上上策友谊合升壹品系列整合传播思考1、全球经济衰退，国内经济增速放缓，房地产行业不确定性加大，市场投资信心下降，需求萎缩；2、房价与GDP的走势跟随性强，明年的GDP值将直接影响房地产价格的波动走向；3、从07年的政策从严到08年的积极救市，房地产行业趋向宽松，但政策效力展现具有一定滞后性，所以短期内全国大势房地产市场尚处于调整阶段；4、政府通过降息、加大投入以及增加保障性住宅等手段拉同内需，救市信心明确，但是政策的执行力度对未来房地产市场发展趋势至关重要；5、大部分新项目绝对“低开”，老项目普遍采用“促销”保量的措施应对市场；6、09年市场供大于求，转向买方市场；7、城市核心区部分高端项目“牺牲速度，力挺价格”，09年尚存“下行”空间。全力保证增长，加大刺激内需，不断提振信心继续跟随宏观经济周期性发展趋势房地产行业是重要的支柱产业，“金融及房地”的利好政策还将继续不断出台政府9000个亿的保障性住房建设将逐步清晰划大势的破与立定市场需求政策执行力度坚决则有利于市场在09年内逐步恢复，否则调整期还将延长整体市场价格仍旧存在下行空间，08年由于部分发展商没有现金流要求，因此部分在售项目价格并没有“到位”高端市场项目价格或将呈现“破位”趋势大部分新项目采用低开策略，“人气”第一大部分在售项目调整价格、推售策略，保证成交量大势下催生的大连，产品两极化产品层面，预计09年大连市场将呈现两级分化。高端项目更加注重资源、配套与产品品质结合，别墅产品将会成为热点产品，星海湾、旅顺南路、中山区将成为高端项目的热点区域中低端项目将更加注重项目自身特点营造，小高层、高层的功能性两居将成为热点，泉水、机场前将成为中端项目的特点区域。主流开发商博弈大连中海、华润、沿海、瑞安、亿达、深长城、万科、鲁能、小平岛等一线开发商的项目相继入市或加推房源，2009年将成为主流开发商争夺大连市场份额关键年。250万销量，考量商家的战略和对策受宏观经济低迷影响，消费者信心指数屡创历史新低，尽管政府出台各种利好政策，刺激购房，但宏观经济层面不转暖，房地产市场很难回复元气，市场供应、消化、价格趋向于平稳。预计2009年下半年消化量会小幅反弹，全年消化量应为250万平米左右。大势·小市的压迫感地产格局及消费市场改变已是雷打不动的事实？如果你爱一个商人，就劝他去买块土地吧，因为那会带他去天堂。如果你恨一个商人，也劝他买块土地吧，因为那会带他下地狱。当然要加上时间作为前提才成立。前一句就加上“2007年以前几年”，后一句加上“2008年以后不知道几年”。一段情话，足见房地产天翻地覆的变化！地产回到正常轨道！单纯售卖土地资源和产品的时代，正在发生改变。能够‘逆市飙红’的地产，无不是值得信赖的品牌，地段，适当的价格。从卖土地资源和粗放型产品时代，走向综合品质和需求性品质时代？用星河湾的话说：不做半成品中国进入地产成品时代···消费群开始用“理性”审视房子投资价值，用“时间”思考房子的货值消费群再是一味受舆论蛊惑。07年前有句话：现在不买，很快就没了！因为心理所造成的压迫感，是价值走向畸形；而现在的心理，不再是单纯值不值的问题，而是认为你还会降！而且认为房子不会因不买而没有！消费群需要的：不仅是建筑或产品作为地产商，如果此前买的是粗放产品和价值趋势，那么现在卖的一定不仅是产品。壹品星海、壹品漫谷、壹品海沁我们认为：不能按常规出牌，不能按原有产品方式来卖。卖产品，在满街皆是产品厮杀的当下已属于下策，特别是作为一个持续性发展地产商，及两个项目的尾盘。上策是什么？我们的策略借势友谊·整合壹品资源运筹·整合行销友谊·壹品生大行销主张活壹品星海、壹品漫谷壹品海沁卖产品差异化：海系、山系卖产品差异化：城市系借势友谊友谊大连的知名度社会价值经营高端酒店、商场产业品质酒店和商场所衍生的软性价值服务价值50年综合商贸企业集团·上市公实力司品牌知名度·高端品质·VIP服务友谊价值，正弥补当前地产综合品质和深度服务的缺失。整合壹品壹品星海海系壹品漫谷山系壹品海沁城市系推拉借势友谊友谊地产整合壹品系制高平台‘友谊壹品生活’整合成一个携带友谊品牌因子，而有丰富产品体系、深度服务体系策略高度整合资源优势，给市场一个制高点，给可持续性发展创造一个新模式壹品系列产品价值展示平台壹品服务价值友谊高端品质销售平台“友谊壹品生友谊VIP服务服务平台活”友谊壹品生活理念体验平台友谊壹品附加值“友谊壹品生活”之海系价值分析星海广场的心理地标友谊壹品生活价值体系···“友谊壹品生活”之山系价值分析山·别墅·慢生活价值观友谊壹品生活价值体系···“友谊壹品生活”之壹品海沁价值分析地上总建筑面积202000㎡，地下总建筑面积56500㎡，容积率1.69大连次中心，成熟都市区域价值生活区，交通心脏地带土地最佳利用，空间布规划价值局，建筑与园林有机和谐尺度建筑品质斯堪的纳维亚风格，现代国际感材质，严整俊朗项目需要突破是什么？大盘·名盘云集，自身体量适中，整体处于均好性情况下，赢在机会何在？用地先天不足，化整为零的策略如何整合？项目需要突破是什么？共享优势资源，如何转嫁为我私有？户型多元化，整体形象复杂性先入为主，后来如何居上？提升品质，塑造次中心的国际生活感将项目卖点，转化为一种独特价值主张用“友谊壹品生活”提携项目价值洞察消费者目标客群：中端客群政府公务员、私营业主、大型企业中高层、小型企业高层、资深专业技术人员、中小学教职工、周边医院医生等一群在路上的人生活在向前，带着目标枷锁起舞围绕功能旋转，但有少不了漂亮形式的外衣有数学家的那种计算，也有艺术家那种感性产品及面积配比面积（m2)一室一室一厅70-8085-9095100-120120-131131-139比例(%)7121214321427目标需求：面积改善、品质提升、婚房需求对于这样紧促偏舒适型的产品对于这样实实在在的功能性需求他们得到的是城市配套、城市感他们得到的是功能主义为第一要素、形式美平衡的斯堪的纳维亚建筑放弃都市中心、极致繁华放弃安静、田园的郊外友谊壹品生活之都市生活平衡美学壹品海沁价值主张创意IDEA发想他们用哲学的思维思考数学的问题他们用生活的角度稀释工作的难题他们形而上表达形而下原来生活自成一PaiππPaiπ圆周率代表，代表理性思维，感性表达，用平衡观点看，属于内方外圆案名：壹品πPai创意IDEA友谊壹品生活，是盛宴都市生活平衡美学，就是生活很和谐聚会案名：壹品盛艳壹品生活，壹品盛宴，给予美好的生活愿景阶段策略思考10.53.204.206.209.28知名预热期强推期开盘期持销期度品牌入市解决尾盘存量系列活动体验产品价值深化打造友谊壹品新项目形象入市新项目第一组团第二组团开盘生活平台开盘第一波：创造价值平台时间：２００9年３月20——4月30日行销策略：打造“友谊壹品生活”价值平台推广策略：重户外，大众公关造势，网络营销铺市！广告目的：友谊合升品牌全面提升，为产品价值输出创造制高点媒介：户外、报纸软文、网络3-4月行销策略:成立“友谊壹品会”邀请大连籍重量级明星作为友谊壹品会代言人树立知名度和高度建议人选：孙楠（或杨洪基或秦海璐）3月25日“友谊壹品会”新闻发布会内容：1、成立仪式，2、新闻采访，3、老客户访谈邀请嘉宾：壹品星海、壹品漫谷老业主，友谊星级酒店VIP客户、友谊商场VIP客户地点:友谊星级酒店邀请媒介：辽宁电视台、大连电视台、大连报社、沈阳报社等☆媒介组合——户外广告投放时间：从2009年3月下旬开始地点选择：区域性重要城市机场、高速公路具体地点：机场、中心区、高速公路口，星海广场周边、及甘井子区户外：主题：友谊一直在大连　　“友谊壹品生活”计划在行动3月25，友谊壹品生活形象代言人XXX与你有约☆媒介组合——网络?任务：1.信息传递，增强认知2.话题炒作，建立知名度?执行考虑：—受众—品牌形象和关联性—可操作性网站建设并保持链接：《自建网》、《新浪网》、《搜房网》…第一帧友谊一直在大连第二帧　3月15，XXX与你相约第三帧“友谊壹品生活”计划在行动☆媒介组合——软文广告投放时间：从2009年3月15\16\17投放媒介：大连时报等友谊一直在大连主题：MicrosoftWord文档　　“友谊壹品生活”计划在行动小标1:50多年来，大连人友谊常在小标2:再高，再远，也把友谊留在大连小标3:山海连城,友谊常在第二波：运用“友谊壹品生活”平台推壹品星海、壹品漫谷，同时推新项目时间：２００9年4月20——6月20日行销策略：“友谊壹品生活”山·海生活展，同时推出壹品海沁推广策略：公关活动为主，广告配合！广告目的：为壹品星海、壹品漫谷存量销售进行媒介：户外、报纸软文、网络尾盘，以线下活动为主传播重点在于壹品海沁针对尾盘活动提出：友谊壹品五洲生活展美式都市大洋洲海岸生活英伦庄园生活展法式红酒生活展派对生活非洲部落生活展亚洲民族风情展先造场会馆运营行销（造场）针对性空间设计：通路现场的颠覆性思考ＶＩＰ接待室包装创意“会馆式包装”，以３０年代的会馆为参考注重装饰性，以历史和人文元素为主，近代西式红酒、洋枪等贵族玩意为辅。项目主通道，将是一把双刃剑。规划应用不当，将成为看楼消费群漫长的心理屏障；包装设计合理，看楼通道和售楼处空间将成为“承诺预兑的体验空间”。现实地说，这是一条“行为路线体验通道”路线围绕整个社区的若干亮点设计，基本功能：导示功能——体验功能——形象气质传播总言之，从入口开始，让参观者每走一步，多增加一点兴奋，每前进一米，对下一米的惊喜，对项目、对样板房的未知数暴涨一点期待，逐渐被吸入整个场的旋涡里无法自拔，其情绪和感受在到达样板房时达到高潮。这个过程，就是一个融合