KINGS尚东·紫御W尚东·紫御ICK（GUANG营销优化建议Z营销优化建议HOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.目录KINGSWPart1区域别墅市场动向ICK（GUPart2A项目客户群定位NGZHOU）Part3项目现存问题及调整建议PROPERTYCONSULTANTSLTD.KINGSWICK（GUA区域别墅市场动向区域别墅市场动向NGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.【区域别墅市场动向】区域别墅市场不景气本年销售不宜乐观KIN增城2011年1-5月别墅成交走势GSW20030000IC20000K10000（00GU1月2月3月4月5月ANG10777588650Z成交套数HO2333022823139192298714368U成交面积）PRO进入2011年，增城别墅市场成交持续下滑，虽然4月份提前引爆“五一”，成PERT交量有所回升，但黄金周后，成交量再度下滑约4成，在目前市场政策维持不变的情况YCO下，对于2011年的增城别墅市场销售来说，仍是不宜乐观。NSULTANTSLTD.【竞争动态】————群盘逐鹿，市场竞争激烈群盘逐鹿，市场竞争激烈荔城板块碧桂园豪园TextKINinhereG欧亚山庄SWICK（新新板块GU合景誉山国AN际GZHOU）中新板块PR侨建御溪谷OPE中信香樟树RTYCONSULTANTS5LTD.?本案所处荔城板块，主要受到自身板块、新新板块及中新板块项目的竞争威胁?根据产品质素、定位、客户群等因素，碧桂园豪园、侨建御溪谷及中信香樟树KING对本案形成合围之势SWICK?中信香樟墅、碧桂园豪园等品牌为先，亮点凸显，价格低廉，包装匹配项目定（GUA位；侨建御溪谷等项目穷则思变，灵活分期备受市场关注，一改颓态。NGZHO?U欧亚山庄作为区域内的重量级别墅大盘，即将面世，有可能影响区域别墅市）PR场，应引起重点关注；OPERTYCONSULTANTSLTD.【重点个盘】————侨建御溪谷侨建御溪谷生态环境KINGS侨建御溪谷WICK规划设计（产品优势GUANGZHOU侨建·御溪谷在售一期342㎡-624㎡的双拼和1000㎡的独栋别墅。均）价18000元/㎡。现购房首付四成即可售楼，余款5年内分期付清。该PRO项目动态项目动态：：P项目预计2011年9月推出二期单位，产品仍以别墅为主，包括200平方ERTY米以上的少量洋房，洋房预计带4000元/㎡的精装修，最低200多万/CON套。SULTANTSLTD.【重点个盘】————侨建御溪谷侨建御溪谷营销亮点：5年免息分期付款计划KINGS侨建·御溪谷实行“发展商替你付按揭”的购房计划——购房人首付WICK4成即收楼，余款五年分期付。以侨建?御溪谷一套成交额600万元的别墅为例（，首付240万元，余款360万元五年内通过按月、季、半年、年四种付款方式GUAN灵活支付；比银行按揭首付6成少付120万元，解决高端置业者资金周转压力GZHO问题，方便买家盘活资产。U）PROP对本案的启示：ERTYCON解决客户置业核心难题，是突破销售困局的有效手段之一！SULTANTSLTD.【重点个盘】————中信香樟墅中信香樟墅附加值优势价格优势KINGS发展商品牌投资价值W中信·香樟墅ICK（GUA区域规划优势NGZHOU）中信·香樟墅预计6-7月推出西班牙风格别墅，共581套PR，首批货量约170套。面积约220-260㎡。预计联排别墅均价8500元O项目动态项目动态：：PER/㎡，双拼别墅预计均价1.4万元/㎡。目前接受优惠登记中，存5TYC万诚意金到光大银行可享受开盘当日98折优惠。ONSULTANTSLTD.【重点个盘】————中信香樟墅中信香樟墅营销亮点：KING增加产品附加值，体现项目性价比SWICK（中信·香樟墅地下室为赠送面积，如220方别墅，地下室赠送面积达到105㎡，其GUAN中一半计入产权，该项目通过此手段，增加产品附加值，达到拉低整体均价的目的。GZHOU）PROPE对本案的启示：RTYCO增加附加值，提升产品综合质素和吸引力NSULTANTSLTD.【重点个盘】————碧桂园豪园碧桂园豪园K性价比IN品牌GS碧桂园豪园优势W号召力ICK（户型设计GUANGZHOU）碧桂园豪园目前在售115m?和137m?的三房两厅单位，毛坯价格在PR5000元/m?-6000元/m?之间，一梯四户，共11层，目前购房一次性OP项目动态项目动态：：ER付款享96折，按揭98折优惠。碧桂园豪园还有200—400M?的别墅在TYC售，均价在1.3—2万元/m?之间，部分带装修。ONSULTANTSLTD.【重点个盘】————碧桂园豪园碧桂园豪园营销亮点：充分发挥自身独有品牌影响力KINGS以高性价比优势冲击并抢占市场WICK（碧桂园豪园充分发挥了碧桂园在增城区域的品牌影响力，凭借品牌基础和客户基础GUAN，高调入市，引爆市场，短期内成功确立市场形象；在价格上，以低价策略冲击市场，GZHOU迅速抢占市场份额；）PROP对本案的启示：ERTYCO品牌认同度、合理定价、投资价值NSULTANTSLTD.【重点个盘】————合景合景··誉山国际誉山国际产品打造KIN合景GSW誉山国IC商投资K展际发牌价（值品GUANGZHOU目前1期“山语”别墅和2期“誉四季”洋房组团在售；其中别墅）P220-450㎡，毛坯1.6-3.5万元/㎡，其中220㎡左右产品较为热销ROP项目动态项目动态：：，二期洋房组团为8-18楼的小高层，在售面积142-211㎡的三至五ERTY房，均价11000元/㎡，带4500元/㎡的精装修。近期有99折（按CON揭）*99折（7天内准时签约）优惠；同时推出少量特价单位在售。SULTANTSLTD.【重点个盘】————合景合景··誉山国际誉山国际营销亮点：大盘规划、产品打造KIN“誉·四季”洋房组团主要以中大户型GSW的洋房为主，并以4500元/㎡豪华装修标准，ICK打造了整个增城区域的标杆，进一步巩固了其高（GU端豪宅形象，达到聚焦市场的目的，并引起市场ANGZ和客户的高度认同。HOU）PROP对本案的启示：ERTYCO极品打造、形象升级、创造最大附加值NSULTANTSLTD.【重点个盘】————欧亚山庄欧亚山庄项目点项目点评：评：作为荔城纯别墅山水大盘，欧亚山庄KING在生态资源上的优势明显，在定位上SWIC较为高端，倍受荔城本地老板阶层的K（关注，作为区域内邻近项目，本案在GUAN未来的营销工作中，应对该盘加以足GZHO够重视和关注。U）PROP欧亚山庄预计6月开盘，主推300-400㎡的联排和双拼别墅，销售价格待ER项目动态项目动态：：TY定。目前售楼中心已开放。CONSULTANTSLTD.【重点个盘】——销售情况分销售情况分析析12月1月2月楼盘名称类型平均面套数均价套数平均面积均价套数平均面积均价积KI侨建御溪谷双拼别墅740015,590　　　　　　NGSW誉山国际双拼别墅726220,2991226721,221925019,381ICK碧桂园豪园联排、双拼302209,584492339,913912468,551（G中信香樟墅认筹中，待售UANG合计44————61————100————ZHO3月4月5月U）楼盘名称类型平均面套数均价套数平均面积均价套数平均面积均价P积ROP侨建御溪谷双拼别墅　　　　　　　　　ERTY誉山国际双拼别墅523819,1231726719,484926622,765CON碧桂园豪园联排、双拼1522311,5311924614,050341716,162SUL中信香樟墅认筹中，待售TANT合计25————59————28————S16LTD.?过去半年，市场销售较好产品主要集中在300方以下、总价500万元以下；?12月、1月、2月，碧桂园豪园低价策略高调入市，效果明显，成交活跃，升价后，成交迅速萎缩。K?合景誉山国际凭大盘规划及产品打造优势迅速树立其豪宅地位，吸引众多广INGSW州客目光，量价较为稳定，但进入2011年，在政策及市场影响下，成交略显平ICK（静GUAN?G中信香樟墅暂处于认筹阶段，产品为220—260方联排和约310方双拼别墅，ZHOU客户主要以天河客户为主，辅以部分黄埔及萝岗开发区客户，预计其销售均价约）PR8500-14000元/㎡。OPERTYCONSULTANTSLTD.区域市场小结KINGS?进入2011年，增城别墅市场成交呈下滑趋势，未来区域别墅市场不宜乐观WICK。（GUAN?低总价、小面积产品较受青睐，限价影响下，客户对价格敏感度偏高。GZHOU?）区域项目竞争激烈，荔城板块、中新板块项目对本案形成合围之势；PRO?竞品项目争芬斗艳，营销手段层出不穷，如何战术脱困，成为关键。PERTYCONSULTANTSLTD.KINGSWICK（GUA项目客户群定位及项目客户群定位及理解理解NGZHOU）PROPERTYCONSULTANTSLTD.【目标客户群定位思考】——产品理解思考KINGSWICK从项目整体产品情况来看，（G别墅产品188套，面积集中在UANGZ412-507㎡，需要寻找能够支撑中HOU）大别墅户型及相应总价的客户。PROPERTYCONSULTANTSLTD.【目标客户群定位思考】——地块理解思考KINGSWICK（本案位于荔城大道与广汕路交汇GUA处以东，增城大道北侧，东距增城市中心NGZH约8分钟车程，从本案所处位置来看，邻O本案U）近增城市区，有利于吸纳荔城本地客源；PROPERTYCONSULTANTSLTD.【目标客户群定位思