万达武汉中央文化区项目研究报告2012年5月前言本人一直喜欢研究大型房地产项目，加上最近一直在研究城市综合体项目，4月中下旬，本人与好友（同行）二人专门调研武汉中央文化区项目，当时就对整个项目的体量和开发模式所震惊，个人觉得武汉中央文化区应该可以说是中部地区，甚至是全国房地产界的“劳斯莱斯”，因此这个项目值得我们学校和研究。由于该项目体量非常之大，业态非常之复杂、加上本人最近休探亲假，故时间紧，且本人资历与经验有限，所以研究比较肤浅，不足之处，希望各位同仁理解，期待与各位同行相互切磋、交流和学习。第一章城市综合体概念与发展第二章武汉中央文化区介绍第三章武汉中央文化区研究第四章武汉中央文化区总结第五章万达选址标准与招商策略第一章城市综合体概念与发展历史什么是城市综合体？?城市级商业综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体的特征国外城市综合体案例东京六本木新区?东京六本木新区：以办公大楼森大厦（MoriTower）为中心、具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一超大型符合性都会地区，划开了东京城市发展的宏伟蓝图，为无数后人顶礼膜拜，世界游人争相参观，确立了世界经典综合体地位。?纽约洛克菲勒中心：20世纪最伟大的都市计划之一，由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大综合体。巴黎拉德芳斯国外城市综合体案例?巴黎拉德芳斯：城市综合体规划史上最成功例子，其规划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。国内城市综合体发展历史国内城市综合体四种模式研究万达城市综合体模式万达城市综合体实行：“大型购物中心+五星级酒店+写字楼+住宅+国际品牌商家”的产品模式。万达城市综合体模式优点?万达模式受到了地方政府的极大欢迎，其成为政府招商的座上宾，在选址、地价、配套等方面，均享受非常优惠的政策支持。?围绕政府支持、选址优势、规模优势、商户资源优势、商业模式优势五重优势，万达进行的一系列商业资源整合，使万达的商业地产平台具备了突出的竞争力。万达城市综合体发展历史产品分类商业类型经营方式主要卖点资金情况第一代产品社区商业一层散售满足基本日常购物需求资金链偏紧以百货和购物中心为主，配备少量休资金链最紧第二代产品单体商业只租不售闲娱乐设施张时期小型综合引进各种类型主力店、集居住、购物、第三代产品租售并举资金良好体餐饮、娱乐、商务办公、酒店为一体大型综合对各种复杂业态进行资源整合，主打第四代产品以租为主资金充裕体文化、旅游和健康主题在万达在第四代产品中，非常强调文化、旅游和健康等的主题生活方式，同时，以租为主的商业模式逐步向国际化方向靠拢。作为万达城市综合体中的“巨无霸”——武汉中央文化区将引领湖北地区，甚至全国城市综合体发展方向…第二章武汉中央文化区介绍武汉中央文化区武汉中央文化区位于湖北省武汉市核心地段，即武昌东湖与沙湖之间。项目规划约1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，总投资500亿人民币，倾力打造以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。武汉中央文化区整体规划武汉中央文化区整体规划武汉中央文化区平面图武汉中央文化区效果图武汉中央文化区区位图项目位置武汉中央文化区定位中国第一、世界一流、业内朝拜之地。武汉中央文化区产品类型18万方商业街—汉街15万方万达广场8栋5A级写字楼45万方4栋星级酒店约20万方155万方豪宅。武汉中央文化区周边配套?项目位于武汉市一环内，处于东湖和沙湖之间，项目地理位置优越，交通方便，主干道——中北路穿越项目。?项目商业齐全，包括汉街和万达广场在内，周边商业设施齐全，名校林立，汇集东湖主要娱乐、旅游资源。武汉中央文化区周边配套?主要教育资源有：湖北省博物馆、武汉大学、中科院武汉分院、中北路中学，中北路小学、水果湖中学、水果湖小学。?主要医疗资源有：中南医院、省妇幼和广州军区总医院等。?主要购物商场有：麦德龙、家乐福、徐东平价、shopingmall和国美电器等。武汉中央文化区周边配套?本项目交通方便，城市主干道——中北路穿越本项目，同时靠近长江隧道，去汉口非常方便。?同时地铁四号线和公共交通64、308、540、577、583、601、702、723、805等共计26条线路经过本项目，交通通达武汉三镇。第三章武汉中央文化区研究第一部分商业步行街——楚河汉街万达投资80亿元、打造8大世界级文化配套，是目前中国文化投资规模最大的项目商业步行街汉街，同时目前国内最长的步行街，其规划设计与业态组合值得我们学习与研究。楚河汉街?汉街总建筑面积为18万平方米，包含了3座大型酒楼（5层），此外是汉街两边的独立的商铺、餐饮、旅游休闲、酒吧等，一般不超过3层，室内设楼梯。外立面融合中西方古典与现代风格，汉街业态组合共分为三个部分，依次为个性潮流、品味生活和时尚国际。全球顶级演绎剧场汉秀剧场由万达与世界著名的演绎公汉秀剧场司—美国弗兰克公司合作打造，外形像中国红灯笼，投资25亿元，超越目前所有演绎水平舞台。有国际顶级建筑设计大师—马克菲舍设计。世界唯一的室内电源文化公园?主题公园建面6万平方米，投资35亿元，汇集全球最新顶尖电影娱乐科技。由马克菲舍先生设计，创意取自楚汉文化编钟，共有7个电影科技娱乐项目。?内设有4D、5D剧场、飞行剧场、互动剧场、体验剧场、太空剧场、魔幻餐厅等。中国最大的电影城万达电影城位于汉街中段，是国内设施最先进、规模最大的电影城。共有15个影厅，3000个座位，其中有3D影厅、IMAX巨幕影厅，是世界顶级的电影城。湖北名人广场?汉街共建有5个湖北省名人广场，分别是：屈原广场、昭君广场、知音广场（伯牙、钟子期）、药圣广场（李时珍）和太极广场（张三丰）。?游客一边可以供游人观赏楚汉的风光，还可以了解湖北名人历史文化。汉街大戏台?汉街大戏台采用仿古木结构建筑风格，具有典型的中国古代建筑特点。?戏台背景采用国内最先进的LED屏幕，超大屏幕播放画面，给人一种时空穿梭的感觉。汉街大戏台?汉街大戏台节假日均设有中国传统戏曲艺术与现代艺术表演。杜莎夫人蜡像馆?杜莎夫人蜡像馆是国内仅此于上海的第二座，全球第11做世界名人蜡像馆，是全世界水平最高的蜡像馆之一。?馆内收藏做多世界名人，是目前最时尚的文化旅游景点。湖北最大的书城?文华书城是全国图书行业百优企业，汉街文华书城是旗舰店，共四层，总建面近5000平方米，有15万种、50万册书籍，是目前湖北最大的书城。?书城业态主要有书刊、影像、家居饰品、收藏以及教育培训等。正刚艺术画廊?正刚艺术画廊是由全球知名艺术家，现代油画专家熊正刚创办，室内环境优雅、时尚、让客户置身于世界艺术海洋中，其主旨在于让客户在品尝咖啡的同时欣赏创意油画，从而产生购买欲望。国内最长的商业步行街汉街总长1500米，是目前国内最长的商业步行街，商业业态规划为三段，东段为品质生活，中断为国际时尚，西段为潮流体验。最具文化特色的步行街?汉街从空间构成、造型、材料和构成等多方面对民国建筑做系统研究，以民国风格为建筑主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，显示一种低调的奢华和不一样的特色。?五座名人广场、汉街大戏台、美轮美奂的格式喷泉，正刚艺术画廊、杜莎夫人蜡像馆、文华书城、珀斯琴行、迪士尼旗舰店、星巴克、90+红酒屋等众多经典品牌业态，与楚河滨河景观带交响辉映展现了一幅“现代清明上河图”。国内最具文化特色的步行街喷泉琴行咖啡西式快餐国内最具建筑特色的步行街现代风格—金属镂空古典欧式风格民国建筑风格简约欧式风格国内最具建筑特色的步行街四座最具特色的桥欧式墙灯古典路灯欧式雨篷现代橱窗绿化与青砖路面古典雕花金属镂空业态最丰富的的步行街——汇集国内唯一十大快时尚品牌?汉街集合200多个国内外一流商家，符合汉街高端标准，形成世界一流的商业业态，不仅有是NIKE、DAZZLE、星巴克和优衣库等国际十大时尚品牌，更包括黄记煌、文华书城等在内的三十余家中国旗舰店。?汉街汇集国内唯一的十大快时尚品牌汇聚于此，包括ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、MAP、UR。国内夜景最漂亮的步行街?汉街自去年开业以来，人流比较大，尤其是夜晚，夜景已经成为武汉一道亮丽的风景。其以大范围的泛光照明为主，以5个名人广场为依托，采用多种手法已经先进的照明技术，分层次照明，即从亲水平台——白玉栏杆——建筑立面，采用三个光带，光色由蓝白色有节奏的过渡带暖白色。国内夜景最炫的步行街云中桥夜景?汉街充分体现立体感、突出细部的精致，体现建筑自身的独有的构造，营造一种地调的奢华，与周边景观、建筑浑然一体，成为武汉夜晚一道亮丽的风景线。万达广场——万达首屈一指的旗舰店?汉街中部将建设万达档次最高的万达广场，建筑面积15万平方米，定位为全国零售商业的新高度，设有万达商业业态的全国主力店，包括大歌星KTV旗舰店、万千百货旗舰店等，拥有3D和IMAX巨幕影厅在内的15个影厅，同时将聚焦国际一线奢侈品牌60多家，将成为商业消费的标杆…汉街业态组合研究——个性潮流汉街业态共分为三个部分，依次为个性潮流、品味生活和时尚国际，个性潮流业态如下：迪斯尼艾特里里阿吉豆中国工商银行法朵FADO文华书城湘鄂情鹿港小镇苏荷萱子兰诺LNO施华洛世奇奇元素普安药房美璞生活卡宾热风马克华菲一茶一坐骏德酒业汤臣小厨杰之行泡沫剧好邦青花元年宝大祥巴适黄记煌武汉小吃城口左口右蓉李记leeHOPERIS