盐田沙头角项目规划部分第一阶段成果汇报附件部分深圳2011年4月九洲遠景商業管理機構房地产智库www.fdc01.com盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告目錄A.城市宏观研究B.项目立地研究C.消费者研究D.零售市场分析E.酒店、写字楼市场分析F.综合体定位及酒店/写字楼概念G.基准比较研究本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景（上海）投资管理有限公司的书面同意。房地产智库www.fdc01.com盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告22A.城市宏观研究A1.深圳市城市宏观分析A2.盐田区区域宏观分析房地产智库www.fdc01.com盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告3从宏观层面分析，深圳市零售市场消费规模巨大，为商业地产蓬勃发展提供了市场基础深圳定位于华南经济中心城市，吸引周边城1?城市群地位市消费者前来消费；同时深圳消费者向香港外流短期内也较为严重，随着两地一体化这一状况将得到改善2深圳市经济总量位居全国城市排名的第位，经济总量?4处于向发达的国际大都市迈进阶段，推动零售市场产生各档次全业态的各类购物中心?第三产业占国民经济主导地位，高新技术、3产业发展金融、物流、文化、旅游等现代产业作为深圳支柱产业，都为城市创造大量的中高端消费客群4?深圳市是中国第一个城市化率100%的城市，人口状况非户籍人口超过七成，人口流动性较大房地产智库资料来源www.fdc01.com:九洲远景分析盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告4深圳目前已处于全业态市场的发展过程中，业态较为丰富，未来零售市场竞争将更加激烈城市商业发展阶段的演变全业态市场?城市出现所有类型购趋优选择市场物中心，购物、餐饮、出现多种类型的购物?及休闲娱乐的业态丰大而全市场中心，强调生活方式导向成为城市主流，富度达到极高水平?百货业态多样化，购各层次的消费得到一物中心出现，食品杂定程度的满足从价格导向到价值导传统市场?货、大型折扣店等业?Fastfashion成为市向、独特性导向消费态出现场主导，topfashion餐饮娱乐形态开始多占市场5%-10%的市以批发市场、传统百?等均能得到最大程度?样化场份额货业态最为典型，以?Basicfashion占市场?娱乐/餐饮业态丰富化，满足基本需求为主的满足主流主题餐饮、休闲餐饮?消费以价格导向为核消费向价值导向转变，等大量出现典型城市如深圳、上心诉求??并出现多样化?以二线城市为主，典?品牌的渗透率低?以三线城市为主型如杭州、苏州、等海、北京等房地产智库资料来源www.fdc01.com:九洲远景分析盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告5城市群地位——全国深圳位于珠江三角洲东岸，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，定位于华南经济中心城市城市概况?地理位置：深圳市位于珠江三角洲东岸，是我国重要的对外门户?城市交通：连接香港和中国内地的纽带和桥深圳梁，是华南沿海重要的交通枢纽?城市区划：全市总面积1952.84平方公里，下辖福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗、光明新区和坪山新区等8个区?城市人口：截至2009年年末，常住人口891.23万人?城市定位：深圳定位于华南经济中心城市，重点发展高新技术、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等产业房地产智库资料来源：九洲远景分析www.fdc01.com盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告6城市群地位——珠三角深圳处于珠三角区域发展的主轴线上，影响和带动周边城市发展，并吸引周边城市的消费客流城市群定位珠江三角洲城镇群城镇空间布局示意图珠江三角洲城镇群城镇空间布局说明?一脊：聚合“广州－深圳（香港）”、“广州－珠海（澳门）”区域发展主轴的核心功能，打造具有核心竞争力的区域发一脊展“脊梁”三带三带?三带：形成北部城市功能拓展带、中部产三带业功能拓展带和南部滨海功能拓展带等三大功能拓展带深?五轴：构建江肇－江珠高速公路沿线、105圳国道沿线、107国道沿线沿线、广深铁路沿线和惠澳大道沿线等五大“城镇－产业”聚合轴房地产智库资料来源：www.fdc01.com《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》，《广东省城镇体系规划文本(2006-2020)盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告7城市群地位——深港深圳和香港未来将逐步实现经济一体化，短期内深圳消费客群向香港外流将较为严重，随着市场一体化两地零售商业将日趋同质化深港一体化深圳香港区位图深圳香港一体化?所谓深港经济一体化，是深圳和香港的经济作为一个总体统筹安排、统一规划、互惠互利、相互支持、共同发展，从而形成不同分离的区域经济一体化的联合体?深圳与香港隔海相望，深圳是香港实现CEPA深圳市（《内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排》）连接内地的枢纽城市、副中心、功能区和桥头堡?深港一体化可以使香港对内地的辐射和带动半香港特别行政区径成倍地增长，特别是对广大泛珠三角地区的辐射和带动作用?同时‘深港一体化’也是时代又一次赋予了深圳作为经济特区在新的条件下先行、先试的历史责任和使命房地产智库资料来源：www.fdc01.comCEPA，九洲远景分析盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告81上海149012北京118663广州91134深圳82015苏州77406天津75007重庆65298杭州50999无锡4992经济总量-GDP深圳市经济总量达8201亿元，位居全国城市排名的第4位，为零售市场的发展创造良好环境青岛48902009年全国经济总量排名10单位：亿元?深圳市经济总量在全国城市佛山GDP排名第4位，482111仅次于上海、北京和广州房地产智库资料来源：各城市www.fdc01.com2009年统计公报，九洲远景分析盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告91490111,9751186691138,2017,807820114.6%6,80214.8%13.5%5,81413.0%经济总量-GDP4,951深圳近几年经济增长速度平稳，年均增长率为13.5%，预计2012年将达到北京2009年的水平国内四个主要城市2009年GDP比较[亿元]深圳市2005-2009年GDP增长情况[亿元]13.5%p.a.深圳2005北京年2006上海年2007年广州2008年2009年2012EGDP2005-2009年GDP年均增长率房地产智库资料来源：各城市统计年鉴，各城市统计公报，，九洲远景分析www.fdc01.com盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告109277110.9%10.8%8817811.1%77556687886.2%经济总量-人均GDP深圳人均GDP居一线城市之首，达到92771元，按照联合国标准该城市处于向发达的国际大都市迈进的阶段全国一线城市2009年人均GDP比较[元]?按照联合国衡量一个国家和地区财富水平的标准，人均GDP达到8000美元，该城市达到发达国家和地区的标准；到1万美元，意味着经济社会发展已经进入由中等发达城市向发达的国际大都市迈进阶段深圳?深圳市人均北京GDP约为13581美元，处上海广州于向发达的国际大都市迈进的阶段人均GDP2005-2009人均GDP年均增长率房地产智库资料来源：各城市统计公报www.fdc01.com,各城市统计年鉴，九洲远景分析盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告1153.2%59.4%60.9%75.8%产业发展-三产占比第三产业作为深圳主导产业，结合其他一线城市发展经验，第三产13%业占比将进一步提高29%全国一线城市年三产占比20092009年深圳市第三产业结构46.7%39.9%37.2%房地产26%其他23.2%7%金融业交通运输、4%深圳仓储、邮政业北京20%上海广州住宿和餐饮业批发和零售业第一产业第二产业第三产业房地产智库资料来源：各城市统计公报，深圳市统计年鉴，九洲远景分析www.fdc01.com盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告12产业发展-支柱产业高新技术、金融、物流、文化、旅游等产业作为深圳支柱产业，约占经济总量的七成份额32%32%2008年深圳各产业产值占GDP比重高新技术?到2010年，深圳市高新技术产品产值达将到1万亿元以上，高新技术产品增加值占深圳产业高新技术产业GDP的比重达到35%以上?到2010年，深圳将实现年物流产业增加值物流822亿元，物流业增加值占GDP的比重增加产业到12%其他到年，深圳金融产业增加值将达到金融?20101350亿元，金融产业增加值占比重达到％7%产业GDP15以上，资产规模达到1.813%万亿元到年，深圳文化产业将实现以高于文化?2010GDP7%年均增长率％左右的速度增长，文化产业增产业2加值占比重将达到％以上旅游产业金融业9%GDP10文化产业旅游业已成为深圳重要经济增长点和重要产业物流业旅游?之一，随着现代服务业快速发展，未来旅游会产业展业在经济总量的比重将达到8%—10%1)注：1)国内外公认的支柱产业实际份额为8%—10%房地产智库资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析www.fdc01.com盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告13人口状况653650深圳市2009年常住人口891万人，非户籍人口超过七成，人口流动649649277性较大646650深圳户籍人口变化情况[万人]2009年深圳各区人口构成情况[万人]146CAGR0.2%60CAG7.3%R951498778914584686282829822824118219760212504319413420052006福田区2007罗湖区2008南山区2009盐田区2012E