住宅住宅户户型型评评价价用专业标准评价住宅户型?去不去，看位置消费者消费者?行不行，看户型购房购房经验经验?定不定，看价格住宅户型评价（第一篇）德思勤培训课程?[第一篇]1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而?小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点缺点:没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。2.接近客厅面积1.餐厅采光不1/4至1/5的区足；域都被长长的过2.主卫门对主道占去。客厅有卧床。效使用面积大大降低了。6.主卧室与卫生间3.客厅—餐厅的传统传统（尤其是空间显得沉闷，卫生间的加上餐区光线较户型门）的关户型暗，不利于营造系不理想舒适的就餐环境，风水上点评点评。通常忌讳方法坐厕对床方法。4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具5.厨房与餐厅距离太长，摆放不合理。主卫、公卫均使室内动线过于冗长。为黑房，通风采光不良。?优点:1.户型方正，便于布置家私；[传统点评2.动静分区，起居方便。]?点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。?优点：(1)户型方正，便于布置各类家私。(2)动静分区，起居方便。户型户型?缺点：点评点评(1)在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物案例案例间。(2)接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。(3)客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。(4)卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。(5)厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。(6)主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通[传统点评常忌讳坐厕对床。]概论概论户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与景观、朝向的关系[第二篇]?物业价值的唯一性：?相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同；户型户型?拥有资源的不尽相同(景观资源)。与与小区小区布局布局的的关系关系[概论]?容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）户型户型?反之亦然与与容积率容积率?例：2004年红树湾楼盘的的关系关系红树西岸容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高[概论]?户型平面的优劣取决于建筑平面点式楼后排南北通户型户型但视线受阻；与与前排不能实现南北通单元单元平面平面的的关系关系板式楼户户南北通[概论]?低楼层可以享受内院景观?小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少户型户型与与?价格制定时，往往最低价为3层；楼层楼层1、2层价格高于3层；3层以上的的，逐层加高关系关系[概论]?广东以北民居：向北房终年无阳光选择南向房是购房前提?广东民居（北回归线以南）：中国中国向南房冬日有阳光，夏日无阳光民居民居向北房冬日无阳光，夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉对朝对朝?香港民居：向的向的寸土寸金、空调调温、港岛景观选择选择朝向不讲究客户购楼朝向选择：东南向南向西南向东向[概论东北向北向西向]西北向自然景观朝向小区景观户型户型海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化与与?案例：景观景观?1．国都高尔夫花园朝向朝向的的北向深圳高尔夫俱乐部球场关系关系北向房好售?2．洪湖大厦[概论西向洪湖公园]西向房没有销售压力?《住宅户型分类表》（附件一）****?《**住宅性能标准表》（附件二）户型户型评评价表价表?《**住宅户型评价表》（附件三）点评系统评价[系统评价]?住宅户型分类表（表1-1）单位：㎡户型分类户型高层深圳深圳三房二厅一工三卫150—180豪宅住宅住宅四房二厅一工三卫200—240分类分类五房二厅一工多卫250—500二房二厅二卫85—大户型95三房二厅一工二卫130—150四房二厅一工二卫160—180[专业标准]?住宅户型分类表（表1-2）单位：㎡户型分类户型高层深圳深圳二房二厅一卫75—85中户型三房二厅一/二90—住宅住宅卫120分类分类四房二厅二卫110—140一房一厅一卫35—小户型45二房一厅一卫55—65三房二厅一卫70—80[专业标准]?住宅性能标准一（表2-1）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积≥20≥16≥12≥10住宅住宅（㎡）其它卧室使用面积≥14≥12≥9≥7性能性能㎡标标准准小卧室使用面积≥12≥10≥8≥7（㎡）客厅使用面积（㎡）≥40≥25≥12≥10参考参考：：建建客厅开间（m）≥4.5设部商品设部商品≥4.2≥3.6≥3.3住宅性能住宅性能客厅实墙面长度≥5≥3≥3认定认定标标准准（m）≥4.2餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通采光通风——风生活阳台进深（m）≥1.5≥1.2≥1.5≥1.5[专业标准]?住宅性能标准一（表2-2）（套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.0世世联联≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1住宅住宅厨房使用面积（㎡）≥8≥6≥4≥3性能性能厨房净宽（m）≥2.1≥2.1≥1.5≥1.8标标准准厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.1≥2.4单间卫生间使用面积≥2（㎡）≥3.5双卫生间总使用面积≥8≥7（㎡）≥6.5三卫生间总使用面积≥10≥9（㎡）[专业标层高（m）≥3.1≥3.0≥2.9≥2.8准]**住宅户型评价表（表3）**住宅户型型建筑面积标准总体评价总评户型户型号分等级评价A3三房二厅二卫大户型方正实用83良好评价序号建筑面积128标准评价评价意见权重评分参数参数一1客厅使用面积m2526.3满足要求44专业****性2客厅开间m3.93.6未满足要求32.4(40%)………………………住宅住宅20层高m3.03.0满足要求33二21总体评价户型方正43.5合理户型…………………户型性评评价表价表(50%)49储藏室位置得当,设置合理11三50大门不冲电梯门、不对长走廊11市场可能存在的风水问题性……………(10%)56卫生间不在户型中央211户型优点户型方正四2实用率高1户型缺点不满足专业性评价标准款项五2可能存在的风水问题[专业标1修改建议修改不满足标准款项六准]2修改可能存在的风水问题客户在购房时考虑居室各部分优先顺序市场市场?客厅：方正实用（面积、家私布置、布局等）对对?主卧室：合理性（面积、采光）、私密性?餐厅户型户型：相对独立，通风采光?厨房：宽敞实用，有服务阳台的的?卫生间：便利性、隐蔽性关关注注点点?次卧室：作书房、客房适宜?阳台/露台：生活阳台（景观阳台）的休闲、观赏性服务阳台（生活阳台）的实用在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据[人居标此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价准]?住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢储藏、工作、学习、阳台?住宅的“三类”空间功能功能公共空间：客厅、餐厅、生活阳台空间空间分类分类私密空间：卧室、书房、衣帽间主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间[人居标工人房、储藏间准]服务阳台?动静分区活动区和休息区分开?动区客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置功能功能分区分区?静区合理合理卧室——位置应比较深入?动区与静区之间卫生间——方便使用，室内动线尽可能便捷[人居标厅、室分设的户型是户型发展的主流方向准]动静动静动分区分区区案例案例静区（（11））?跃式户型最易实现“动静分区”[人居标准]动区静区动静动静分区分区案例案例（（22））?平面户型也可以作到“动静分区”[人居标准]?各功能空间尺度合理、舒适?客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间?卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡,且应带有主卫生间空间空间次卧：面积应不小于8㎡尺度尺度宽深比1：1.2~1.5左右合理合理?餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔?厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台?卫生间：净宽不宜小于1.6米?阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成[人居标全透明或半透明准]空间空间比例比例失当失当案例案例?客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费[人居标准]?除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一面积面积?各房室具有与其户型相匹配的比例比例比例?大户型不应出现过小房间适适宜宜?主卧应明显大于次卧?三户室客厅与卧室的比例应把握在1．5：1以内[人居标准]房室房室比例比例失当失当案例案例（（11））?厨房面积过大(13㎡)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7㎡。[人居标准]香蜜湖豪庭美庐锦园：：三房：115三房：68㎡㎡55㎡户型户型二房：二房：84㎡与与天鹅堡：定位定位四房：240㎡一一致致三房：220㎡?同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、[人居标布置亦会不同准]?室内四明?明厅、明房、明厨、明卫?公共空间通风采光?电梯厅通风通风?楼梯/消防楼梯采光采光?公共走道新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风[采光（架空层、楼梯人居标、电梯厅）准]公共公共空间空间通风通风采光采光案例案例（（11））?一