户围合式创新组合，立面创新，三面采光创新，地下车库创新。?台地联排：三期全景联排的升级版，附加值充分给予，送庭院、送地下室、送车库、送车位、送露台，打造高性价比经济型联排别墅。产品演变0.49经济型纯别墅独栋基础创新升级六期一、二、三期?2010B.A.Consulting.偉業顧問——产品特征单体?低密度、大庭院经济型独栋、类独栋、联排、高层，产品体系复杂多样，户型设计固化，产品细节弱化。20第页10%洋房20%全景联排一期0.49打造以低密度经济型独栋为主，联排和洋房为辅！容积率70%独栋?2010B.A.Consulting.偉業顧問——产品特征单体21第页8%洋房6.513%叠拼8%类独栋20%独栋合院二期11%院墅40%全景联排0.6联排开始成为主力产品，多元化的类独栋和叠拼首次出现！容积率?2010B.A.Consulting.偉業顧問——产品特征单体22第页13%洋房6.540%叠拼2%类独栋三期6%院墅40%全景联排0.8联排、叠拼并驾齐驱，叠拼首次成为主导产品出现！容积率?2010B.A.Consulting.偉業顧問——产品特征单体23第页7.536%叠拼44%精英大堡四期36%旗舰大堡?2010B.A.Consulting.偉業顧問7.51.0旗舰大堡和精英大堡的创新组合型别墅首次亮相，叠拼升级层容积率——产品特征单体24第页8.521%叠拼66%台地联排五期13%旗舰大堡8.51.0台地联排（高附加值）新品首次出现，叠拼升级为层容积率?2010B.A.Consulting.偉業顧問——产品特征单体25第页20%豪华大堡48%精英大堡六期8%旗舰大堡+11.51.2豪华大堡（堡叠）新品首次出现，叠拼升级为层容积率11.530%叠拼?2010B.A.Consulting.偉業顧問——产品特征单体26第页。容积率0.49-0.8。容积率1.0-1.2。容积率1.0。四期产品特点小结五期、六期产品特点小结一、二、三期产品特