——城市综合体现状与发展及案例解析中国房地产市场服务的第一选择蓬勃发展，问题频现2摘要中国房地产市场服务的第一选择包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有个，总体量达到了万平米，成都市综合体数量已排在全球第三位。大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。项目选址不仅是关注地段、地段、还是地段，还应坚持客户、客户、还是客户。这需要掌握四个原则最短时间原则、区位易达性原则、聚集原则、接近购买力原则。必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手的深入调研。基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经营和增值。项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下，将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进至的新品牌，实现有效的差异化。招商应坚持统一招商，统一管理的原则。招商的五大核心要诀包括：、进行商家调研时既开始进行预招商；、准确的前期规划是成功招商的基础，、项目招商最好由专业机构全程操作，、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证；、成功招商的关键在于成功的沟通。有效的五大招商策略包括：运用租金抽成策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。在三年的培养期内做到收支平衡。根据经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度，四个指标进行综合评议，实行奖励和汰换机制。1156000“”“”“”20%40%123451.2.3.4.5.6.3中国房地产市场服务的第一选择引言每个人在城市综合体的概念上都有不同的理解，即便是成都市政府关于综合体的规范对其概念的解释也不是很清晰。这导致每个人对于综合体的认识有不同的理解，特别是在综合体的数量及总的供应量上。媒体上常说成都的综合体供应量上非常大，但其仅仅是在说数量及供应量上。我们应该看到更本质的问题。如果其中的住宅占了绝大多数的比例，其面对的问题就较小，或比较简单，因为住宅的销售困难小得多。成都综合体根本的问题主要表现在综合体中的商业、写字楼及高档公寓等方面。由于这些物业除了可能面对销售的问题，还将面临招商及经营等方面的问题，这就使其将面临复杂且大得多的问题。本专题研究报告的核心是分析综合体所存在的典型问题，以及提出一些新的观念，或开发经营的建议。大部分的建议都是一些成功营运的综合体的经验之谈。希望能对业内起到一些借鉴和帮助的作用。4目录中国房地产市场服务的第一选择城市综合体发展建议综合体成功案例介绍34城市综合体存在的主要问题成都城市综合体现状215作为全球第三大忙于建设购物中心的城市，成都的商业综合体项目就已突破110座，并且大多数体量都在10万平方米以上。并且未来还将有更多的总体入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，仅新建的商业项目，人均就达一平方米左右。但是，面对如此巨量的商业体集体入市，如何实现城市综合体的正常招商和持续经营，成为摆在开发企业面前的一道难题。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”已成为众多开发商的共识，成都楼市已经进入综合体之争的新时代。据统计，在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都……中国房地产市场服务的第一选择一、城市综合体现状6中国房地产市场服务的第一选择附《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定试行》()自2012年6月7日起，成都市规划大型综合体需满足以下三个条件及其它关于住宅比例、退距、公交等方面的条件。?临近轨道交通站点，并且需要具备临两条(含两条)以上道路的条件。?二环路以内的，计入容积率的建筑面积应不小于15万平方米。二环路以外的，不小于30万平方米。?应具备商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等3种或3种以上城市功能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功能作为项目的主导城市功能。成都城市综合体在历经几多的狂飙突进之后，政府出台规范文件，似有“急刹车”之势。此举措是对目前众多综合体泛滥所存风险的一种警示。同时希望引导城市综合体合理发展。不过出台上述规定，对于一些早已习惯了跑马圈地、非理性开发的地产开发商来说，已经骑虎难下了。新规范能有多大效果，有待时间检验。二、市政府关于综合体的规范MicrosoftOfficeWord7。南部的天府新城和核心CBD内，因此竞争最为激烈。其次是城西光华板块、高新西和双流、温江、郫县新都，可见分布范围很广阔。城东三环至绕城外少见有城市综合体的身影，因此城东区域还有较多开发城市综合体的机遇据我们不完全统计，成都市已知城市综合体目前有至少115个项目，总计6064万平米。成都城市综合体项目主要分布在：???中国房地产市场服务的第一选择三、综合体分布图8开业时间201020102010201120112011201120122012201277302016141313323028总体量（万平米）业态精装超甲级商务旗舰、稀世豪宅、中心酒店公寓、购物中心酒店、高层电梯住宅、大型商业广场大型购物中心、高档百货、甲级写字楼、高尚住宅甲级写字楼、酒店服务式公寓、国际品牌购物中心甲级写字楼、精装公寓、商业甲级写字楼、行政级公寓、精品商业街旗舰金铺、高端写字楼、创意LOFT、高档住宅、精品酒店甲级写字楼、大型商场、五星级酒店写字楼、公寓、商业超甲级写字楼、精装修寓所、主题式购物中心项目世豪广场富力天汇仁恒广场摩根中心来福士广场创新时代广场九峰国际商业广场中海国际购物公园泓昌嘉泰金融中心成都国际科技节能大厦11121314151617181920编号开业时间200520072007200920092009201020102010201021402137351418351312总体量（万平米）中国房地产市场服务的第一选择业态国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼餐饮娱乐、购物休闲、商务办公、景观住宅集中商业、住宅、SOHO写字楼写字楼、商铺、住宅写字楼、商铺、住宅高端住宅、写字楼、商业大型时尚高端百货、高尚精致住宅、超甲级写字楼、购物休闲广场甲级写字楼、酒店式公寓、商业写字楼、商铺、城市豪宅国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四、综合体一览表Ⅰ项目西锦国际喜年广场新城市广场大地新光华红牌楼广场龙湖三千集仁和春天广场上普财富中心锦华路万达广场首创A-Ztown爱这城12345678910编号9开业时间2012201220122012201220122012201220122012143517205625202524240总体量（万平米）业态商业、写字楼、公寓铂金酒店，6A写字楼，总裁公寓，国际公馆，大规模商业高品质商务写字楼、高级商务公寓、大型百货商场高尚住宅、综合商业、星级酒店、甲级写字楼五星级酒店、超5A甲级写字楼，高端商业中心，国际公馆超甲级写字楼、超五星级酒店、精品商业国际五星级酒店、甲级写字楼、精工住宅、时尚商业街精装公馆、天际LOFT、央景华宅、甲级写字楼、锋尚购物中心哥本哈根商学院中国校区、第三代创意园区(3G)、欧洲商务中心、高端住宅大型购物中心、高尚住宅、写字楼、商铺项目茂业中心盛大国际协信中心华宇蓉国府奥克斯广场北欧知识城莱蒙置地广场大鼎世纪广场阳光·新业中心珠江国际新城31323334353637383940编号开业时间2012201220122012201220122012201220122012201515122283704832210总体量（万平米）中国房地产市场服务的第一选择业态商业、商务、住宅综合体一览表Ⅱ甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅主力大卖场、星级酒店、甲级写字楼、服务式公寓楼、高端住宅大型综合购物中心、高档酒店式服务公寓、写字楼洲际公寓、中央商务、铂金酒店、概念商业国内顶级购物中心、写字楼、城市豪宅大型高档百货、餐饮、娱乐、住宅写字楼、高端住宅、购物中心高档百货、大型超市、品牌旗舰店、甲级写字楼、电影院、真冰场、各色餐饮国际生态甲级写字楼、公寓、商业项目天紫界成都339绿地世纪城华润万象城中航城市广场恺信时代天城华润二十四城龙湖北城天街成商集团盐市口二期瑞安中华汇城北天地21222324252627282930编号10开业时间20132013201320132013201320132013201310104332282623260180总体量（万平米）业态购物中心、超五星酒店、甲级写字楼、高级公寓商场、豪宅、写字楼购物、娱乐、酒店、写字楼高端生态写字楼、星级酒店、时尚青年城、韩国城茶业专业市场、主题酒店、商务公寓休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术商贸、休闲、娱乐、餐饮、会展和商务办公超甲级写字楼、时尚现代商业、国际服务式公寓、精装华宅写字楼、酒店公寓、服务式公寓、商业中心、特色商业街项目银石广场华置广场复城国际龙湖时代天街成都国际商城凯德广场天府蓝光空港国际城·成都西部海峡商贸城成都棕榈泉国际中心·505152535455565758编号开业时间2012