定位初步交流江阴奥林匹克花园07年8月10日目录?江阴城市概况?江阴城市规划?江阴房地产行业分析?项目用地分析?项目定位设想?项目产品构想一、江阴城市概况城市区位?江阴市位于江苏省东南部,为省辖县级市。?北枕长江，有长江公路大桥与靖江市相连；南近太湖，有锡澄高速公路与无锡市相接；东接常熟、张家港；西连常州。?地处苏锡常“金三角”几何形中心，交通便捷，历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。行政区划江阴市有16个镇，305个行政村，7102个村民小组，云亭、霞客、周庄等镇29个行政村。市政府所在地在澄江镇城市文化?江阴，简称澄，古称暨阳。?历史悠久、人文荟萃、物华天宝之区。?江阴历史悠久，见诸于文字记载的历史，考古发现和出土文物证实，早在7000多年前新石器时代的马家浜文化时期，有2500多年就有先民在江阴这块土地上繁衍生息。?春秋战国时期，江阴地属延陵，是吴公子季札四避王位逊耕之地，后为楚相春申君黄歇之封地。?宋代，有工部侍郎葛宫、吏部侍郎葛立方，朱熹等俱出其门下；?明代，涌现出杰出的旅行家、地理学家徐霞客，东林党“后七君子”缪昌期、李应升；?清代，有理学大师、三朝元老杨名时，小说家夏敬渠、屠绅、词人蒋春霖，诗人金武祥以及曾创办京师、江南两图书馆（现北京图书馆和南京图书馆）的版本目录学家缪荃孙等。经济总量120025.00%100020.00%80015.00%60010.00%4002005.00%00.00%200120022003200420052006地区生产总值（亿元）365410.03508.02638.26787.97980增长率11.70%13.20%21.10%21.20%18.51%22.80%江阴近年来经济保持了良好的发展势头.特别是2003以来,经济总量年增长率平均都在20%左右，按照其良好的发展势头2007年有望突破千亿大关。产业结构1.7%34.9%63.3%第一产业第二产业第三产业由于沿江产业带发达，江阴城市物流业以及船舶制造业尤为发达，也成为江阴经济发展的支柱产业。江阴以重工业为主产业结构并且产值较高决定了江阴具备一定数量高端的收入人群。固定资产投资400120%350100%30080%25020060%15040%10020%5000%200120022003200420052006固定资产投资（亿元）81.02120.31253.56284.13331.58344.35增长率14.67%48.50%110.76%12.06%16.70%3.85%江阴固定资产投资在01-03年出现了较大幅度的提升，03年增长幅度达到一个高峰。大幅度增长完善了城市基础设施、改善了城市环境.04年以后增长率出现大幅度回落，固定资产投资在一个稳定的水平上缓步增长。城市常住人口1401201008060402002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年年末总人口115.18115.39115.78116.7117.77118.62119.45非农业人口36.6726.5529.4744.5945.8248.4146.63江阴总人口数多年来保持在一定水平变化不大。非农业人口03年增长比较迅速，后续缓慢增长，至06年略有下降。城镇居民人均可支配收入2000025.00%20.00%1500015.00%1000010.00%50005.00%00.00%200120022003200420052006城镇居民可支配收入8650933211502137021611318602（元）增长率5.80%7.88%19.41%19.13%17.60%15.45%江阴市人民的收入水准和生活水准也在全国处于领先地位，江阴较高的收入水平显示了江阴具备着极强的购买力。城镇居民人均储蓄3000030.00%2500025.00%2000020.00%1500015.00%1000010.00%50005.00%00.00%200120022003200420052006城镇居民人均储蓄（元）118171468718526213612485128423增长率14.66%24.29%26.14%15.30%16.34%14.30%城镇居民储蓄额的持续大幅度上涨，将使居民消费能力得到持续的积累，一旦得到释放，将提供非常广阔的消费空间。社会消费品零售总额地区结构比较30020078.54农村69.44城区10049.0542.35103.68122.7155.7569.6902003200420052006农村42.3549.0569.4478.54城区55.7569.69103.68122.71消费品零售总额整体在增长，城区和农村所占比重变化平稳，城区所占份额缓慢提高，这是由于城区人口变化不大造成的。社会消费品零售总额行业结构变化百分比2501.6％2001.5％10％9.6％其他1502％餐饮零售2.26％15.6％100批发14.8％82％87％76.1％5076.5％06.3％6.3％6.9％0.9％2003200420052006其他批发(亿(亿)零售(亿)餐饮(亿))20036.267514.522.2220047.5390.2518.452.41200511.92141.9516.542.6220061.9175.7120.293.2商品交易市场成交情况3%13%18%农产品综合市场纺织品服装鞋帽市场小商品市场22%金属材料市场24%建筑材料市场其他市场20%2006年共投放摊位总量4935，已出租摊位个数4819个。各种市场成交额所占比例2%5%7%3%1%农产品综合市场纺织品服装鞋帽市场小商品市场金属材料市场建筑材料市场其他市场82%2006年总成交额499.17亿元，其中金属材料市场占总成交额82％。城镇居民人均生活消费消费性支出细目及比例3%9%食品衣着34%11%生活用品医疗保健交通通讯9%教育娱乐居住10%9%杂项商品和服务6%9%2006年人均生活消费支出12382元，较去年增长14％。消费性支出项目构成比例继续保持稳定。小结?经济保持快速增长?人口相对稳定，人均收入持续增多，消费能力较强二、江阴城市规划城市布局规划城市结构形态为带状组团式，由绿地系统分隔成四个组团。城市交通城市道路网络采用以方格网为主的布局形式。规划形成快速干道环路。城市主干道网由六条横向和十三条纵向主干道组成。。城市绿化系统城市中心依托生态绿地锲入城市，形成中山公园、黄山湖公园等城市中心公园为核心向城市外扩散。用地发展方向城市用地主要向东向西、次要向南发展。——《江阴市城市总体规划（2002~2200）》从城市的发展空间来看：北限长江，东界苏州，西有常州，城市向东南发展，接驳无锡是必然的趋势。江阴市总面积987.5平方公里，陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里。沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为50.1平方公里。江阴将主动融入苏锡常经济圈由于崎山、花山的阻隔，阻碍了城市向南发展。城市建设现状城中城中作为城市的核心区域，已经成为江阴商业、服务业的核心。城中板块可开发土地资源惜缺。江阴市沿江地区和城市东部比较发达,根据城市东进的发展趋势,切合“城市客厅”使城东板块是以居住、文化、体育城东、度假、商业、商务为主导功能的优良城市环境。东部东外环路周边产业园和东外环路以西的住宅已经开发完成。城西作为城市用地发展的方向，土地资源丰富。但由于城城西西开发建设框架较大,以及当地市民对地域上的抗性，并且该区域没有明显的产业支撑，消费力比较低。城北拥有大量历史文化遗址以及历史建筑,通过历史建筑城北，古街道和古运河等风貌区建设,形成一个独具特色的山水文化体系。西北区为城北综合物流园区。土地开发量较少。作为城市开发的土地方向，借助城东的发展趋势的拉动。城南土地开发资源巨大，花山路周边开发建设已经进行，道路框架明显。南部六镇旅游生态的发展定位，将调整江阴的产业结构，也为未来的居住发展提供了方向。周边用地规划项目用地周边规划多居住用地，项目用地的区位价值将逐步得到提升。交通规划?红色为项目用地?紫色为高速公路?深红色为快速路?兰色为二级路?黑色实线为轨道交通?黑色虚线为铁路地块北、西、南三面紧临快速路、二级路和轨道交通，可达性较强。小结?融入苏锡常经济圈，接驳无锡是必然的趋势?未来城市将主要向南发展，城南将成为江阴未来主要居住区?项目区位价值将随着城南的发展和配套的完善得到大幅提升三、江阴房地产行业分析房地产开发投资额历年房地产开发投资情况（单位：亿元）50120.00%95.40%41.24037.24100.00%76.37%32.6580.00%3026.5160.00%2015.0323.18%40.00%1014.04%10.64%20.00%00.00%20022003200420052006投资额15.0326.5132.6537.2441.2增长率95.40%76.37%23.18%14.04%10.64%施工面积/竣工面积历年房地产开发房屋施工／竣工面积（单位：万平方米）500409.61400324.62302.69297.92300施工面积竣工面积200159.92150.3155.83147.510002003200420052006施工面积302.69297.92324.62409.61竣工面积159.92150.3155.83147.5市区土地出让总量土地出让总量走势及区域比例分析1200070.00%（亩，%）9551.241000061.56%60.00%50.00