CONTENTS我们拥有什么？我们想要什么？我们如何实现？我们所拥有的是B楼A综合楼（玻璃房）楼D楼一块：位于普陀区真南路，占C楼地面积达7.6万㎡，总建筑面积夹层约121432㎡，容积率为1.59，建筑密度约25.2%，绿化率达30%（集中绿化率为20%）的定位于总部基地普陀区唯一试点。指标分析与对比经济指标建筑密度容积率绿化率约30%（集中绿化率为中欧国际1.5925.2%20%）规范要求＜30%＜230－50%“总部基地”是和城市中的“高密度办公”相对应的一办公方式，它和我们常提到的“工业园”、“软件园”、等办公方式同属于是“低密度办公”的一种表现形式。低密度办公的表现形式形式功能代表BUSINESSPARK仅具备仓储、仅具备仓储、BUSINESS　　PARK起源城市边缘的城市边缘的零件组装功能零件组装功能小型工业聚集区的工业区商务商务花园花园小型工业聚集区的工业区总形式功能代表城郊结合部兴劳动密集型转劳动密集型转OFFICEOFFICE　　PARKPARK部进化城郊结合部兴化为科技化，建无污染的工化为科技化，基建无污染的工具体小型企业具体小型企业花园式花园式办公办公孵化功能地业园业园孵化功能的演形式功能代表注重景观设计与建为高新技术企EODEOD进改革注重景观设计与建为高新技术企筑布局，企业聚集业提供立业发史筑布局，企业聚集业提供立业发节能型节能型办公办公发展的意识产生展空间发展的意识产生展空间形式城市次中心，以区功能代表城市次中心，以区形成产业链，EIPEIP发展域发展形态出现，形成产业链，域发展形态出现，是高新技术密是高新技术密性质相近的企业办集型产业区生态生态产业园产业园性质相近的企业办集型产业区公群落公群落总部基地“发展阶段”案例代表中关村软件园产业型总部基地特征综述产业型总部基地特征综述总占地面积139公顷，总建筑面积60余万平方米，容积率0.44，园区由商务区和自然形态的研发区组成。充分体现了"让科?　建筑规划的基本要求技融入自然"的宗旨。?　政府提供良好的支持平台?　良好的建筑优势（交通、配套）中关村环保科技示范园?　产品定位形成产业链?　提供产业上、下的配套服务总用地面359.77公顷，定位于集科研、中试、生产、商贸、技术交易、科普于一体?　形成自给自足的共享空间的综合性园区；具有完整绿色环保体系的可持续发展园区。本案主力特征一览城市次中心大交通真南路主干道、中环线、外环线、沪宁高速西北物流园桃浦工业园沪宁铁路、上海西站轨道交通11号线（祁连山路站）未来岛科技园区曹安真如城市路沿线专副中心业市场集中区大物流本上海四大物流园区之一“西北物流园”物流科技园区案“未来岛科技园”中国最大的陆路交易中心10余家中外大型物流企业聚集本案主力特征一览一期用地三大贸易模式办公定位实体交易模式、网络交易模式、中欧国际商道四大实体功能区高新企业总部集群综合展会区、专业交易区高端技术企业集群商务办公区、商业配套区五大支持平台商业定位物流平台、技术平台金融平台、信息平台、服务平台高端生产型消费品专业市场六大交易区域电力电工区、自动化区、数控机床区工业类产品专业市场信息技术区、电子技术区、工业安全区一期整体定位我们想要打造一期整体定位工业工业交流中心交流中心城国际国际··上海上海市次大中交心通平台符?作为欧中发展协议成员之一，立足上海，面向国际提大供合物流?高端型、高科型、高技型,、新渠道模式的工业类商产衍业生业、办公集群链产动业?集商务办公、贸易进出、物流配送、生产研发、教育培训、金融理财，多种功能性服务于一体的交流展示空间，是专业技术交流的核能站放眼自身优势挖掘客户需求重新定义一个全新的世界我们如何实现PUSH本案区域项目分布及SWOT分析本案1包装印刷城2华盛商务花园133李子园商务区24真新商务楼55上海电子商城4上海国际包装印刷城发展商：上海金鳌房地产开发有限公司项目性质：工业消费品专业市场项目规模：总占地600亩；一期总建8.5万M2产业主题：包装类机械设备和原辅材料功能组合：规划有展销中心、教育培训中心、会议展览中心、包装测试中心等价格：办公6500/M2；商铺16000~20000/M2物业类型经营范围或入住客户单元面积备注框架结构的展示厅商铺，面积可自底层展示商铺包装机械、包装原辅材料20~30m2由分隔2~5层商住楼各类印刷包装生产企业、经销商或商户150~260m2商住两用，可以注册综合商务楼印刷包装类生产企业、知名经销商120~300m2为12层的小高层办公楼配套商铺银行、便利店、办证服务机构等200m2包装城商业配套上海电子商城发展商：上海电子商城有限公司项目性质：工业消费品交易市场项目规模：占地600亩，总建面积50万M2产业主题：电子产品（电子元件和配件）功能组合：电子产品交易中心，集批零交易、品展示推广、仓储物流、电子商务等功能于一体价格：商铺11000~13000元/M2物业类型经营范围单元面积备注小面积分割，总价控制在10~50万元一期1~3#楼商半导体元器件、电器元器件、10~40m2，铺电脑通信和数码产品投资门槛较低酒店办公酒店60m2四星级酒店，设有300余套客房中心商业街商铺餐饮娱乐、商业配套——简装修华盛国际商务花园发展商：上海华盛投资有限公司项目性质：综合商务花园项目规模：总建面积45万M2物业组合：标准厂房、商务办公楼、酒店、公寓、配套商业等价格：办公6500~7000元/M2项目分为东区和西区，东区占地167亩；以十六层高的综合商务办公楼和十四层高的星级宾馆楼作为标志性建筑，还建有一幢集大型展示采购、配送中心为一体的工业“ShoppingMall”;西区占地面积193亩，建有十四层高的“再就业培训中心”、都市型标准厂房、60栋独立商务别墅，5幢“白领公寓“、8幢"蓝领公寓"项目介绍项目在售部分属于“华盛国际商务花园”西区三期两幢7层楼宇中，东幢为办公楼，西幢为酒店式公寓；单元分割面积整层起售为主，办公主力单元面积1400平方米。项目档次偏低，每栋配有一部电梯。目前产证尚在办理项目产品SWOT分析之优势（S）共享优势共享优势独独享优势享优势大交通—项目紧临交通干道真南路，靠近中环线项目形象—科技大厦和创业大厦主楼楼层较高，、外环线、沪宁、沪嘉等多条高速公路；建设中从主要交通干道看，项目可视性较强，在区域内的M11线在距离项目50米处设有站点；项目靠形象较突出。近铁路上海西站，沪宁铁路从旁经过。丰富资源—项目与欧中国际国际合作协会、联合大物流—地处上海三大物流园区的西北物流园区国华东事务协调局等国际组织广泛合作，能获得，靠近“未来岛物流科技园”，周边多家大型物大量可以利用的国际资源；“马可波罗国际广流公司入住，仓储设施充足完备，配载优势明显场”具有丰富的文化内涵，可供项目推广利用开，每天有超过5000辆的专车可为项目提供物流发，提升项目形象。配送服务。发发挥挥优势优势11、充分、充分利利用“大物流、大交通”的区位用“大物流、大交通”的区位条条件，件，打造打造“大“大批批发”的工业产品交易平台。发”的工业产品交易平台。22、整合自、整合自身个身个方面的方面的资源资源，，打造涵盖打造涵盖政府、政府、金金融、技术、服务、融、技术、服务、咨询等全咨询等全方位的支持平方位的支持平台，台，从从整体上提整体上提升项目升项目的形的形象象和对和对投资者投资者、商、商户户的的吸引吸引力。力。项目产品SWOT分析之劣势（W）不不可可克克服服劣劣势势可可克克服服劣劣势势环境差—项目周边位于老工业园区，旧有工业厂房、规模小—一期商场部分仅有3.6万平方米，与周边仓库建筑较多；而且，周边货运车辆通行密集，交通部分大型工业消费品专业市场的规模相比（如电子混乱拥堵，区域整体现状环境较差，改善尚需时日。商贸城50万平方米），难以实现规模经济效应。空间小—项目主体已经建设完成，部分硬件指标如承定位晚—项目立项前期缺乏对产业市场以及房地产重、层高既定，可以修改的空间较小，但上述指标不市场的深入调查研究，前期产品定位方案科学性较能符合部分工业产品进驻的要求，会给项目功能定位低，会给后期经营定位以及项目销售工作带来较大、产品策划以及后期招商带来一定限制。压力。补补强强劣劣势势1.1.对于环对于环境劣境劣势，势，项目项目可以通可以通过过加加强强自自身身形形象象建设以建设以及导引及导引系系统统设设置置进进行行规规避避；对于指标；对于指标既既定定的的问问题题，可，可在在硬硬件件限制限制下通下通过过系系统统定位和产品定位和产品策策划最大化划最大化项目价项目价值值。。2.2.由于由于项目项目二二期期用地可用地可扩扩展空间展空间较较大，大，待待一一期期市市场经营场经营局面局面打开打开后后，，二二期期可以可以顺顺势势扩扩大商城规大商城规模模；；前期前期市市场场论论证证缺乏不缺乏不足的足的情况情况建建议议通通过过后后期期策策划来进划来进行行一定一定弥补弥补。。项目产品SWOT分析之机会（O）共享共享机机遇遇独独享享机机遇遇前瞻定位—项目是国内较早定位为综合性的中产业机会—项目所选取的主导产业如电力电工、数控高端工业品商城的项目，先行入市可给项目带机床、工业自动化等均是国家重点扶持的产业，前景广泛看好。来较多的市场机会；国际机会—中国逐渐成为国际上的工业采购中心，大普陀唯一—项目是普陀区唯一一家入选上海市量国际组织、跨国企业在长三角地区尤其是上海地区16家重点扶持的总部基地的项目，政府扶持力的采购活动越发频繁。度较大。利利用用机会机会1.1.在在大环大环境境看看好的好的情况情况下，下，项目项目应该应该设计完设计完善善的功能定位、的功能定位、客户客户定位、国定位、