新政影响报告——政策解读2011/3/1内容框架1宏观环境2新政解读3市场变化4应对策略宏观环境1国际经济状况国际经济政策出现分化，货币增发，热钱涌动，物价上涨，通胀压力增大，中国经济面临外部严峻挑战。美联储新一轮量化宽松政策在国际金融市场引起连锁反应，商品期货市场全线上扬。美元的“溢出效应”加剧了国际通货膨胀压力。印度、中国、巴西等新兴经济体国家物价均出现大幅上涨。中国香港、印度、巴西、韩国、俄罗斯等国家均受到游资冲击，由于国内严格的资金管理，国际游资对中国经济还未造成过大影响，但从游资流入方向和资金推高房地产等行业的情况来看，已经到了“令人警醒的时点。”宏观环境2国民经济状况——CPICPI仍在较高位运行，物价的高企推升了加息预期。预计年内将有2-4次加息，加息幅度50-100个点。由於官方调整了2011年CPI的权重，中国1月CPI同比上涨4.9%，环比涨幅约在0.9%，低於市场的普遍预期。PPI比去年同月上涨6.6%。宏观环境2国民经济状况——货币供应由于2009年对国际经济的预判，大量增发货币，致使货币供量过剩，加剧通货膨胀预期。1月末，广义货币(M2)余额73.56万亿元，同比增长17.2%。人民银行计划全年增长率为16%，新增约7万亿贷款。宏观环境2国民经济状况——新增贷款2010年新增贷款约8万亿，流向以房地产行业为主的固定资产投资领域。央行数据显示，2010年12月份，人民币贷款增加4807亿元，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，超过7.5万亿元的调控目标。中长期贷款6.5亿元，说明资金大部分流向了固定资产投资和购房信贷方向。宏观环境2国民经济状况——国房景气指数2010年全年房地产投资处于景气区间，但受政策影响，下半年出现明显回落。房地产景气指数自2009年3月出现反转，并进入景气区间，但在持续了一年时间后受政策影响出现快速下滑。宏观环境3十二五规划中的房地产行业房地产行业十二五”期间全国住房建设总量较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。开征持有环节税，房产税已纳入房地产十二五规划。确立“民生型支柱产业”的基本定位，构建稳定合理的房价形成机制。将住房保障建设纳入法制化轨道。宏观环境4宏观环境总结国际经济大环境形势严峻；国内货币供应量过剩，央行正在加紧回收流动性；房地产行业信贷政策进一步从紧，开发贷和购房贷均受限制；国内抑制房价呼声甚高，促使国家出台严厉政策严控房价上涨。国际国内国内经济经济政治内容框架1宏观环境2新政解读3市场变化4应对策略新政解读1新国八条政策内容新国八条重点从四个角度对市场进行调控。1、抑制需求2、增加供给第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管第二条：加大保障性安居工程建设力度。。第五条：严格住房用地供应管理。第四条：强化差别化住房信贷政策。新国八条第六条：合理引导住房需求。第一条：进一步落实地方政府责任。第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约第八条：坚持和强化舆论引导。谈问责机制。3、预期管理4、加强对地方政府约束新政解读1新国八条政策内容总总的的来来看，新看，新国国八八条条在信在信贷贷、限、限购购、征、征税税要求上更要求上更严严调控关键点2011.1.26调控措施表述2010.9.29调控措施表述对比二套房首付比例首付款比例不低于60%。严格执行首付款比例不低于50%。拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳非本地居民购房供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当证明的非本地居民暂停发放购房贷款。地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在限购对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定时间内限定居民家庭购房套数。一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收税费普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按入全额征税。1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。　限购政策各地明细新政解读本市户籍家庭（新购）非本市户籍家庭（新购套数）政府公布价格有房控制目标情况限购一定年限纳税社保证明　无纳税区域无房户2套及以1套社保上纳税社保无房户有1套以上价格控制目标1新国八条政策内容年限北京5年未提及地方政策细则均按照新上海2年累计3月底前向公布国八条执行内容如下：宁波全市1年3月份公布1.5年内营业税全额。天津累计1年3月底前公布长春合理区间2.第二套房首付6成利率南京3月底前公布l年以上1.1倍。南宁未提及无锡市区一季度3.投资不达25%不含土地款11禁购禁购1禁购2年厦门3月上旬公布不得转让。有1年4.保障性和中小套型商品住成都主城无要求未提及房用地不低于70%，今年的哈尔滨城区未提及青岛未提及商品住房用地供应量原则上石家庄1年以上未提及部分不低于前2年平均实际供应太原一季度公布量，贵阳不高全国平均新政解读1新国八条政策内容——总结?从内容上，新国八条可以总结为“一个创新、五个加强、两个持续”。?一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度。?五个加强：从税收、金融信贷、土地供应、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化。?两个持续：持续加大保障性住房的建设、通过舆论持续引导合理住房消费。?从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。?从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。?如果楼市热度不去，后续政府可动用的政策仍然较多，因此不能认为行业利空出尽。新政解读2国八条对各利益体影响预测——地方政府问责机制明确以“房价”作为控制目标，促使地方政府就控制合理水平房价影影响响11将制定有更为针对性、有效性的应对策略土地双限将降低开发商拿地热情，地方政府土地税收将出现影响2影响2明显缩减，对当地城市化发展进程将带来一定影响影影响响33地方政府与中央政府的博弈将继续持续新政解读2国八条对各利益体影响预测——开发商?拿地更为谨慎，考虑与政府合作开发建设土地“限房价、控地价”?项目销售周期拉长，检验开发商资金双限链健康度，上市企业抗风险能力更强?利润空间“被控。制”对于本地及异地客户的全面?开发商关注度向商业市场及城市综合购房资格进行了更加明?市场需求“被减限购确和严格的限定体这类高价值物业转移，考验开发商少”操作水平和专业能力?行业内部企业兼并速度加快新政解读2国八条对各利益体影响预测——经纪公司住宅代理住宅代理面临“折扣战”和“闪销售电战”，需积极开拓客户资源与合作伙伴代理买卖市场短期内出现有价无市的观望局面，进而导顾问咨询及商业物业类相致房价缓慢回落关业务的比重会出现增长态势经纪公司行业内部的企业兼并速度加快，上市公司抗风险性租赁市场转热，住宅及商强住类物业租金价格将呈现上扬态势一手市场商铺、商住及写字楼物业二手市场二手市场将持续升温新政解读2国八条对各利益体影响预测——购房者当前调控政策下，居民商品住宅购买资格限定套数观望态势将持续一定时间，市场刚需释放缓慢购房数量受限部分刚性需求转向商住类物业市场或二手租赁市场购房理性化增强，高性价比的一手大户型产品更为看好二套房首付提高，二手房则有向城市成熟环境内的小户型产品倾斜住宅投资客户由短期投资转向长线投资住宅投资行为受限商住类产品将成为新的投资热点新政解读2007年，“9.27”新政出台打破了房地产市场自2006年以来持续的量价齐升形势，住宅的价格上涨趋势得以控制，价格在8个月内趋于平稳。2008年38月起，住宅国价格八连续7条个月出政策现下滑，成交量预判亦下滑，市场整体疲软。“10.22”新政的出台释放大量利好消息，为房地产市场的全面复苏打下良好政1、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。策基础。2、购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。2009年3月至2010年12月，住宅价格持续攀升，成交量大幅增加，大量投资投3、二套房首付不低于60%，利率1.1倍。机使得房地产市场出现过快过热发展，政府密集出台“4.15”新政、“9.29”新4、直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市在政，住宅价格上涨幅度回落。一定时期内从严执行住房限购措施。2010年9月：2008年10月：国五条《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》2007年9月：《关于加强商业2010年4月：2011年1月性房地产信贷管新国十条：理的通知》新国八条1、差别化住房购买的首付及利率（认贷不认房）。1、建立考核问责机制.1、对个人购买或销售住房予以税收1、暂停发放居民家庭购买2、商业用房首不低于50%，期2、90㎡首套房首付不低于30%；二套减免。第三套及以上住房贷款。限不超过10年，贷款利率不低房首付不低于50%，利率1.1倍；三套2、2009年，个人住房转让营业税征2、对不能提供一年以上当于1.1倍。房首付和利率大幅提高。免时限由5年调整为2年。地纳税证明或社会保险缴3、借款人偿还住房贷款月支出3、保障性住房、棚户区改造和中小套3、首付比例下调至20%，商业性个纳证明的非本地居民暂停不高于其月收入50%。型普通商品住房用地不低于住房建设用人住房贷款利率实行7折优惠。发放购房贷款。4、下调公积金贷款利率。地供应总量的